Как рассчитать NPV и IRR для инвестиций в недвижимость: пошаговое руководство

Вы рассматриваете покупку офисного здания, торгового центра или жилого комплекса. Всё кажется перспективно: высокая арендная ставка, растущий спрос, хороший район. Но сколько вы реально заработаете? И стоит ли вкладывать 15 миллионов рублей, если соседний проект приносит ту же прибыль, но требует только 10 миллионов? Без NPV и IRR вы просто гадаете. Эти два показателя - не теоретические абстракции. Они - ваша финансовая компас в мире недвижимости. Если вы их не считаете, вы инвестируете вслепую.

Что такое NPV и зачем он нужен

NPV - это чистая приведенная стоимость. Проще говоря, это сколько денег вы заработаете на проекте, если учесть, что деньги сегодня стоят больше, чем завтра. Это не просто сумма всех арендных платежей за 10 лет. Это сумма этих платежей, приведенная к сегодняшнему дню с учетом инфляции, рисков и альтернативных вариантов вложений - например, депозитов под 18% годовых.

Формула простая: NPV = сумма всех дисконтированных денежных потоков минус первоначальные инвестиции. Денежные потоки - это то, что вы получаете (аренда, продажа объекта) и что тратите (ремонт, налоги, управление, коммунальные услуги). Если NPV положительный - проект прибыльный. Если отрицательный - вы теряете деньги, даже если кажется, что всё «в плюсе».

Вот пример: вы покупаете склад в Подмосковье за 25 млн рублей. Ожидаете чистый доход в 3 млн рублей в год на протяжении 8 лет, а в конце продаете объект за 35 млн. Ставка дисконтирования - 14% (это стандарт для индустриальной недвижимости в 2026 году). Если посчитать все потоки с учетом дисконтирования, NPV составит +4,2 млн рублей. Это значит: проект добавит 4,2 миллиона к вашему капиталу в текущих рублях. Если NPV был бы -1,5 млн - даже с «прибыльной» аренда вы бы теряли деньги. Всё потому, что альтернативные вложения (например, в облигации или депозиты) давали бы больше при той же сумме вложений.

Что такое IRR и почему его любят, но не доверяют

IRR - внутренняя норма доходности. Это та ставка, при которой ваш NPV становится равен нулю. Другими словами, это процент, который показывает, насколько эффективно работают ваши деньги. Если IRR = 18%, значит, ваш проект приносит ту же доходность, что и вложение под 18% годовых - но без риска банка. Если ваша «барьерная ставка» (минимально приемлемая доходность) - 15%, а IRR = 18% - проект проходит.

Вот ключевое отличие: NPV говорит - «сколько денег ты заработаешь». IRR говорит - «насколько эффективно ты их вложил». Для сравнения проектов разного размера IRR удобнее. Например, один проект требует 10 млн и приносит IRR 16%, другой - 50 млн и IRR 14%. По IRR первый выгоднее. Но по NPV второй может принести 120 млн рублей прибыли, а первый - всего 1,5 млн. Тут уже NPV важнее.

Проблема IRR в том, что он не учитывает, куда вы реинвестируете деньги, полученные в процессе. Если вы получаете 2 млн рублей аренды в год, и потом кладете их под 8%, а не под 16%, ваш реальный доход будет ниже, чем показывает IRR. Это особенно важно для долгосрочных проектов - 10-15 лет. Поэтому IRR - это хороший фильтр, но не окончательный ответ.

Как считать NPV и IRR в Excel

Рассчитывать вручную - это как пилить бревно топором. В Excel всё делается за пару минут. Вот как:

1. Создайте таблицу с годами: от 0 до N (например, 0-10 лет).
2. В строке «Денежный поток» запишите все вложения и поступления. Год 0 - это ваши первоначальные затраты (минус). Годы 1-9 - ежегодный чистый доход (аренда минус расходы). Год 10 - чистый доход плюс остаточная стоимость объекта.
3. Для NPV используйте формулу: =ЧПС(ставка; диапазон_потоков_1_до_N) + поток_в_году_0. Обратите внимание: в ЧПС не включается год 0. Его нужно прибавить отдельно, потому что он уже в отрицательном значении.
4. Для IRR: =ВСД(диапазон_всех_потоков_от_0_до_N). Excel сам подберёт ставку, при которой NPV = 0.

