Если вы сдаете квартиру в аренду - даже если это всего один день - налоговая узнает. Не потому что кто-то пожаловался, а потому что системы работают 24/7, без выходных и отпусков. В 2025 году скрыть доход от аренды почти невозможно. И если вы этого не делаете, последствия могут быть серьезнее, чем вы думаете.
Как налоговая находит арендодателей
Налоговая не сидит и ждет, пока вы сами прийдете с декларацией. Она сама ищет вас. Основной способ - анализ банковских счетов. Если на вашу карту каждые 28-30 дней приходит одинаковая сумма - скажем, 35 000 рублей - от человека, который не является вашим родственником, система автоматически ставит красную метку. Такие платежи называют «регулярными, одинаковыми, в одни и те же даты». Это классический признак аренды.
Системы ФНС сканируют не только счета, но и объявления. Сайты вроде Avito, Cian, Domofond - это не просто площадки для поиска жилья. Для налоговой это базы данных. Роботы находят объявления, сопоставляют номера телефонов, адреса, имена собственников из Росреестра. Если вы сдаете квартиру через Avito и указали свой реальный номер - вас уже нашли. Даже если вы сняли объявление месяц назад, система сохранила его. И если вы сдавали жилье в 2023 году - налоговая может запросить выписки за три года назад.
Еще один сигнал - владение несколькими квартирами. Если у вас две или больше, вы автоматически попадаете в список «потенциальных арендодателей». Даже если вы не сдаете - вас проверят. А если вы сдаете одну квартиру, но не прописаны в ней - это тоже подозрительно. Налоговая знает, кто живет где. Росреестр передает данные о собственниках, а паспортные данные - из ФМС. Все это сливается в одну базу.
Что еще может выдать вас
Наличные - не спасение. Да, если вы получаете деньги наличными и не оставляете расписок, автоматическая система не увидит их. Но есть другие способы. Например, соседи. Если кто-то жалуется в управляющую компанию, что в квартире постоянно живут чужие люди, в ЖЭКе это фиксируют. А потом - передают в налоговую. На форумах люди пишут: «После жалобы соседки на шум через месяц пришло письмо от ФНС». Не случайно. Это стандартная процедура.
Арендаторы тоже могут выдать вас. Если между вами и съемщиком возник спор - например, он не получил залог - он может пойти в налоговую и сказать: «Я жил у него три месяца, платил деньги». Он не защищает вас. Ему выгодно доказать, что он жил легально. И он предоставит чеки, переписку, фото, даже свидетелей. Налоговая не спрашивает, кто виноват. Она спрашивает: «Была ли аренда? Были ли деньги?»
Еще один способ - визиты. Сотрудники ФНС могут позвонить вам, представившись потенциальным арендатором, и спросить: «Вы сдаете квартиру на Красной улице, 15?» Если вы подтверждаете - вы уже в базе. Иногда они приходят на просмотр. Не как арендаторы, а как инспекторы. Они смотрят на двери, на замки, на количество ключей, на состояние квартиры. Если там стоит мебель, висят шторы, есть кухонные принадлежности - это признак сдачи в аренду. Даже если вы не сдаете - но живете там не вы - это подозрительно.
Что будет, если не платить налог
Ставка НДФЛ - 13% от всего дохода. Если вы за год сдали квартиру на 420 000 рублей - вы должны заплатить 54 600 рублей. Это не сложный расчет. Но если вы не заплатили - начнутся последствия.
Сначала - письмо с требованием объяснить происхождение доходов. Если вы игнорируете - начинают считать доходы по кадастровой стоимости. Да, вы не получали деньги, но налоговая говорит: «Эта квартира стоит 8 миллионов. Ее можно сдать на 400 000 в год. Значит, вы получили 400 000. Платите 13%». Это называется «налог по кадастру». И это реально происходит. В 2023 году так доначислили налоги более чем 12 000 гражданам.
Если вы не отреагировали - приходит решение о доначислении. Плюс пени - 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. За год это может быть 15-20% от суммы налога. Плюс штраф - от 20% до 40% от неуплаченной суммы. Если налоговая решит, что вы умышленно уклонялись - штраф 40%. Если вы не платили три года - штраф может превысить сам налог.
Если сумма больше 900 000 рублей за три года - это уже уголовная статья. Да, вы не воровали, но уклонение от уплаты налогов - это преступление. Суд может назначить штраф, обязательные работы или даже арест. В 2024 году в России было 2 300 уголовных дел по уклонению от налогов с аренды жилья. Это не миф. Это статистика ФНС.
Как легально сдавать квартиру
Вы не обязаны платить налог, если не сдаете. Но если сдаете - есть три легальных пути.
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить 13%. Это самый простой способ. Вы сами считаете доход, заполняете форму, платите. Никто не требует от вас вести учет. Только декларация.
