Продали квартиру? Не спешите радоваться - сначала нужно разобраться с налогом. Если вы владели квартирой меньше 3 или 5 лет (в зависимости от обстоятельств), вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Это не просто формальность. Ошибки здесь могут стоить вам тысяч рублей штрафов и лишних налогов. В 2025 году всё проще, чем раньше - но только если вы знаете, как это делать правильно.
Когда точно нужно подавать декларацию
Не все продажи квартиры облагаются налогом. Главное - сколько времени вы её владели. С 2025 года правила остались прежними, но их часто неправильно понимают.
Если квартира досталась вам по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или вы проживали в ней как в единственном жилье - достаточно трёх лет владения. Всё остальное - пять лет. Даже если вы купили квартиру за 1 млн рублей и продали через 4 года за 2 млн - налог придётся платить, потому что срок не вышел.
Есть исключение: если у вас двое и более детей, и вы купили новую квартиру в течение 90 дней до или после продажи старой - вы можете не платить налог вообще, даже если владели квартирой всего полгода. Это правило работает, если новое жильё оформлено на вас или ваших детей.
Как считать налог: вычет 1 млн или реальные расходы?
У вас есть два способа уменьшить налог. Выберите тот, что выгоднее.
- Имущественный вычет - 1 млн рублей. Просто отнимите 1 млн от суммы продажи. Остаток - налоговая база. Например, продали квартиру за 2,5 млн - налог платите с 1,5 млн. При ставке 13% это 195 тысяч рублей.
- Реальные расходы. Если вы помните, за сколько купили квартиру, и у вас есть документы (договор, платежки), вычитайте именно эту сумму. Продали за 3 млн, купили за 2,8 млн - налог платите только с 200 тысяч. Это выгоднее, чем вычет в 1 млн.
Важно: если вы купили квартиру за 3 млн, а продали за 2,5 млн - вы в убытке. Налога нет. Но декларацию всё равно подавать нужно. Иначе налоговая может начислить штраф за «неподачу».
Не забывайте: проценты по ипотеке не входят в расходы на приобретение. Их можно учесть отдельно при получении налогового вычета на покупку, но не при расчёте налога с продажи.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ: пошагово
Декларация заполняется в специальной форме, утверждённой ФНС в октябре 2024 года. Всё можно сделать онлайн через личный кабинет на сайте nalog.ru.
Вот что нужно указать:
- Код дохода: 15 - для продажи недвижимости.
- Кадастровый номер: берётся из выписки ЕГРН. Ошибка здесь - частая причина отказа.
- Адрес квартиры: как в договоре купли-продажи. Не сокращайте, не пишите «кв. 15» - пишите полный адрес.
- Дата передачи: когда вы передали ключи покупателю. Это не дата подписания договора - а дата акта приёмки-передачи.
- Дата регистрации права: когда сделка официально прошла в Росреестре. Указывается в выписке ЕГРН.
- Способ приобретения: 2 - если купили, 1 - если построили.
- Расходы на покупку: сумма, указанная в договоре. Без процентов по кредиту. Без ремонта. Только деньги, которые вы отдали за саму квартиру.
Если вы продали квартиру и купили новую в одном году - система автоматически учтёт обе сделки. Вам не нужно подавать отдельные заявления. Система сама сократит налог на сумму расходов по обеим сделкам.
Какие документы нужны
Декларацию можно подать без бумажных документов - если вы подаёте онлайн. Но налоговая может запросить их позже. Лучше подготовить всё заранее:
- Копия договора купли-продажи
- Выписка из ЕГРН (на проданную квартиру)
- Документы, подтверждающие поступление денег (например, выписка с банка, где видно, что покупатель перевёл вам сумму)
- Если используете вычет по расходам - договор купли-продажи и платежные документы (чеки, банковские выписки)
Если квартира была в долевой собственности - каждый собственник подаёт свою декларацию. Нельзя объединять доходы. Даже если вы продали квартиру с супругом - двое людей, двое деклараций.
Сроки подачи и уплаты налога
Если продали квартиру в 2025 году:
- Срок подачи декларации: до 30 апреля 2026 года
- Срок уплаты налога: до 15 июля 2026 года
Пропустили срок? Штраф - 1000 рублей плюс 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки. С 1 января 2025 года минимальный штраф за неподачу вырос с 1000 до 2000 рублей. А если вы заведомо занижали доход - штраф теперь 40% от суммы, которую утаили.
Как подать онлайн - пошагово
Самый простой способ - через личный кабинет на сайте nalog.ru.
- Зайдите на nalog.ru и авторизуйтесь через Госуслуги.
- Выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ».
- Выберите год - 2025.
- Система предложит шаблон. Нажмите «Заполнить».
- В разделе «Доходы» укажите код 15, сумму продажи, кадастровый номер, адрес.
- В разделе «Расходы» введите сумму покупки, если она меньше продажи. Если продали дешевле, чем купили - укажите сумму продажи как вычет. Система сама обнулить налог.
- Проверьте все поля. Нажмите «Отправить».
С 2025 года ФНС автоматически подтягивает данные из Росреестра - кадастровый номер, даты регистрации, адрес. Вам нужно только подтвердить сумму и проверить, всё ли правильно.
