Вы когда-нибудь задумывались, почему люди, которые не работают в гостиничном бизнесе, зарабатывают на апарт-отелях больше, чем на сдаче обычной квартиры? Ответ прост: апарт-отели - это не просто жильё. Это бизнес с полным сервисом, который работает даже тогда, когда вы спите. И в 2025 году этот формат стал одним из самых надёжных способов защитить сбережения от инфляции - особенно в России, где ставки по депозитам не превышают 4%, а цены на жильё растут.
Что такое апарт-отель и почему он отличается от обычной квартиры
Апарт-отель - это гибрид. Снаружи он выглядит как жилая квартира: кухня, ванная, спальня, зона отдыха. Но внутри - всё как в отеле: ежедневная уборка, круглосуточная служба поддержки, онлайн-бронирование, химчистка, доставка еды, даже экскурсии и трансферы. Главное отличие от обычной аренды - вы не общаетесь с арендаторами. Всё это берёт на себя управляющая компания. Вы - инвестор. Вы покупаете номер, а компания его сдаёт, обслуживает и платит вам деньги.
Традиционная квартира в Москве или Санкт-Петербурге приносит 3-5% годовых после всех расходов. Апарт-отель - 8-15%. В регионах, где конкуренция ниже - например, в Кавказском регионе или на Дальнем Востоке - доходность может достигать 12-14%. Почему такая разница? Потому что апарт-отель сдаётся не по месяцам, а по дням. Один номер за год может сменить до 150-200 гостей. Каждый из них платит 3-5 тысяч рублей в сутки. При загрузке 70% это даёт стабильный поток денег.
Сколько нужно денег, чтобы начать
Многие думают, что для входа в этот бизнес нужно 10-20 миллионов рублей. Это правда - для Москвы. Но в Перми, Казани, Екатеринбурге или даже в Крыму можно купить один номер за 5-7 миллионов рублей. В регионах с растущим туризмом - например, в Сочи, Евпатории или на Кавказе - цены на номера в апарт-отелях стартуют от 4,5 млн рублей.
Вот реальные цифры по стартовым вложениям на 2025 год:
- Один номер в регионе: 4,5-7 млн рублей
- Один номер в Москве: 12-18 млн рублей
- Проект на 20 номеров в крупном городе: 100-200 млн рублей
Если у вас нет всей суммы - не беда. Банки, включая Газпромбанк, сейчас предлагают кредиты под 12-14% годовых на гостиничные проекты с первоначальным взносом от 20%. Есть и государственные программы: льготное кредитование может снизить стартовые затраты на 15-20%. Важно: кредит берите только на объекты, которые уже сданы в управление профессиональной компании. Без оператора - это рискованно.
Как зарабатывает апарт-отель: не только посуточная аренда
Думаете, доход - только от сдачи номеров? Нет. Умные инвесторы строят бизнес на нескольких источниках:
- Посуточная аренда - 60-70% дохода. Самый главный поток. Особенно в сезон - летом, на новогодние праздники, в дни конференций.
- Долгосрочная аренда - 20-30%. Корпоративные клиенты, командировочные, врачи, учителя, которые живут в городе несколько месяцев. Это стабильность в низкий сезон.
- Дополнительные услуги - 5-10%. Парковка, прокат велосипедов, организованные экскурсии, коворкинг-зоны, продажа сувениров, кофе-бары в холле. Всё это - чистая прибыль, ведь вы уже платите за обслуживание помещения.
Например, апарт-отель Alba del Mare в Евпатории, которым управляет UPRO GROUP, получает 75-85% загрузки даже в ноябре - просто потому что у них есть корпоративные контракты с медицинскими центрами и туроператорами. Они не ждут туристов. Они их привлекают.
Где лучше всего покупать: локации 2025 года
Не все города одинаковы. В Москве и Сочи рынок перегрет. Цены высокие, конкуренция жёсткая, доходность падает. А в регионах - всё иначе.
