Согласие супруга на продажу квартиры: когда обязательно и как правильно оформить

Продать квартиру, если она куплена в браке, - не так просто, как кажется. Даже если вы единственный, кто фигурирует в договоре купли-продажи или выписан в ЕГРН, согласие супруга на продажу квартиры - это не просто формальность. Это обязательное условие, без которого сделку могут признать недействительной. И это не теория. В 2022 году 5,3% всех оспариваемых сделок с недвижимостью в России были отменены именно из-за отсутствия этого документа. Покупатель может потерять деньги, продавец - квартиру, а нотариус - репутацию. Разберемся, когда согласие нужно, как его получить и как не попасть в ловушку.

Когда согласие супруга обязательно?

Согласие нужно, если квартира - совместно нажитое имущество. По статье 34 Семейного кодекса РФ, всё, что куплено в браке - машина, дача, квартира - считается общим имуществом супругов, даже если оформлено только на одного из них. Это правило работает независимо от того, кто платил за квартиру, кто получал зарплату или кто был вписан в договор.

Но есть исключения. Если квартира:

• Получена по договору дарения - например, от родителей;
• Приватизирована в одностороннем порядке - тогда она принадлежит только тому, кто участвовал в приватизации;
• Получена по наследству - даже если вы наследовали её в браке;
• Была куплена до брака - тогда это личное имущество.

Чтобы доказать, что квартира не является совместной, нужно иметь на руках документы, подтверждающие происхождение права: свидетельство о наследстве, договор дарения, выписку из ЕГРН с датой регистрации права до свадьбы. Если таких документов нет - считайте, что согласие супруга обязательно.

Как проверить, нужно ли согласие?

Не все знают, что даже в паспорте есть информация о семейном положении. Но это не главное. Главное - дата регистрации права собственности и дата заключения брака.

Вам нужно взять:

• Выписку из ЕГРН - там будет дата регистрации права на квартиру;
• Паспорт продавца - там стоит штамп о браке;
• Свидетельство о браке - дата в нем должна быть раньше даты покупки квартиры.

Если дата брака - 2018 год, а квартира куплена в 2020 - согласие нужно. Если квартира куплена в 2015, а брак заключен в 2019 - согласие не нужно. Просто, но многие ошибаются. По данным Росреестра за III квартал 2023 года, в 12,7% случаев сделки приостанавливались именно из-за неправильного определения статуса имущества.

Что входит в согласие супруга?

Нотариус не просто ставит печать. Он проверяет, что вы понимаете, что делаете. Документ должен содержать:

• Полные паспортные данные обоих супругов;
• Реквизиты свидетельства о браке (номер, дата, орган выдачи);
• Точный адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат;
• Основание возникновения права (например, «договор купли-продажи от 12.05.2021»);
• Четкое заявление: «Я, [ФИО], не имею возражений против продажи квартиры по адресу [адрес]»;
• Указание: есть ли брачный договор - и если есть, его номер и дата;
• Подтверждение, что супругу разъяснены статьи 34 и 35 Семейного кодекса РФ;
• Подпись супруга, дающего согласие, и нотариуса с печатью.

Без этого - документ не действителен. Нотариус обязан задать вопросы: «Вы понимаете, что теряете право на эту квартиру?», «Вы согласны, что деньги от продажи не будут считаться вашими?». Ответы фиксируются в протоколе.

Какие документы нужны для оформления?

Вам понадобятся оригиналы. Копии не принимаются. Даже если копия заверена - это не подходит. По данным опроса Nedelko Partners, 78% покупателей сталкивались с тем, что продавец не смог предоставить согласие, и в 85% случаев причина - неправильно подготовленные документы.

Список обязательных документов:

• Паспорта обоих супругов;
• Оригинал свидетельства о браке - не заламинированный, не порванный, не склеенный;
• Выписка из ЕГРН на квартиру (не старше 30 дней);
• Документ, на основании которого возникло право собственности - договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве;
• СНИЛС супруга, дающего согласие - необязательно по закону, но многие нотариусы требуют.