- Зарегистрироваться как самозанятый. Вы платите 4% (если сдаете физлицам) или 6% (если сдаете компаниям). Налог платится через приложение «Мой налог». Нет необходимости сдавать декларации. Доходы автоматически учитываются. Максимум - 2,4 миллиона рублей в год. Если вы сдаете две квартиры и зарабатываете 300 000 в месяц - вы превысите лимит. Тогда этот вариант не подойдет.
- Сдать квартиру через агентство. Они берут на себя налоги. Но вы теряете 20-30% дохода на комиссию. Это дорого, но удобно, если вы не хотите заморачиваться.
Самозанятый - самый популярный вариант в 2025 году. Его выбирают 68% тех, кто сдает квартиру легально. Почему? Потому что платить 4% от дохода - проще, чем ждать письма из налоговой. И не надо собирать чеки, выписки, расписки. Все автоматически.
Почему люди все еще не платят
Многие думают: «Я сдаю наличными, без расписок - никто не узнает». Но это устаревший миф. В 2020 году 72% неплательщиков думали так. В 2025 - уже 37%. Потому что технологии изменились. Раньше налоговая ждала жалоб. Теперь она сама находит вас. И чем дольше вы не платите - тем больше штрафов накапливается.
Еще одна причина - страх. Люди боятся, что если признаются - их оштрафуют. Но если вы сами приходите и платите - штрафы могут быть снижены. По закону, если вы добровольно исправите ошибку до начала проверки - штраф уменьшается вдвое. А если вы платите за прошлые годы - пени могут быть отменены. Это не теория. Это практика. В 2023 году 43% граждан, которые добровольно подали декларации после письма от ФНС, получили скидку на штрафы.
Что делать прямо сейчас
Если вы сдаете квартиру - и не платили налоги - сделайте три шага.
- Посчитайте, сколько заработали за последние три года. Даже если вы сдавали по 10 000 в месяц - это 360 000 в год. Умножьте на 13% - это 46 800 рублей в год.
- Зарегистрируйтесь как самозанятый (если доход не превышает 2,4 млн в год). Скачайте приложение «Мой налог». Привяжите карту. Начните платить 4% с сегодняшнего дня.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ за прошлые годы. Вы можете подать ее через личный кабинет на сайте ФНС. Никто не будет вас ругать. Вы просто исправляете ошибку. И это дешевле, чем ждать письма.
Не ждите, пока вас найдут. Пока вы не платите - вы не нарушитель. Вы просто не знаете, как все работает. Но как только налоговая напишет - вы уже в списке. И тогда штрафы начнут расти. Лучше начать сегодня. Даже если вы сдавали год назад. Даже если вы получали наличными. Даже если вы думали, что никто не узнает. Они уже знают.
Как налоговая узнает, что я сдаю квартиру, если получаю деньги наличными?
Наличные не скрывают вас полностью. Налоговая может получить информацию от соседей, риелторов или арендаторов. Если кто-то пожалуется на шум, или арендатор подаст жалобу на вас - они предоставят расписки, переписку, свидетельские показания. Даже без банковских операций, если есть хотя бы один доказательный факт - вас начнут проверять. Роботы не видят наличку, но люди - видят.
Можно ли не платить налог, если сдаю квартиру на один день?
Да, вы обязаны платить налог даже за один день. Налоговый кодекс не делает исключений по сроку аренды. Если вы получили деньги - это доход. Даже если вы сдавали через Airbnb на 24 часа - это taxable income. Налоговая считает не длительность, а факт получения денег. И если вы это не декларируете - это уклонение.
Что будет, если я не отвечу на письмо из налоговой?
Если вы не ответите - налоговая сама посчитает ваш доход по кадастровой стоимости квартиры. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, налоговая может принять, что вы могли сдавать ее на 300 000 в год. Вы получите доначисление на эту сумму - плюс пени и штраф. Потом - арест счетов, запрет на выезд за границу, списание с зарплаты. Игнорирование - не способ избежать проблем. Это способ их усилить.
Можно ли сдавать квартиру через агентство и не платить налог?
Нет. Если агентство сдает квартиру от вашего имени - оно обязано платить налоги. Но если агентство просто помогает найти арендатора, а вы получаете деньги напрямую - вы остаетесь налогоплательщиком. Агентство не снимает с вас ответственность. Вы должны платить налог, если деньги идут на ваш счет. Проверяйте договор с агентством: кто получает платежи - вы или они?
Если я сдаю квартиру родственнику, нужно ли платить налог?
Да, если вы получаете деньги. Даже если это ваш брат, мать или сын - если вы получаете плату за проживание, это доход. Налоговая не интересуется, кто платит. Она смотрит: были ли деньги, были ли перечисления, были ли договоры. Если деньги приходят на ваш счет - это доход. Если вы не платите налог - это уклонение. Исключение - если вы сдаете бесплатно. Тогда налога нет.