Лучшие локации для инвестиций в 2025 году:
- Крым - рост инвестиций на 35% за год. Популярность растёт, инфраструктура улучшается, но ещё не насыщен.
- Кавказ - Дагестан, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкесия. Низкая конкуренция, растущий поток туристов из Центральной России, доступные цены на недвижимость.
- Дальний Восток - Владивосток, Хабаровск. Рост бизнес-туризма, новые авиарейсы, поддержка государства.
- Города-миллионники - Казань, Новосибирск, Екатеринбург. Дефицит качественного гостиничного фонда - 30-40%. Туристы и командировочные ищут комфорт, а его почти нет.
В Перми, например, в 2024 году появилось 3 новых апарт-отеля. Всё сдали в управление. Загрузка - 65-70%. Доходность - 10,5% в год. И это при том, что в городе нет массового туризма - только деловые поездки и поездки к родственникам.
Самая большая ошибка: выбор управляющей компании
Всё зависит от оператора. Если вы купите номер в апарт-отеле, но управляющая компания - непроверенная, с плохой репутацией и без реальных кейсов - вы можете не получить ни рубля. Или получите 6% вместо обещанных 12%.
По данным INREIT, 78% инвесторов, которые выбрали проверенных операторов (UPRO GROUP, Vertical, Апарт-Отель.РФ), достигли заявленной доходности. А у тех, кто вложился в «дешёвые» проекты с неизвестными компаниями - только 42% получили даже 8%.
Как проверить оператора?
- Попросите реальные отчёты за последние 12 месяцев - не прогнозы, а факты. Должны быть цифры: загрузка, доход, расходы, чистая прибыль.
- Посмотрите, сколько объектов они управляют. У хорошей компании - не меньше 5-10 апарт-отелей в разных городах.
- Позвоните в их офис. Попросите съездить на объект. Посмотрите, как выглядит лобби, как работает служба поддержки.
- Проверьте отзывы на klerk.ru, avprrb.ru, SiberiaHotels.ru. Читайте не только положительные - ищите жалобы на скрытые расходы и задержки выплат.
Не верьте обещаниям вроде «15% годовых без рисков». Это маркетинг. Реальная доходность - это 8-12% после всех налогов и расходов. И это уже очень хорошо.
Риски и как их избежать
Да, есть риски. И их нужно понимать заранее.
- Сезонность. В Крыму зимой загрузка падает до 40%. В Сочи - до 50%. Решение: закладывайте в расчёт 60-65% загрузки, а не 80%. И выбирайте объекты с возможностью долгосрочной аренды.
- Рост ставок. Если ЦБ поднимет ставки до 16-18%, кредиты станут дороже, а покупатели - осторожнее. Решение: не берите кредит на 80% стоимости. Оставьте 30-40% собственных средств.
- Новые законы. С 2025 года введены жёсткие требования к классификации апарт-отелей. Только те, кто соответствует стандартам (чистота, сервис, онлайн-бронирование, охрана), могут называться «апарт-отелями». Это убрало с рынка 30% непрофессиональных операторов. Решение: покупайте только объекты, которые уже прошли классификацию.
- Прозрачность. Некоторые компании не показывают полную отчётность. Решение: требуйте доступ к системе бронирования и к финансовым отчётам через личный кабинет. Даже если вы не управляете - вы должны видеть, сколько денег приходит.
Как начать: пошаговый план
Вот что делать, если вы решили вложиться в апарт-отель в 2025 году:
- Определите бюджет. Сколько вы готовы вложить? 5 млн? 15 млн? Не берите больше, чем можете потерять без ущерба для жизни.
- Выберите локацию. Не Москва. Не Сочи. Ищите города с ростом туризма и дефицитом гостиниц - Казань, Екатеринбург, Крым, Дальний Восток.
- Найдите управляющую компанию. Проверьте её по трём пунктам: реальные отчёты, количество объектов, отзывы. Выбирайте не самую дешёвую, а самую прозрачную.