Если свидетельство о браке заламинировано - нотариус откажет. Придется ехать в ЗАГС за дубликатом. Пользователь Domovoy_74 на Reddit рассказал, что потратил три дня только на это. Не ждите, что «все решится на месте». Проверьте документы заранее.

Сколько стоит и сколько времени занимает?

Стоимость варьируется в зависимости от региона и нотариальной конторы. В среднем - от 1500 до 2500 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге - до 3000 рублей. Госпошлина включена. Никаких скрытых платежей. За 2000 рублей вы получаете документ, который защищает вас от судебных исков на годы вперед.

Время - 1-2 рабочих дня. Если нотариус занят (конец квартала, перед Новым годом) - до 3 дней. Но вы не пишете документ сами. Нотариус составляет его на основе ваших документов. Вам нужно только:

1. Прийти с паспортом и остальными бумагами;
2. Ответить на вопросы - «Вы понимаете, что делаете?»;
3. Подписать готовый текст;
4. Получить готовое согласие.

Это не сложнее, чем оформить загранпаспорт. Главное - не опаздывать и не надеяться на устное согласие. Оно не имеет юридической силы. Даже если супруг написал расписку: «Я согласен» - это мусор в суде.

Что будет, если согласия нет?

Если вы купили квартиру без согласия супруга продавца - вы рискуете. Супруг может подать в суд в течение года с момента, когда узнал о продаже. Суд признает сделку недействительной. Вы потеряете квартиру. Деньги вернуть сложно - если продавец исчез, ушел в банкротство или просто отрицает, что получал деньги. Покупателю приходится идти в суд, чтобы взыскать деньги с продавца. А это - годы, нервы, деньги.

В Росреестре сделку не зарегистрируют без согласия. Там сразу появится запись: «Отсутствует согласие супруга». Это красный флаг для покупателя. Даже если сделка пройдет - потом могут отменить. В 2023 году 12,7% всех приостановок регистрации сделок были именно из-за этого.

Что делать покупателю?

Вы - не продавец. Вы не обязаны проверять семейное положение. Но вы обязаны защитить себя. Потому что если сделка отменится - вы останетесь без квартиры и без денег.

Вот что нужно делать:

• Требуйте нотариально заверенное согласие супруга - обязательно;
• Проверяйте, что в согласии указаны все данные квартиры - адрес, кадастровый номер - и они совпадают с ЕГРН;
• Убедитесь, что согласие подписано и заверено - без печати нотариуса - это не документ;
• Попросите копию свидетельства о браке - чтобы проверить дату;
• Не подписывайте договор, пока не получите оригинал согласия.

Если продавец говорит: «Мы с супругой договорились, все хорошо» - это тревожный сигнал. Скажите: «Я не могу рисковать. Без нотариального согласия я не могу оформить сделку». Это не каприз. Это ваше право.

Будущее: электронное согласие

С 2024 года планируется внедрение электронного взаимодействия между нотариусами и Росреестром. Это значит, что в будущем нотариус сможет сразу передать согласие в реестр - и покупатель получит подтверждение в онлайн-режиме. Но пока - все по-старому. Личное присутствие супруга обязательно. Электронная подпись не заменяет личную явку. Даже если вы оформите согласие через портал госуслуг - вам все равно нужно прийти к нотариусу.

Не верьте обещаниям: «Сделаем все онлайн». Это пока маркетинг. Закон требует личного присутствия. И пока он не изменится - без согласия не пройдет ни одна сделка.

Что делать, если супруг отказывается давать согласие?

Это сложная ситуация. Супруг имеет полное право отказаться. Но если квартира - совместная, а он отказывается - у вас есть два пути:

• Раздел имущества через суд. Вы подаете иск о выделении доли. Если суд признает, что вы имеете право на продажу, можно продать свою долю - но только после раздела.
• Расторжение брака. Если брак расторгнут - имущество перестает быть совместным. Но это не решение, а крайняя мера.

Обойти закон через сделку на третье лицо - например, продать квартиру родственнику, а потом он перепродаст вам - не работает. Суды признают такие схемы фиктивными. По словам адвоката А.В. Петрова, такие цепочки сделок отменяются полностью. Вы рискуете не только потерять квартиру, но и получить штраф за мошенничество.