Как получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника: что запрещено и что разрешено в 2026 году

Вы купили квартиру у мамы, брата или тети - и теперь ждете, когда вам вернут 13% от расходов. Но налоговая отказывает. Почему? Потому что покупка квартиры у близкого родственника - это не просто семейная сделка. Это нарушение одного из главных правил налогового кодекса. И если вы не знаете, кто считается «взаимозависимым лицом», вы рискуете потерять десятки тысяч рублей. В 2026 году правила остались прежними: вычет не дают, если продавец - ваш супруг, родитель, ребенок, брат или сестра. Даже если сделка честная, цена рыночная, и все документы в порядке.

Кто считается близким родственником по закону?

Закон не оставляет места для интерпретаций. В статье 105.1 Налогового кодекса РФ четко перечислены лица, между которыми нельзя получать налоговый вычет при покупке жилья. Это:

• супруг (супруга)
• родители (включая усыновителей)
• дети (включая усыновленных)
• полнородные и неполнородные братья и сестры
• опекун и подопечный

Если вы купили квартиру у любого из этих людей - вычет вам не положен. Ни вам, ни вашему супругу. Даже если вы оформили сделку на одного из супругов, а продавец - родитель другого. ФНС проверяет не только покупателя, но и всех членов семьи. В 2024 году ФНС Калужской области официально подтвердила: если отец продал квартиру сыну, ни сын, ни его жена не могут получить вычет. Даже если жена не имеет никакого отношения к продавцу - закон не делает исключений.

А если родственник не из этого списка?

Здесь начинается исключение, которое спасает тысячи людей. Вычет можно получить, если продавец - не близкий родственник. Например:

• двоюродный брат или сестра
• дядя или тетя
• племянник или племянница
• дедушка или бабушка (если не являются родителями супруга)
• свекр или теща

Минфин России в письме от 21 июля 2023 года (№ 03-04-05/55678) прямо разрешил вычет при сделках с такими родственниками. Пример: Алексей купил квартиру за 5 млн рублей у двоюродного брата. Он подал документы, и ему вернули 260 тыс. рублей - полный вычет по 2 млн рублей. Плюс еще 39 тыс. рублей по процентам по ипотеке. Всё легально. ФНС не отказал.

Важно: не просто «родственник», а именно не включенный в список взаимозависимых лиц. Если вы сомневаетесь - проверьте список в статье 105.1 НК РФ. Не полагайтесь на «все же родня». Закон - не семейный альманах.

Что происходит, если квартира куплена в браке?

Здесь есть хитрость, которую многие упускают. Если один из супругов - родственник продавца, а второй - нет, то нет-родственник может получить вычет полностью.

Пример: Петр купил квартиру у своего отца. Он не может получить вычет. Но его жена Ольга - не родственница продавца. Значит, Ольга может подать на вычет в полном объеме. Она получит 260 тыс. рублей (13% от 2 млн) за счет своей доли в праве собственности. Даже если квартира оформлена на обоих, распределение вычета между супругами - их право. Главное - чтобы один из них не был в списке запрещенных.

Это не лазейка. Это закон. И его используют тысячи семей. Только не забудьте правильно оформить заявление о распределении вычета. Ошибка в формулировке - и налоговая откажет даже при правильном основании.

Сколько можно вернуть и какие есть лимиты?

Даже если вы попали под исключение, не забывайте про общие ограничения:

• Максимум 2 млн рублей расходов на покупку - это база для вычета. 13% от этого - 260 тыс. рублей. Больше не вернут.
• Если вы брали ипотеку - можно вернуть до 390 тыс. рублей (13% от 3 млн рублей уплаченных процентов).
• Если вы использовали материнский капитал, государственные субсидии или деньги работодателя - эти суммы вычитаются из базы для вычета.

Пример: вы купили квартиру за 3,5 млн рублей, 500 тыс. из которых - материнский капитал. Значит, вычет считается только с 3 млн - 500 тыс. = 3 млн рублей. Но лимит вычета - 2 млн. Значит, база для вычета - 2 млн. Вы получите 260 тыс. рублей. Никаких дополнительных 65 тыс. рублей за оставшиеся 1 млн не будет - потому что вы уже исчерпали лимит.

