Доля теневого рынка аренды жилья в России: риски и последствия для арендаторов и собственников

В России каждый десятый житель снимает жилье. Но почти в девяти случаях из десяти он делает это без договора. Это не исключение - это норма. Теневой рынок аренды жилья сегодня - это не серая зона, а основной канал, по которому люди находят жилье. По данным «Дом.РФ» за 2025 год, 95% всех арендных сделок проходят вне официальной системы. Только 10 тысяч договоров на срок более года зарегистрированы в Росреестре за весь 2024 год. При этом в 2025 году на Циан.Аналитике было 101 тысяча активных объявлений о сдаче жилья - почти в два раза больше, чем в 2024-м. Что происходит? Почему люди не хотят оформлять договоры? И какие риски несут и арендаторы, и собственники, когда сдают или снимают жилье «на словах»?

Как устроен теневой рынок: реальные цифры и факты

Вы слышали, что «все так делают»? Это не просто миф. Это статистика. Согласно исследованию Института экономики города, 80-90% арендных сделок в крупных городах - неофициальные. «Дом.РФ» говорит о 95%. Государство оценивает этот сегмент как почти полностью «черный». Даже при росте общего объема арендного жилья с 229 млн кв. м в 2023 году до 251 млн кв. м в 2025-м, доля легального сектора осталась на уровне 5-10%. То есть почти все, кто сдает квартиру, не платят налоги. Не потому что хотят обмануть, а потому что система не работает для них.

Самозанятые - единственный реальный путь легализации. По данным экспертов, 50-60% тех, кто пытается выйти из тени, выбирают именно этот режим. Налог - 4% для физлиц, 6% для юрлиц. Регистрация занимает 15 минут в приложении «Мой налог». Просто. Быстро. Дешево. Но даже это не спасает. Почему? Потому что 68% арендодателей, по опросу Ассоциации риэлторов, боятся, что в будущем налоги вырастут, или что налоговая начнет проверять их по старым сделкам. Они считают: «Если я не декларирую - меня не найдут. Если декларирую - меня найдут и заставят платить больше».

Что теряет арендатор: не только деньги, но и права

Вы снимаете квартиру. Платите наличными. Договора нет. Арендодатель говорит: «Не переживай, я тебе не съем». А потом - внезапно - он продает квартиру. Новый владелец приходит и говорит: «Выезжайте. Я не знаю, кто вы». Что вы делаете? Ничего. Вы не можете доказать, что жили здесь. Нет договора - нет права на проживание. Нет временной регистрации - вы не можете получить полис ОМС, записаться к врачу, устроить ребенка в садик или школу. Это не гипотетические риски. Это реальные истории, которые происходят каждый день.

Иногда арендодатель просто исчезает. Оставляет квартиру без света, воды, отопления. Арендаторы не могут требовать ремонта - потому что нет договора, нет доказательств, что они платили. Если что-то сломалось - вы платите сами. Если вы сломали что-то - вам не докажешь, что это было не ваша вина. А если вы решили уйти раньше срока? Деньги не вернут. Потому что «мы не договаривались». Никто не защищает вас. Никто не обязан.

Что теряет собственник: не только налоги, но и контроль

Собственник сдает квартиру, получает 25 тысяч в месяц. Думает: «Я не платил налоги - значит, у меня 25 тысяч чистыми». Но это иллюзия. Потому что он теряет контроль. Если арендатор не платит - он не может подать в суд. Без договора суд не примет дело. Если арендатор портит квартиру - собственник не может требовать компенсации. Если арендатор устраивает шум, сдает в субаренду, приводит незнакомцев - собственник не имеет права вмешаться. Он не может даже вызвать полицию по поводу незарегистрированных лиц - потому что не может доказать, что они живут у него.

А если в квартире кто-то умирает? Если там происходит преступление? Если арендатор - иностранец, который не имеет легального статуса? Собственник становится ответственным. Потому что в глазах закона - он не сдал квартиру. Он просто «пустил кого-то пожить». И если будет проверка - он может получить штраф за нарушение миграционного законодательства. Даже если он ничего не знал. Потому что «не было договора» - значит, «не было контроля».

