В 2025 году инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных способов сохранить и приумножить капитал. Но если в прошлом году цены росли на 12-15%, то сейчас рост замедлился до 5-8%. Это не значит, что рынок умер - просто он стал серьёзнее. Те, кто вкладывает деньги вслепую, уже теряют. А те, кто понимает, где найти реальную доходность, - зарабатывают. Давайте разберёмся, что действительно работает, а что - просто красивые слова.
Почему недвижимость всё ещё выгодна
Инфляция в России в 2024 году была на уровне 7,8%. А средняя доходность от сдачи квартиры в аренду - 5-7% в год. На первый взгляд, это мало. Но тут важно понимать: недвижимость не просто даёт доход - она защищает деньги от обесценивания. Если вы купили квартиру за 5 миллионов рублей в 2023 году, а к 2025-му она подорожала на 10%, то даже без аренды вы уже заработали 500 тысяч. Это не проценты на депозите - это реальный рост капитала.
Кроме того, спрос на аренду остаётся высоким. Люди не могут позволить себе купить жильё, особенно в крупных городах. В Перми, Екатеринбурге, Казани - всё та же история: молодёжь, мигранты, командировочные - им нужно где-то жить. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в хорошем районе сдаются быстро, даже если ремонт не идеальный. Ликвидность - это ключ. Если вы не сможете продать объект за 2-3 месяца, если что-то пойдёт не так - это не инвестиция, это ловушка.
Доходность: жилая vs коммерческая
Многие думают: «Куплю офис или магазин - будет 20% доходности». Это правда. Но только если вы не учитываете расходы. Коммерческая недвижимость требует: регулярный ремонт, обслуживание лифтов, системы вентиляции, охрана, уборка, налоги на имущество, а иногда и оплата коммунальных услуг за арендатора. Всё это съедает до 30-40% от грубой прибыли.
Допустим, вы купили офис за 10 миллионов рублей и сдаёте его за 80 тысяч в месяц. Годовой доход - 960 тысяч. Это 9,6% от стоимости. Но если вы тратите 300 тысяч на содержание, налоги и ремонт, то чистый доход - 660 тысяч. То есть 6,6%. Всё равно выше, чем вклад в банк. Но разница между «чистой» и «грязной» доходностью - как между сном и бессонницей.
Жилая недвижимость проще. Нет сложного обслуживания. Нет постоянных проверок. Даже если арендатор сломал батарею - вы вызываете сантехника, и всё. Нет договоров с юридическими лицами, нет проверок по пожарной безопасности. Минус - доход ниже. Плюс - стабильность. Если вы купили квартиру в новостройке в районе с развитой инфраструктурой, вы можете спать спокойно 5-7 лет.
Новостройки: экономия или ловушка?
Покупка на этапе строительства - это как лотерея. Вы платите на 20-30% меньше, чем после сдачи. Всё звучит идеально. Но есть подвох. В 2024 году в Перми и других регионах было много случаев, когда застройщики использовали дешёвые материалы, особенно в апартаментах. Люди покупали «квартиры» за 4 миллиона, а через год выяснялось: стены - гипсокартон, окна - однокамерные, лифты - из Китая, а парковка - на бумаге.
Эскроу-счета спасли ситуацию. Теперь деньги застройщика не доступны, пока дом не сдан. Это снижает риск обмана. Но не устраняет его полностью. Если дом сдан с кучей дефектов - вы всё равно получаете «грязный» объект. А ремонт, который должен был быть включён в стоимость, теперь вы платите сами. И да - в 2025 году многие застройщики начали включать в стоимость «базовый ремонт» за дополнительные 15-20%. То есть экономия исчезает.
Лучший вариант - покупать на этапе котлована или фундамента. Там цены ещё ниже. Но вы рискуете: сроки сдачи могут сдвинуться на год, а проект могут забросить. И да - в этом случае вы не получите ипотеку. Только свои деньги. Это не для всех.
Что реально убивает доходность
Почти каждый инвестор, который начал с квартиры, сталкивается с тремя проблемами:
- Арендаторы. Неоплаченная коммуналка, порча ремонта, отказ уйти после окончания договора. Всё это - время, нервы, деньги.
- Скрытые расходы. Вы думаете, что платите только за налоги и ремонт. А потом выясняется: нужно заменить стояки, сделать капитальный ремонт подъезда, оплатить взносы на капремонт. В некоторых домах это - 30-50 тысяч в год.
- Низкая ликвидность. Вы купили квартиру в микрорайоне, где нет школ, больниц и метро. Даже если она дешёвая - никто не хочет её снимать. А продать - ещё сложнее. Через два года вы будете вынуждены продавать с убытком.
Если вы не готовы тратить 5-15 часов в неделю на управление объектом - наймите управляющую компанию. Но помните: они берут 8-12% от дохода. Это значит, что если вы получаете 40 тысяч в месяц, то управляющая компания забирает 3-4 тысячи. Это не катастрофа - если вы не делаете всё сами.
