Вы платите налог на имущество, а ваша квартира стоит на рынке значительно меньше, чем указано в ЕГРН? Это не редкость. По данным Росреестра за 2025 год, в крупных городах России кадастровая стоимость в среднем превышает рыночную на 15-25%. Это значит, что вы переплачиваете налоги - возможно, тысячи рублей в год - просто потому, что цифра в официальном документе устарела. Но вы можете это исправить. Оспорить кадастровую стоимость - не миф, не сложная бюрократическая ловушка, а законное право, которое используют десятки тысяч россиян каждый год. И 65-70% из них получают положительный результат.
Почему кадастровая стоимость - это не рыночная цена
Кадастровая стоимость - это цифра, которую устанавливает государство для расчета налогов, аренды и других платежей. Она не меняется каждый год, даже если рынок резко меняется. Оценка проводится раз в 3-5 лет, и за это время цены на недвижимость могут вырасти вдвое. Но кадастровая стоимость остается прежней - или, что хуже, становится выше рыночной из-за ошибок в данных: неверно указан этаж, материал стен, год постройки или площадь. Именно поэтому в 2024 году 52% успешных оспариваний произошли из-за недостоверных сведений - не из-за того, что рынок упал, а потому что в базе данных ошиблись при вводе данных вашей квартиры.Налог на имущество рассчитывается по формуле: (кадастровая стоимость × ставка) - вычет. Например, если у вас квартира площадью 60 м², кадастровая стоимость - 10 млн рублей, ставка - 0,1%, а вычет на 20 м² - 1,5 млн рублей, то налог составит 8 500 рублей в год. Если вы снизите кадастровую стоимость до 7 млн рублей, налог упадет до 5 500 рублей. Экономия - 3 000 рублей в год. За пять лет это 15 000 рублей. А если вы живете в Москве или Санкт-Петербурге, где ставки выше, а стоимости - выше, экономия может достигать 10-15 тысяч рублей в год.
Какие основания есть для оспаривания
Закон дает вам два четких пути:- Недостоверность сведений - если в ЕГРН указаны неверные данные о вашей квартире: например, вы указываете, что у вас панельный дом 1985 года, а в базе - монолитный 2005 года. Или площадь - 58 м², а в кадастре - 65 м². Это самая простая и быстрая причина для пересмотра. В 2024 году именно по этой причине проходило больше половины успешных дел.
- Рыночная стоимость ниже кадастровой - если ваша квартира реально стоит на рынке на 20-40% дешевле, чем указано в ЕГРН. Здесь уже нужен отчет об оценке. Это сложнее, но тоже реально. В 2025 году 78% заявлений подаются именно по этому основанию - потому что процедура упростилась.
Важно: вы не можете оспаривать кадастровую стоимость просто потому, что «так несправедливо». Нужны факты - документы, которые доказывают ошибку или разницу.
Какие документы нужны
Все, что вам понадобится, - это три вещи:- Выписка из ЕГРН - с кадастровой стоимостью. Ее можно получить бесплатно через Госуслуги или за 300 рублей в МФЦ. Обязательно проверьте, что в ней указаны все параметры квартиры: площадь, этаж, материал стен, год постройки. Это ваша база для сравнения.
- Отчет об оценке рыночной стоимости - это ключевой документ. Его должен подготовить лицензированный оценщик, член саморегулируемой организации (СРО). Без него вы не пройдете ни комиссию, ни суд. Стоимость отчета - от 5 000 до 25 000 рублей. В регионах - 8 000-12 000, в Москве и Санкт-Петербурге - 15 000-20 000. Не экономьте: если отчет оформлен с нарушениями, его отклонят. Оценщик должен использовать аналоги из вашего района, с тем же этажом, годом постройки и состоянием ремонта. Если он возьмет квартиры из другого микрорайона - суд откажет.
- Заявление - пишется в произвольной форме, но должно содержать: ваше ФИО, адрес квартиры, кадастровый номер, основание для оспаривания, желаемую стоимость и ссылки на документы.
С 1 апреля 2024 года Росреестр не принимает документы с помарками, исправлениями или помятыми листами. Даже если вы написали от руки и подправили цифру - заявление вернут. Все должно быть аккуратно, четко, без ошибок.
Как подавать: комиссия или суд
С 2024 года процедура изменилась. Теперь вы не можете сразу идти в суд. Сначала - через комиссию при Росреестре. Это бесплатно. И это ваш шанс решить все без суда.Этап 1: Досудебный порядок - комиссия
- Подайте заявление и документы в комиссию по спорам при Управлении Росреестра вашего региона. Можно лично, через МФЦ или онлайн - через приложение «Госуслуги. Недвижимость».
- Рассмотрение занимает до 30 рабочих дней. Вы получите уведомление: одобрено или отказано.
- Если одобрено - Росреестр внесет изменения в ЕГРН за 10 дней. Налог пересчитают с начала года, и вы получите перерасчет.
- Если отказ - у вас есть 10 рабочих дней, чтобы подать иск в суд.
По статистике Минэкономразвития, 62% дел закрываются на этом этапе. Это значит, что шанс выиграть без суда - выше 50%. Главное - правильно оформить отчет.