Почему государство теряет миллиарды

Если 95% арендных сделок не облагаются налогами - это не просто «потеря доходов». Это потеря инвестиций. Деньги, которые должны были идти в бюджет, могли бы строить социальное жилье, ремонтировать дома, развивать транспорт. В 2025 году объем арендного жилья достиг 251 млн кв. м. Если бы даже 50% из них были легальными, государство получило бы от 20 до 30 миллиардов рублей в год. Это больше, чем бюджет некоторых российских регионов. А вместо этого - тишина. Никто не считает. Никто не требует. Никто не наказывает.

Сенаторы предлагают налоговые вычеты для арендаторов, если они платят по договору и имеют временную регистрацию. Предлагают создавать жилищные кооперативы для молодежи. Предлагают ввести специальный налоговый режим для арендодателей. Но все это - на бумаге. Реальные изменения не идут. Потому что никто не хочет, чтобы система изменилась. Арендаторы боятся, что легализация приведет к росту цен. Собственники боятся налоговой. Государство боится социального взрыва - если резко начать проверять, миллионы людей останутся без жилья.

Как выйти из тени: реальные шаги для собственников

Если вы сдаете квартиру - и хотите защитить себя - есть только один рабочий путь: самозанятость.

1. Скачайте приложение «Мой налог».
2. Зарегистрируйтесь как самозанятый - это бесплатно и занимает 15 минут.
3. Заключите договор аренды - даже простой, в письменной форме.
4. Каждый месяц вносите доход в приложение. Налог - 4% или 6% - автоматически рассчитывается.
5. Дайте арендатору квитанцию. Он сможет оформить временную регистрацию.

Это не «платить больше». Это «платить меньше и спать спокойно». Вы получаете договор, который можно предъявить в суд. Вы получаете возможность легально сдавать квартиру, не боясь, что вдруг придет налоговая и потребует 13% от всех прошлых лет. Вы получаете право требовать оплату, если арендатор перестанет платить. И вы получаете возможность легально сдавать жилье - без страха.

Самозанятость - это не панацея. Но это единственный реальный способ выйти из тени. И даже если вы платите 6% от 25 тысяч - это 1500 рублей в месяц. Взамен - защита, спокойствие, возможность жить по закону.

Что будет дальше: прогнозы и перспективы

Эксперты не ждут резких изменений. Александр Пузанов из Института экономики города говорит: «Тенденция к росту легального сегмента есть, но она медленная». К 2028 году, по его прогнозу, доля легальной аренды может вырасти до 25-30%. Это будет означать, что 5-6 миллионов семей начнут жить по договору. Это не миллионы. Но это - начало.

Почему не быстрее? Потому что люди не хотят меняться. Они привыкли к тени. Они боятся налоговой. Они думают, что «все так делают». Но рынок меняется. Предложение растет. Цены в некоторых городах падают. Люди начинают искать стабильность. Арендаторы, которые хотят поставить детей в школу, начинают требовать договор. Собственники, которые устали от постоянного страха, начинают регистрироваться как самозанятые.

Теневой рынок не исчезнет. Но он может стать меньше. И это - лучший исход. Потому что когда рынок становится прозрачным, он становится безопасным. Для всех.

Вывод: тень - это не экономия, это риск

Вы экономите 4-6% от аренды? Да. Но вы рискуете всем: жильем, деньгами, спокойствием, правами. Арендаторы теряют доступ к медицине, образованию, юридической защите. Собственники теряют контроль, защиту, возможность взыскать долг. Государство теряет миллиарды. А рынок остается незащищенным.

Самозанятость - это не про налоги. Это про безопасность. Это про то, чтобы не бояться, что завтра вас выгонят. Или что ваша квартира будет разрушена. Или что вы не сможете встать на учет в поликлинике.

Если вы сдаете жилье - зарегистрируйтесь. Если вы снимаете - требуйте договор. Это не бюрократия. Это защита. Простая. Дешевая. Действенная.