Среднее время заполнения - 20-30 минут. Раньше у людей уходило 2-3 часа. Теперь всё почти на автомате.
Что чаще всего идёт не так
Эксперты говорят: 37% ошибок - в сроке владения. Люди думают, что «если жил в квартире 4 года, то всё ок». Но если купили её в 2021, а продали в 2025 - это 4 года. А нужно 5. Или: получили в наследство в 2022, продали в 2025 - это 3 года. Ок.
Вторая частая ошибка - путаница с вычетом. Многие думают, что на каждую проданную квартиру даётся 1 млн. Нет. Если вы продали две квартиры в одном году - вычет в 1 млн делится между ними. Например, одна продана за 1,2 млн, другая за 800 тыс. - вычет 1 млн распределяется: 600 тыс. на первую, 400 тыс. на вторую. Не 1 млн на каждую.
Третья ошибка - не подать декларацию, если налог ноль. Даже если вы в убытке - подавайте. Иначе налоговая посчитает, что вы скрыли доход.
Стоит ли платить бухгалтеру
Опрос в октябре 2024 года показал: 68% людей заполняют декларацию сами через личный кабинет. 22% используют программу «Декларация» от ФНС. Только 10% обращаются к бухгалтерам.
Если у вас простая сделка - купили, продали, один объект, всё чётко - можно справиться самому. Если у вас сложная ситуация: несколько квартир, ипотека, долевая собственность, сделки в разные годы - лучше заплатить 3-5 тысяч рублей за консультацию. Один штраф за ошибку стоит в 5 раз дороже.
Совет от налогового консультанта Елены Смирновой: «Если вы продали квартиру и купили новую - не пытайтесь подать два вычета отдельно. Система сама всё посчитает. Главное - правильно ввести даты и суммы».
Что изменится в 2026 году
ФНС планирует к 2026 году довести долю онлайн-подач до 85%. Система будет не просто заполнять данные - она будет предупреждать об ошибках до отправки. Например: «Вы указали, что квартира была в собственности 3 года, но купили её в 2020. Значит, вы владели 5 лет - налог не должен начисляться».
Также вводят автоматическую проверку по банкам. Если вы указали, что получили 2,5 млн от покупателя, а в выписке - только 1,8 млн - система сразу скажет: «Несоответствие».
Пока что всё работает. Просто подайте декларацию - и не думайте, что это «надо». Это «надо» - чтобы не платить лишнего.
Нужно ли подавать декларацию, если квартира была в собственности более 5 лет?
Нет, не нужно. Если вы владели квартирой более 5 лет (или более 3 лет, если она была получена по наследству, в дар от родственника или в результате приватизации), налог с продажи не платится. Декларацию подавать необязательно. Но если вы хотите официально подтвердить, что налог не начисляется - можно подать её с нулевым доходом. Это защитит вас от запросов налоговой в будущем.
Можно ли использовать вычет 1 млн рублей, если квартира куплена в ипотеку?
Да, можно. Вычет в 1 млн рублей применяется независимо от того, как вы покупали квартиру - за наличные или в ипотеку. Но проценты по кредиту не входят в расходы при расчёте налога с продажи. Их можно учесть отдельно при получении вычета на покупку - но это другая процедура. Не смешивайте их.
Что делать, если продал квартиру за меньше, чем купил?
Налог не начисляется - вы в убытке. Но декларацию подать всё равно нужно. Укажите доход от продажи и расходы на покупку. Система сама покажет, что налог равен нулю. Если не подадите - налоговая может начислить штраф 2000 рублей, даже если вы ничего не должны.
Какой штраф за просрочку подачи декларации?
С 1 января 2025 года штраф за неподачу декларации - минимум 2000 рублей. Плюс 5% от неуплаченного налога за каждый полный месяц просрочки. Если вы не подали декларацию за 2025 год до 30 апреля 2026, а налоговая обнаружила это в июле - вы заплатите 2000 + 5% × 3 месяца. За 6 месяцев - 2000 + 30%. Это дороже, чем сам налог.
Можно ли подать декларацию за продажу квартиры через МФЦ?
Да, можно. Вы можете подать бумажную декларацию в любом МФЦ или налоговой инспекции. Но это дольше - до 10 дней на обработку. Онлайн - через личный кабинет - вы получите подтверждение в течение 1-3 дней. Также онлайн-подача позволяет сразу увидеть, правильно ли вы всё заполнили, и исправить ошибки до отправки.
Как проверить, что декларация принята?
После отправки через личный кабинет вы получите уведомление «Декларация принята». Проверить статус можно в разделе «История поданных деклараций». Если через 10 дней статус не изменился - зайдите в кабинет и нажмите «Повторить отправку». Иногда бывают технические сбои. Не ждите письма - проверяйте в личном кабинете.
Если квартира продана в долевой собственности, как делить вычет?
Вычет в 1 млн рублей распределяется между всеми собственниками пропорционально их долям. Например, если квартира была в равной доле (50/50), каждый может использовать 500 тысяч. Если один собственник - 75%, другой - 25%, то вычет делится 750 тыс. и 250 тыс. Можно договориться и распределить по-другому - но только если все согласны. Договор нужно приложить к декларации.