Пример: вы вложили 18 млн в жилой дом. Ежегодный чистый доход - 2,1 млн. Через 7 лет продали за 26 млн. Потоки: [-18 000 000; 2 100 000; 2 100 000; 2 100 000; 2 100 000; 2 100 000; 2 100 000; 28 100 000].

ЧПС при ставке 12%: +3,8 млн. ВСД: 15,2%. Значит, проект прибыльный. Барьерная ставка для жилья в 2026 году - 13%. Вы её превысили. Можно брать.

Какие ошибки делают новички

Самая частая ошибка - игнорировать остаточную стоимость. Многие считают только арендные платежи. А потом удивляются, почему NPV оказался ниже ожидаемого. Остаточная стоимость - это 40-70% всей прибыли в долгосрочных проектах. Без неё вы недооцениваете проект вдвое.

Вторая ошибка - не учитывать вакантности. В офисах и ТЦ средняя вакантность - 8-15%. Если вы считаете, что всё помещение сдано 100% времени - вы вводите себя в заблуждение. Уменьшайте доходы на 10-15% сразу.

Третья - неверная ставка дисконтирования. Многие берут 10% «потому что так принято». Но в 2026 году ставка для жилья в Москве - 12-14%, для коммерческой недвижимости - 13-16%, для индустриальной - 15-18%. В регионах - на 2-3% ниже. А если проект в зоне риска (например, вблизи строящегося мусорного полигона) - добавляйте ещё 3-5%. Иначе NPV будет иллюзией.

Когда NPV важнее IRR, и наоборот

Выбирайте NPV, если:

• Сравниваете проекты с разными объемами инвестиций
• Вам важна абсолютная прибыль (например, вы инвестируете 50 млн и хотите получить 15 млн чистой прибыли)
• Вы - корпоративный инвестор, который должен доказать рост капитала акционерам

Выбирайте IRR, если:

• Сравниваете несколько проектов одинакового размера
• Вам важна эффективность (например, у вас есть 10 млн, и вы выбираете, куда вложить - в склад или в ТЦ)
• Вы работаете с частными инвесторами, которые не понимают NPV, но понимают «проценты»

Лучшая практика - всегда использовать оба. NPV - чтобы понять, сколько денег вы заработаете. IRR - чтобы понять, насколько это выгодно по сравнению с другими возможностями. Дополните их сроком окупаемости (сколько лет вы вернете свои деньги) и коэффициентом капитализации (доход/стоимость). Это даст полную картину.

Что изменилось в 2024-2026 году

С 1 января 2024 года по ФСБУ 28 «Инвестиционная недвижимость» все компании, оценивающие объекты для бухгалтерского учета, обязаны использовать дисконтированные денежные потоки. Это значит: если вы не считаете NPV - вы не можете официально оценить объект. Это не рекомендация. Это закон.

Также растёт использование автоматизированных систем. 65% оценщиков в России уже не считают в Excel вручную. Они используют специализированные программы, которые автоматически учитывают вакантности, операционные расходы, налоги и даже ESG-факторы. Например, если здание имеет зелёный сертификат, ставка дисконтирования может быть снижена на 1-2%.

К 2025 году 90% сделок в российской недвижимости будут проходить с обязательным расчетом NPV и IRR. Это стало стандартом, как паспорт на машину. Без этих цифр вы не пройдёте даже первичный отбор у инвестора или банка.

Как начать считать прямо сейчас

Возьмите лист бумаги. Нарисуйте 5 столбцов: Год, Доход от аренды, Расходы, Чистый поток, Дисконтированный поток. Заполните для 5-10 лет. Введите первоначальные затраты как минус в год 0. Введите продажу объекта в последний год. Возьмите ставку дисконтирования из отраслевых данных - 14% для жилья, 16% для коммерции. Считайте NPV в Excel. Запустите ВСД. Сравните с барьерной ставкой. Если NPV > 0 и IRR > барьерной ставке - проект проходит. Если нет - ищите другой.

Не ждите идеального объекта. Ждите объекта, который проходит эти два теста. Это - разница между инвестором и спекулянтом.