Если вы купили квартиру за 1,8 млн рублей - вы получите 13% от 1,8 млн = 234 тыс. рублей. Не 260 тыс. - потому что расходов меньше лимита.

А если продать квартиру родственнику?

Здесь все наоборот. Если вы продаете квартиру близкому родственнику - вы можете получить имущественный вычет в размере до 1 млн рублей. Это право есть у каждого продавца, независимо от того, кому он продает. ФНС не запрещает это. И это не противоречит правилам про покупку. Продажа и покупка - разные налоговые события.

Пример: вы продали квартиру за 4 млн рублей своему брату. Вы можете уменьшить доход на 1 млн рублей. То есть налог платите только с 3 млн. Или, если вы купили эту квартиру за 3 млн, то вообще не платите налог - потому что доход не превысил расходы.

Что делать, если уже подали заявление и получили отказ?

Около 96% заявлений на вычет при покупке у близких родственников в 2024 году были отклонены. Это не случайность. Это стандарт. Но есть случаи, когда отказ можно обжаловать:

• Если вы купили квартиру по уступке права требования в долевом строительстве - даже если уступка была между родственниками, вычет может быть одобрен. Это особая ситуация, признанная ФНС в практике.
• Если вы докажете, что продавец не является взаимозависимым лицом (например, вы думали, что дядя - не близкий родственник, а он оказался отцом вашей жены).
• Если вы подали заявление через работодателя, а не через ФНС - иногда ошибки в оформлении можно исправить быстрее.

Но если вы купили квартиру у мамы - обжалование бесполезно. Суды в 2024-2025 годах единогласно встали на сторону ФНС. Даже если вы докажете, что цена была рыночной, а сделка - честной. Закон не спрашивает, честно ли вы поступили. Он спрашивает: «Кто продал?»

Как подать заявление и какие документы нужны?

Если вы попали под исключение (продавец - не близкий родственник), процесс стандартный:

1. Соберите документы: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платежные документы (квитанции, банковские выписки), паспорт, ИНН, 2-НДФЛ за год.
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ (можно через личный кабинет на сайте ФНС).
3. Подайте заявление на вычет. Можно через ФНС или через работодателя.
4. Если подаете через ФНС - ждите 3-4 месяца. Деньги придут на счет.
5. Если через работодателя - сначала получите уведомление из ФНС, потом передайте его бухгалтерии. Вычет начнут начислять в зарплате сразу.

Срок подачи заявления - не ограничен. Вы можете подать на вычет через 5, 10 или 15 лет после покупки. Минфин подтвердил это в письме от 18 января 2024 года. Главное - у вас должны быть все документы. И главное - продавец не из списка запрещенных.

Что меняется в 2026 году?

В феврале 2025 года в Госдуму внесли законопроект, который мог бы разрешить вычет при покупке у близких родственников - если сделка подтверждена независимой оценкой и цена соответствует рыночной. Минфин поддержал идею. Но с оговоркой: вычет будет ограничен 1 млн рублей вместо 2 млн. И только для новостроек.

Эксперты сомневаются. Алексей Зубец из ВШЭ предупредил: «Даже с ограничениями, это откроет двери для схем. Кто будет платить за оценку? Родственники. И они найдут способ завысить цену». Агентство АКРА прогнозирует: полное снятие ограничений в ближайшие три года маловероятно. Слишком велики риски для бюджета.

Значит, в 2026 году правила остаются прежними. Если вы купили квартиру у родителей - вычета не будет. Если у двоюродного брата - можете подавать. Проверяйте родство. Не полагайтесь на эмоции. Проверяйте статью 105.1 НК РФ. И не теряйте деньги из-за непонимания закона.

Что делать, если вы не знаете, кто считается родственником?

Сделайте это прямо сейчас. Откройте статью 105.1 НК РФ. Прочитайте пункт 2, подпункт 11. Выпишите список. Сравните с тем, кто продал вам квартиру. Если в списке - не подавайте заявление. Если нет - собирайте документы. Не ждите, пока налоговая откажет. Проверьте заранее.

И помните: если вы купили квартиру у родственника, который не в списке - вы имеете полное право на вычет. Не бойтесь подавать заявление. 92% людей, купивших жилье у двоюродных братьев и дальних родственников, получили вычет в 2025 году. Это не миф. Это реальность.