Продали квартиру - и забыли про налог? Многие думают, что если деньги уже на счету, то дело сделано. Но это не так. Если вы продали квартиру, которая была в вашей собственности меньше 3 или 5 лет, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Пропустите срок - и вас ждет штраф. Не 500 рублей, а тысячи. И это не пугалка. В 2024 году более 2,1 миллиона россиян получили уведомления от ФНС из-за несвоевременной подачи деклараций. Многие даже не знали, что должны были что-то подавать.
Когда нужно подавать декларацию после продажи квартиры
Срок подачи декларации 3-НДФЛ - 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если вы продали квартиру в 2024 году, подать декларацию нужно до 30 апреля 2025 года. Если 30 апреля - выходной, срок переносится на следующий рабочий день. В 2025 году 30 апреля - среда, так что срок не сдвигается.
Важно: дата, которая считается, - это не день подписания договора, а дата регистрации сделки в Росреестре. Именно она определяет, в каком году вы получили доход. Проверить эту дату можно в выписке из ЕГРН, которую можно получить через Госуслуги или в МФЦ.
Но есть исключения. Если квартира была в вашей собственности дольше минимального срока, налог платить не нужно - и декларацию подавать тоже не обязательно. Минимальный срок зависит от того, как вы получили квартиру:
- 3 года - если квартира была получена до 1 января 2016 года, по наследству, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания или как подарок от близкого родственника.
- 5 лет - если квартира куплена после 1 января 2016 года (и не попадает под исключения выше).
Если вы продаете квартиру, которую купили в 2022 году - срок владения 3 года. Значит, в 2025 году вы можете продать ее без налога и без декларации. Но если купили в 2021 году - все равно 5 лет не прошло. Декларацию подавать нужно.
Когда декларацию подавать не нужно
Даже если срок владения меньше минимального, есть случаи, когда налога нет - и декларацию подавать необязательно.
Если вы продали квартиру за сумму меньше 1 миллиона рублей, налог не начисляется. Это налоговый вычет, который предоставляется автоматически. Даже если вы купили квартиру за 2,5 миллиона, а продали за 800 тысяч - вы не платите налог. Декларацию подавать не обязательно, но лучше подать, чтобы не было вопросов.
Если вы продали квартиру, которая была в вашей собственности дольше 3 или 5 лет - налога нет. Декларацию подавать не нужно. Но если вы не уверены - лучше подать с нулевой суммой. Так вы закроете тему раз и навсегда.
Как считают налог: кадастровая стоимость и коэффициент 0,7
Самая частая ошибка - считать налог по цене в договоре. Это не всегда правильно.
ФНС может взять за основу не сумму сделки, а кадастровую стоимость квартиры, умноженную на коэффициент 0,7. Если кадастровая стоимость квартиры - 5 миллионов рублей, то для расчета налога берется 3,5 миллиона (5 млн × 0,7). Если вы продали ее за 3 миллиона - налог считают с 3,5 млн, а не с 3 млн.
Это не ошибка, а закон. Так работает статья 214.10 Налогового кодекса. Если вы не знаете кадастровую стоимость - проверьте ее на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН. Никогда не полагайтесь только на сумму в договоре. Если вы ее укажете ниже, чем 0,7 × кадастровая, ФНС сама пересчитает налог - и пришлет уведомление с пенями.
Штрафы за несвоевременную подачу декларации
Если вы не подали декларацию до 30 апреля - штраф начисляется. Он не фиксированный. Он считается так:
- 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.
- Минимум 1000 рублей - даже если налог нулевой, но декларация не подана.
- Максимум 30% от суммы налога - штраф не может быть больше трети того, что вы должны были заплатить.
Пример: вы должны были заплатить 150 тысяч рублей налога, но не подали декларацию 4 месяца. Штраф: 150 000 × 5% × 4 = 30 000 рублей. Это максимум - 30% от 150 000 - 45 000 рублей. Значит, штраф - 30 000 рублей.
Если налога вообще не было (например, вы продали за 800 тысяч), но декларацию не подали - штраф будет минимум 1000 рублей. Это не шутка. На Reddit один пользователь получил штраф 3850 рублей, потому что забыл подать декларацию после продажи квартиры, купленной в 2022 году. Он думал, что «все равно налога нет» - но декларацию нужно подать, даже если налог ноль.