- Проверьте проект. Посмотрите, есть ли у апарт-отеля лицензия на гостиничную деятельность. Проверьте, прошёл ли он классификацию по новым стандартам 2025 года.
- Заключите договор. Договор должен быть с застройщиком - не с оператором. Оператор - это просто менеджер. Вы покупаете недвижимость, а не услугу.
- Диверсифицируйте. Не вкладывайте всё в один объект. Купите 2-3 номера в разных городах. Это снизит риск сезонности и локальных проблем.
Что будет дальше: тренды 2026-2027
Рынок апарт-отелей в России растёт. В 2024 году объём инвестиций превысил 150 млрд рублей. В 2025 году - ещё на 22%. Но это не значит, что всё будет расти бесконечно.
Эксперты прогнозируют: через 2-3 года рынок консолидируется. Мелкие операторы исчезнут. Останутся только крупные компании - с хорошей репутацией, системами управления и прозрачной отчётностью. Доходность снизится с 10-12% до 8-10%. Но стабильность вырастет. Появятся новые стандарты: обязательная система онлайн-бронирования, чёткие правила уборки, обязательное страхование.
Это хорошо для инвестора. Потому что вы перестанете сталкиваться с мошенниками. Вы будете вкладываться в проверенные проекты - и получать стабильный доход без стресса.
Итог: стоит ли вкладываться?
Если вы ищете способ защитить деньги от инфляции - да. Если вы хотите пассивный доход без постоянного участия - да. Если вы готовы изучить рынок, проверить оператора и не гнаться за «сверхдоходностью» - тогда апарт-отель - один из лучших вариантов в 2025 году.
Это не быстрое обогащение. Это не акции, которые можно продать завтра. Это долгосрочная инвестиция. Но если вы сделаете всё правильно - через 5-7 лет ваш номер будет приносить 10-12% в год, а его стоимость вырастет на 20-40%. И вы будете получать деньги, даже если не встанете с дивана.
Можно ли купить апарт-отель в кредит?
Да, можно. Банки, включая Газпромбанк и Сбер, выдают кредиты под 12-14% годовых на гостиничные проекты. Первый взнос - от 20%. Важно: кредит берите только на объекты, которые уже сданы в управление проверенной компанией. Без оператора банк может отказать - потому что нет подтверждённого дохода.
Как часто приходят деньги от апарт-отеля?
Обычно раз в месяц - в начале месяца. Управляющая компания собирает платежи от гостей, вычитает расходы (уборка, зарплата персонала, коммунальные услуги, налоги) и перечисляет чистую прибыль. Некоторые компании платят еженедельно, но это редкость. Главное - чтобы условия были прописаны в договоре.
Нужно ли платить налоги с дохода от апарт-отеля?
Да. Доход от апарт-отеля облагается НДФЛ 13%. Управляющая компания может выступать налоговым агентом - тогда она сама удержит налог и сдаст его в бюджет. Это удобно. Если компания не агент - вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог самостоятельно. Не игнорируйте это - штрафы могут быть до 40% от суммы.
Можно ли продать апарт-отель, если захочу выйти из бизнеса?
Да, можно. Апарт-отель - это недвижимость, и её можно продать как обычную квартиру. Но спрос на них растёт, особенно на объекты с хорошей загрузкой и проверенным оператором. В 2025 году средний срок окупаемости - 5-7 лет. После этого стоимость объекта начинает расти. Продавать выгоднее через 7-10 лет - тогда вы получите и доход от аренды, и прирост капитала.
Что делать, если управляющая компания обанкротилась?
Если компания обанкротилась - вы не теряете недвижимость. Вы остаётесь собственником номера. Но арендаторы перестанут платить. Вам нужно будет найти новую управляющую компанию. Это займёт 1-3 месяца. Поэтому в договоре с застройщиком требуйте пункт: «При прекращении деятельности управляющей компании, инвестор получает право на переоформление управления на другую компанию без штрафов». Это защитит вас.