Налоги при продаже унаследованной квартиры в 2025 году: как считать НДФЛ и сэкономить

Продали унаследованную квартиру - теперь надо платить налог? Не спешите паниковать

Вы унаследовали квартиру, решили её продать - и вдруг узнали, что с этого дохода надо заплатить налог. Сколько? Когда? Как не переплатить? Многие думают: если квартира досталась по наследству, то и налога не будет. Это ошибочное представление. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи унаследованной недвижимости - реальность. Но есть льготы, вычеты и правила, которые позволяют платить гораздо меньше - или вообще ничего.

С 1 января 2025 года в России изменились правила налогообложения. Вступил в силу Федеральный закон № 382-ФЗ, который ввел прогрессивную шкалу НДФЛ и уточнил сроки владения для наследников. Если вы продаете квартиру, полученную по наследству, вам нужно понимать эти изменения - иначе рискуете переплатить сотни тысяч рублей.

Сколько лет нужно владеть унаследованной квартирой, чтобы не платить налог?

Для большинства собственников, купивших жилье после 2016 года, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ - 5 лет. Но для наследников всё иначе. Для унаследованной квартиры этот срок - всего 3 года.

Это не просто правило - это закон. Пункт 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ четко говорит: если недвижимость перешла к вам по наследству, отсчет срока владения начинается не с даты регистрации права в Росреестре, а с дня смерти наследодателя. Это ключевой момент, который многие упускают.

Пример: ваш отец умер 15 марта 2022 года. Вы оформили наследство и зарегистрировали квартиру на себя только 10 июля 2022 года. Значит, 3 года владения истекают 15 марта 2025 года. Если продадите квартиру 16 марта 2025 года или позже - налог не платите. Продадите 14 марта 2025 года - придется платить НДФЛ.

Важно: это правило действует только для квартир, комнат и домов. Апартаменты, даже если вы их унаследовали, считаются коммерческой недвижимостью. Для них срок владения - 5 лет, как для купленной недвижимости. Это подтверждено письмом Минфина от 22.09.2023 № 03-04-05/76543.

Как считать налог, если квартира была в собственности меньше 3 лет?

Если вы продаете квартиру раньше, чем пройдет 3 года с момента смерти наследодателя, налог рассчитывается по новой прогрессивной шкале. С 2025 года:

• 13% - с дохода до 2,4 млн рублей
• 15% - с суммы, превышающей 2,4 млн рублей

Это изменение - не просто повышение ставки. Это серьезный удар по владельцам дорогой недвижимости. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Перми стоимость унаследованной квартиры часто превышает 3-5 млн рублей. Если вы продадите её за 6 млн рублей, то первые 2,4 млн облагаются по 13%, а оставшиеся 3,6 млн - по 15%. Итого: 312 тыс. + 540 тыс. = 852 тыс. рублей налога.

Но есть способ снизить эту сумму - и существенно.

Два способа уменьшить налогооблагаемую базу: вычет или расходы наследодателя

Налог платится не с полной суммы продажи, а с прибыли. А прибыль - это доход минус расходы. У наследников есть два способа уменьшить доход:

1. Стандартный имущественный вычет - 1 млн рублей. Его можно применить без документов. Просто пишете в декларации: «Применяю вычет 1 млн рублей».
2. Расходы наследодателя - если у вас есть документы, подтверждающие, сколько наследодатель заплатил за квартиру. Это может быть договор купли-продажи, расписка, выписка с банковского счета, чеки, платежные поручения.

Вот где происходит экономия. Допустим, квартира продана за 5 млн рублей. Расходы наследодателя - 3,5 млн рублей. Если вы используете стандартный вычет, налог будет: (5 млн - 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей. Если же применить расходы наследодателя: (5 млн - 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей. Разница - 325 тыс. рублей. Это не мелочь.

По данным ФНС за 2024 год, 43% наследников, продавших квартиры, вообще не использовали право на вычет по расходам. Они платили в среднем на 187 тыс. рублей больше, чем могли. Почему? Потому что не знали, что документы наследодателя можно использовать. Или не нашли их.