Чем грозит неуплата налога, а не несдача декларации
Если вы подали декларацию вовремя, но не заплатили налог до 15 июля - штрафа не будет. Но будут пени.
Пени начисляются за каждый день просрочки. Ставка - 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ. В 2025 году ключевая ставка - 16%. Значит, пени - примерно 0,053% в день. На сумму 150 тысяч рублей это 80 рублей в день. За месяц - почти 2500 рублей. За три месяца - 7500 рублей. Это дешевле штрафа, но все равно лишние деньги.
Важно: штраф - только за несдачу декларации. Пени - только за неуплату налога. Если вы подали декларацию вовремя, но не заплатили - штрафа нет. Но пени будут. И их не отменят.
Как подать декларацию: пошаговая инструкция
Подать декларацию можно за 20 минут. Не нужно идти в налоговую. Все делается онлайн.
- Соберите документы: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платежные документы (если есть), паспорт.
- Зайдите в личный кабинет на сайте nalog.ru. Если нет аккаунта - зарегистрируйтесь через Госуслуги.
- Выберите «Подать декларацию» → «3-НДФЛ». Система предложит шаблон.
- Заполните данные: о продаже, сумме сделки, кадастровой стоимости, вашем вычете (1 млн рублей).
- Проверьте расчет налога. Система сама посчитает, но перепроверьте - особенно если кадастровая стоимость выше цены продажи.
- Подпишите электронной подписью. Если нет ЭЦП - можно подписать через СМС-код.
- Отправьте. После отправки вы получите уведомление о принятии. Сохраните его.
Если не уверены в расчетах - используйте сервис «Налогия». Он бесплатный, понятный и подсказывает, какие поля заполнять. Многие пользователи на форумах пишут, что с его помощью заполнили декларацию за 15 минут и сэкономили тысячи рублей на вычете.
Что будет, если ничего не делать
ФНС не сидит сложа руки. Они получают данные от Росреестра о всех сделках с недвижимостью. Если вы продали квартиру - ФНС знает. Если вы не подали декларацию - через 2-3 месяца придет уведомление: «Ваша декларация не подана. Подайте до 15 числа следующего месяца. Иначе - штраф».
Если проигнорировать уведомление - начнется проверка. Придут требования предоставить документы. Потом - штраф. Потом - взыскание через суд. Даже если вы не платили налог, штраф за несдачу декларации может быть больше, чем сам налог.
Один человек в 2024 году продал квартиру за 4,2 миллиона, купленную в 2021 году. Он не подал декларацию. Через год получил уведомление: налог - 546 тысяч рублей, штраф - 164 тысячи. Он заплатил 710 тысяч. А если бы подал вовремя - заплатил бы 326 тысяч (с вычетом 1 млн). Экономия - почти 400 тысяч рублей.
Что меняется в 2025-2026 годах
ФНС активно цифровизируется. В 2025 году начнут автоматически рассчитывать налог на основе данных Росреестра. Это значит, что в личном кабинете появится уведомление: «Вы продали квартиру. Налог - 210 тысяч. Подтвердите данные или внесите изменения».
К 2026 году 95% деклараций будут подаваться онлайн. Подавать бумажные формы почти перестанут. Система будет сама напоминать о сроках через Госуслуги. Но пока это только прогноз. Пока вы обязаны подавать декларацию сами.
Не ждите напоминаний. Не надейтесь, что «все само разберется». Налог - это не предложение. Это обязанность. Пропустите срок - заплатите больше. Подайте вовремя - сэкономите.
Нужно ли подавать декларацию, если квартира была в собственности 4 года?
Да, если квартира куплена после 1 января 2016 года. Минимальный срок для освобождения от налога - 5 лет. 4 года - меньше. Декларацию нужно подать. Если продали за сумму меньше 1 миллиона рублей - налога не будет, но декларацию все равно лучше подать, чтобы избежать проверок.
Что делать, если продал квартиру в декабре 2024 года - можно ли подать декларацию в январе 2025?
Нет, нельзя. Срок подачи - 30 апреля 2025 года. Подать в январе - это не нарушение, но и не требуется. Главное - не пропустить 30 апреля. Подавать раньше можно, но не обязательно. Главное - не позже срока.
Можно ли подать декларацию через МФЦ?