Этап 2: Суд
Если комиссия отказалась - идете в суд. Здесь уже нужно платить госпошлину - 300 рублей для физлиц. И снова нужен отчет оценщика. Без него вы проиграете. В 2024 году успешность в суде - 68,3% при наличии отчета, и всего 42,7% без него. Суд рассматривает дело от 2 до 6 месяцев. Если выигрываете - решение вступает в силу через 1 месяц, и Росреестр обязан внести изменения в ЕГРН.
Когда лучше подавать
Время - ваш союзник. Лучший период для подачи - в течение первых 6 месяцев после того, как новая кадастровая стоимость вступила в силу. По данным Росреестра, в этот период шанс на успех выше на 22%. Почему? Потому что оценщики еще не успели «закрепить» ошибки, а данные свежие. Если вы ждете, пока налоги начнут «резать» - поздно. Срок подачи - 5 лет с момента внесения кадастровой стоимости в ЕГРН. После этого подать заявление нельзя.
Риски и подводные камни
Оспорить - не значит выиграть. Вот где люди теряют деньги:- Самостоятельная оценка - вы не можете сделать отчет сами. Только лицензированный оценщик. Даже если вы знаете, что ваша квартира стоит 7 млн, а в ЕГРН - 10 млн - без официального отчета вы не пройдете.
- Неправильные аналоги - оценщик должен брать квартиры из вашего района, с тем же этажом, годом постройки, типом дома и состоянием ремонта. Если он возьмет аналоги из другого района или с дорогим ремонтом - отчет отклонят.
- Ошибки в документах - помарка, складка, неправильная подпись - и ваше заявление вернут. Проверяйте все дважды.
- Будущие сделки - снижение кадастровой стоимости может повлиять на ипотеку. Некоторые банки используют кадастровую стоимость как нижнюю границу для оценки залога. Если она станет слишком низкой - банк может запросить дополнительное обеспечение. Это редко, но бывает.
В 2025 году 74% тех, кто пытался оспорить кадастровую стоимость самостоятельно, столкнулись с проблемами. А 89% тех, кто обратился к профессионалам - получили результат. Это не реклама. Это статистика.
Что меняется в 2026 году
С 1 января 2026 года вступит в силу новое правило: обязательный досудебный порядок. То есть вы уже не сможете сразу идти в суд - даже если комиссия вас не слушает. Вам придется ждать решения комиссии. Это продлит сроки, но не сделает процесс сложнее - просто добавит один шаг.Также к 2027 году планируют внедрить автоматизированную систему оценки на основе ИИ и big data. Это должно снизить расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью до 5-7%. Но пока этого нет - вы имеете право действовать сейчас.
Что делать прямо сейчас
1. Зайдите на Госуслуги - скачайте выписку из ЕГРН по своей квартире. Проверьте все данные: площадь, этаж, год постройки, материал стен.2. Сравните с реальными предложениями на Avito, ЦИАН, Domclick. Найдите 3-5 аналогичных квартир в вашем доме или соседнем. Запишите их цены.
3. Если вы видите, что ваша квартира стоит на 20% меньше - найдите лицензированного оценщика. В Перми это не сложно. Спросите в местных риелторских агентствах - они знают, кто работает надежно.
4. Подайте заявление в комиссию. Не ждите, пока налоги поднимутся. Подавайте сейчас - пока есть шанс.
Вы не обязаны платить больше, чем должны. Кадастровая стоимость - не приговор. Это цифра, которую можно исправить. И тысячи людей это уже сделали. Почему бы и вам не начать?
Можно ли оспорить кадастровую стоимость, если я купил квартиру с завышенной стоимостью?
Да, можно. Новый собственник имеет те же права, что и предыдущий. Вы можете подать заявление на оспаривание независимо от того, когда купили квартиру. Главное - подать до истечения 5 лет с даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН. Даже если предыдущий владелец не оспаривал, вы можете начать процесс.
Сколько времени занимает весь процесс?
Если вы подаете через комиссию - от 2 до 4 месяцев. Заявление рассматривают 30 рабочих дней, потом Росреестр вносит изменения за 10 дней. Если дело доходит до суда - плюс 2-6 месяцев. В среднем полный цикл занимает 90-120 дней при досудебном урегулировании и 150-180 дней - при судебном. Подавайте в начале года - вы получите перерасчет налога за весь прошлый год.
Что будет, если я не подам заявление - налоги вырастут?
Если кадастровая стоимость останется завышенной, налог тоже останется высоким. В 2025 году в некоторых регионах налог на имущество уже рассчитывается по кадастровой стоимости без применения коэффициентов, которые раньше смягчали нагрузку. То есть, если вы не оспорите - вы платите больше, чем должны. Это не вопрос «можно ли», а вопрос «почему вы платите лишнее?».
Можно ли оспорить кадастровую стоимость несколько раз?
Да, но только если произошли изменения. Например, если в 2024 году вы оспорили стоимость и снизили ее, а в 2025 году провели капитальный ремонт, и рыночная цена выросла - вы можете подать новое заявление, чтобы пересчитать кадастровую стоимость заново. Но вы не можете подавать заявление просто потому, что не согласны с результатом. Нужны новые основания: новые данные, новые аналоги, новые ошибки в ЕГРН.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость для нескольких квартир одновременно?
Да. Вы можете подать несколько заявлений - по одной квартире на каждое. Каждое заявление рассматривается отдельно. Но для каждой квартиры нужен свой отчет об оценке. Нельзя подавать один отчет на несколько объектов - это будет основанием для отказа.