Что делать, если документов на покупку наследодателя нет?

Если вы не нашли договор купли-продажи, расписки или выписки - не беда. Стандартный вычет в 1 млн рублей всё равно работает. Но есть ещё один нюанс, который может увеличить ваш налог - и его тоже нужно знать.

Если вы продаете квартиру дешевле, чем 70% её кадастровой стоимости, налог считают не по цене продажи, а по 70% кадастровой. Это правило работает всегда - и для наследников тоже.

Пример: вы продаете квартиру за 1 млн рублей. Кадастровая стоимость - 3 млн рублей. 70% от неё - 2,1 млн рублей. Налоговая не примет вашу цену. Она возьмет 2,1 млн. Минус 1 млн вычета - 1,1 млн. Налог: 1,1 млн × 13% = 143 тыс. рублей. А если бы вы продали за 1,5 млн - налог был бы меньше, потому что 1,5 млн > 2,1 млн? Нет - 1,5 млн всё равно меньше 2,1 млн, значит, налог всё равно считают по 2,1 млн.

Вывод: если вы продаете квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости - вы платите налог с более высокой базы. Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра или на rosreestr.gov.ru - и не продавайте ниже этого порога, если не хотите переплатить.

Какие документы собрать, чтобы не попасть в ловушку

Чтобы правильно рассчитать налог и не получить уведомление от ФНС, соберите:

• Свидетельство о праве на наследство (или свидетельство о регистрации права на наследство)
• Документы, подтверждающие расходы наследодателя: договор купли-продажи, акт приема-передачи, платежные документы, расписки
• Договор купли-продажи квартиры (ваш)
• Выписка из ЕГРН - чтобы подтвердить дату регистрации права
• Справка о кадастровой стоимости - из Росреестра или МФЦ

Если документов на расходы нет - не переживайте. Просто укажите в декларации стандартный вычет. Главное - не пропустить сроки.

Когда подавать декларацию и платить налог

Сроки жесткие. Нарушите их - будет штраф.

• Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Налог - до 15 июля того же года.

Пример: продали квартиру в мае 2025 года. Декларацию - до 30 апреля 2026 года. Налог - до 15 июля 2026 года. Никаких отсрочек, никаких продлений. Даже если вы не знали, что надо платить - это не аргумент. ФНС сама получит данные о сделке через ЕГРН и нотариат.

С 1 июля 2025 года ФНС запустит автоматизированную систему сопоставления: нотариусы передадут данные о наследстве, Росреестр - о сделках. Если вы не подали декларацию - система сама вычислит вас. И пришлет уведомление с налогом и штрафом.

Что будет, если не платить?

Пока вы не подали декларацию - штрафа нет. Но как только ФНС узнает о сделке (а она узнает - через ЕГРН, нотариусов, банки), она начислит налог, пени и штраф. Штраф за несвоевременную подачу декларации - 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. рублей и не более 30% от налога. Пени - 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки платежа.

В 2024 году в Пермском крае было выявлено более 2 300 случаев неуплаты налога с продажи унаследованной недвижимости. 87% из них - люди, которые думали, что «это же наследство, налога не будет».

Почему это важно именно сейчас

С 2025 года налоговая система становится прозрачнее. Автоматизация, сопоставление данных, контроль через нотариат - всё это делает уклонение от налогов почти невозможным. В то же время, льготный 3-летний срок для наследников остался - и это ваше главное преимущество.

Если вы планируете продать унаследованную квартиру - не торопитесь. Посчитайте срок: от даты смерти наследодателя. Если до истечения 3 лет осталось меньше полугода - подождите. Если документы на расходы наследодателя есть - найдите их. Это может сэкономить вам сотни тысяч.

Не слушайте советы «бывалых» на форумах. Слушайте закон. Слушайте Минфин. Слушайте ФНС. И не забывайте: в 2028 году, по плану Правительства, расчет налога будет автоматическим. Но пока вы сами должны знать, как его считать.