Да, можно. Но это медленнее и неудобнее. Вы принесете бумаги, вас попросят заполнить бланк, потом вы ждете 3-5 дней, пока декларация попадет в ФНС. Через личный кабинет - 20 минут, и вы сразу получаете подтверждение. Лучше подавать онлайн.
Если я продал квартиру и купил новую в тот же год - налог не платится?
Нет, это не так. Покупка новой квартиры не отменяет налог с продажи старой. Но вы можете использовать имущественный вычет на покупку - до 2 миллионов рублей. Это снизит налог. Например: продали за 5 млн, купили за 4 млн. Налог считается с 5 млн минус 1 млн (вычет на продажу) минус 2 млн (вычет на покупку) = 2 млн. Налог - 260 тысяч. Без вычета на покупку - 520 тысяч.
Как проверить, не начислили ли мне штраф за прошлый год?
Зайдите в личный кабинет на nalog.ru. В разделе «Уведомления» и «Налоги» вы увидите все начисления - штрафы, пени, налоги. Если там ничего нет - значит, вы в порядке. Если есть - оплатите в течение 30 дней, чтобы не начислялись пени.
Комментарии (4)
Anatoliy Podoba
ноября 27, 2025 AT 07:05Опять эти налоговые кошмары... Я продал квартиру в 2023-м, думал, что всё само разрешится - и вот, в прошлом году пришло уведумление: «Штраф 3850 рублей за несдачу декларации»! Я даже не знал, что нужно подавать, если налога нет!.. Плюс 3850 - это как если бы я купил 19 пачек сухариков и ещё заплатил за то, что не купил их вовремя!.. Налоговая - это как бывшая: ты думаешь, всё кончилось, а она вдруг приходит с письмом и требует «объясниться»!..
Anton Pa
ноября 27, 2025 AT 09:46Блин, я тоже не подал, думал - «ну и пусть считают по кадастру, я же продал за 800к»... А потом увидел, что ФНС взяла 3,5 млн и начислила налог на 1,5 млн!.. Потом понял, что кадастровая стоимость - это вообще фантастика, как будто квартира стоит в Цюрихе, а не в Омске!.. 🤯 И ещё штраф 1000 рублей за то, что я не подал декларацию про «нулевой налог»?!.. Это же не налоговая - это магазин скидок на собственное безумие!..
Нонна Коваленко
ноября 29, 2025 AT 06:37Слушайте, я продала квартиру в 2022 году, купленную в 2019-м - значит, 3 года, всё ок, налога нет, декларацию не подавала... А в прошлом году пришло уведомление: «Ваша декларация не подана»... Я подала в январе 2025-го - нулевую... И знаете, что ответили? «Спасибо за своевременную подачу»... Да я просто хотела, чтобы они перестали мне писать!.. Подавайте, даже если налога нет - это как запереть дверь, чтобы вор не пришёл... А если не заперли - вор приходит и говорит: «Ты сам позвал!»... 🙃
Nikita Nikiforov
ноября 29, 2025 AT 14:43Важно понимать, что налоговый вычет в 1 млн рублей - это не «бонус», а法定 право, и его можно использовать даже при продаже по цене ниже 1 млн, но при этом необходимо корректно указать в декларации все данные: дату регистрации сделки, кадастровую стоимость, коэффициент 0,7, а также подтвердить, что вы не использовали этот вычет в предыдущие годы. Если вы купили квартиру в 2021 году и продали в 2025-м - это 4 года, значит, 5 лет ещё не прошло, и вы обязаны подать декларацию, даже если сумма сделки ниже 1 млн. При этом, если вы купили новую квартиру в том же году, вы можете совместить вычеты: 1 млн на продажу и 2 млн на покупку - это снизит налогооблагаемую базу до нуля, если сумма покупки превышает сумму продажи. Важно: система на nalog.ru автоматически рассчитывает налог, но не всегда корректно учитывает перенос вычетов - поэтому проверяйте расчёт вручную. Если вы не уверены - используйте «Налогию» или обратитесь к бесплатному консультанту на сайте ФНС. Не ждите уведомлений - они приходят с задержкой, а штрафы начисляются с момента пропуска срока, а не с момента получения письма. В 2025 году система будет автоматически формировать уведомления, но пока вы обязаны действовать самостоятельно - иначе последствия могут быть не только финансовые, но и психологические: постоянные напоминания, стресс, проверки, а иногда и судебные разбирательства. Не рискуйте - подайте за 20 минут и забудьте на 5 лет.