Окупаемость коттеджа: как рассчитать доходность и избежать ошибок

Когда вы покупаете окупаемость коттеджа, это показатель, который говорит, за сколько времени ваша инвестиция в загородный дом начнёт приносить чистую прибыль. Также известно как доходность загородной недвижимости, этот показатель решает, станет ли ваш коттедж выгодным вложением или просто тяжёлым бременем. Многие думают, что если коттедж стоит 15 миллионов, а сдаёшь его за 80 тысяч в месяц — значит, всё отлично. Но это только начало. На деле, окупаемость коттеджа зависит от того, сколько вы тратите на коммунальки, обслуживание, налоги и ремонт — а не только от арендной платы.

Важно понимать, что доход от аренды коттеджа, это не просто сумма, которую платят арендаторы, а чистый остаток после всех расходов. Также известно как чистый доход от загородной недвижимости, он может быть в два-три раза ниже, чем кажется на первый взгляд. Например, если вы сдаёте коттедж посуточно, вам придётся платить за уборку, смену белья, ремонт после гостей, а ещё — платить налоги и оплачивать услуги управляющей компании. А если сдаёте на год — вы теряете возможность заработать больше в сезон, но получаете стабильность. Ни один из вариантов не идеален — важно выбрать тот, что подходит именно вам.

Не забывайте про стоимость коттеджа, это не только цена покупки, но и все расходы, которые вы понесёте до того, как начнёте сдавать дом. Также известно как полная стоимость входа, она включает межевание, подключение газа, электричества, водоснабжения, септика, отделку и даже ландшафтный дизайн. Многие покупают дом, не зная, что подключение канализации обойдётся в 500 тысяч, а газ — в 1,2 миллиона. Эти суммы не входят в цену по объявлению, но сразу влияют на срок окупаемости. Если вы вложили 25 миллионов вместо заявленных 15, то и окупаемость теперь считается не за 18 месяцев, а за 4 года.

И ещё один критический момент — налоги на загородную недвижимость, это не только налог на имущество, но и НДФЛ с дохода от аренды, который нужно платить, если вы не зарегистрированы как ИП. Также известно как налог на сдачу жилья, он может съесть до 13% вашего дохода, если вы не планируете его заранее. Вы можете сдавать коттедж легально, но только если знаете, как оформить договор, как считать вычеты и как не попасть под штраф за уклонение от уплаты налогов. В 2025 году ФНС активно проверяет сделки по сдаче загородной недвижимости — и те, кто игнорирует это, рискуют не только деньгами, но и юридическими последствиями.

В этой подборке вы найдёте реальные примеры, цифры и пошаговые расчёты — не те, что пишут в блогах про «легкий пассивный доход», а те, что проверены на практике. Здесь — про то, как реально зарабатывать на коттедже, а не как выглядит это на картинке в Instagram. Вы узнаете, сколько стоит обслуживание в разных регионах, где арендаторы платят больше, почему некоторые коттеджи не сдаются вообще, и как избежать типичных ошибок, которые разоряют новичков. Всё это — без воды, без сказок, только то, что работает.