Альтернатива: ЗПИФы и другие инструменты
Если вы не хотите ввязываться в ремонт, поиск арендаторов и проверку юридической чистоты - есть Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Они покупают недвижимость, управляют ею, сдают в аренду и делят прибыль с инвесторами. Доходность - 7-10% в год. Минимальный порог входа - от 100 тысяч рублей. Это как купить акцию, но вместо Apple - квартиру в Москве или Казани.
Нет необходимости вкладывать 5 миллионов. Нет риска «плохого дома». Нет необходимости разбираться с налогами - всё делает фонд. Плюс - вы можете выйти из инвестиции в любое время, если фонд ликвидный. Минус - вы не владеете реальной квартирой. Вы владеете долей в фонде. И если фонд решит продать объект - вы не сможете сказать «нет».
Для новичков - это лучший старт. Для тех, кто хочет «пассивный» доход без головной боли - идеальный вариант. Особенно если вы работаете полный день и не хотите превращаться в управляющего.
Что делать в 2025 году: пошаговый подход
Если вы решили вкладывать - вот что нужно делать:
- Определите цель. Хотите пассивный доход? Тогда берите жилую недвижимость в районе с транспортной доступностью. Хотите быстро заработать? Тогда ищите объекты с потенциалом перепродажи - например, в новых микрорайонах с растущей инфраструктурой.
- Проверяйте ликвидность. Сколько таких же квартир продаётся в этом районе? Сколько времени они стоят на рынке? Если больше 6 месяцев - не трогайте.
- Считайте реальную доходность. Не 7% от цены - а 5% после налогов, ремонта, управляющей компании и простоев между арендаторами.
- Не берите ипотеку с высокой ставкой. В 2025 году ставки всё ещё около 20-22%. Это значит, что ежемесячный платёж может быть выше, чем доход от аренды. Вы будете терять деньги каждый месяц.
- Начните с малого. Купите одну квартиру. Управляйте ей сами. Узнайте, как всё работает. Только потом думайте о второй.
Не пытайтесь «выйти в ноль» за год. Недвижимость - это марафон. За пять лет вы получите не только доход, но и рост капитала. А это - настоящая финансовая свобода.
Стоит ли вкладывать в 2025 году?
Да, если вы готовы работать. Нет, если ждёте быстрого обогащения. Рынок больше не растёт на эйфории. Он растёт на реальных цифрах: спросе, ликвидности, доходности. Те, кто вкладывает в объекты, которые реально сдаются, - получают стабильный доход. Те, кто покупает «на надежду» - теряют деньги.
Недвижимость в 2025 году - это не панацея. Это инструмент. Как молоток. Если вы знаете, как им пользоваться - он работает. Если нет - вы только себе навредите.
Какая доходность от аренды квартиры в 2025 году?
Чистая доходность от сдачи однокомнатной или двухкомнатной квартиры в хорошем районе - 5-7% в год. Это после всех расходов: налоги, ремонт, управляющая компания, простои между арендаторами. Коммерческая недвижимость может приносить до 20% грубой доходности, но после вычета всех затрат - чистая доходность редко превышает 8-10%.
Стоит ли покупать новостройку на этапе строительства?
Да, если вы выбираете проверенного застройщика и понимаете риски. Эскроу-счета защищают ваши деньги, но не качество строительства. Новостройки в эконом-классе могут обойтись на 20-30% дешевле, но через 2-3 года потребуют серьёзного ремонта. Лучше брать комфорт- или бизнес-класс в районах с развитой инфраструктурой - там рост цен стабильный, а спрос высокий.
Что лучше: квартира или ЗПИФ?
Если вы хотите контролировать объект, иметь возможность продать его в любое время и лично выбирать арендаторов - берите квартиру. Если вы хотите пассивный доход без головной боли, минимальный порог входа и профессиональное управление - выбирайте ЗПИФ. Доходность сопоставима, но в ЗПИФах вы не владеете реальной недвижимостью, а только её долей.
Можно ли инвестировать в недвижимость без больших денег?
Да, но не напрямую. Минимальный порог для покупки квартиры - 3-4 миллиона рублей. Но вы можете вложиться в ЗПИФ с суммы от 100 тысяч. Это не замена, а альтернатива. Вы получаете доступ к рынку недвижимости без необходимости вкладывать миллионы, искать арендаторов или ремонтировать объекты.
Почему в 2025 году рост цен замедлился?
В 2023-2024 годах цены росли из-за высокого спроса, дефицита жилья и инфляции. В 2025 году рынок стабилизировался. Люди стали более осторожны, ипотечные ставки остаются высокими, а застройщики не могут так быстро наращивать объёмы. Рост теперь - 5-8% в год, а не 12-15%. Это нормально. Значит, рынок стал зрелым, а не перегретым.
Комментарии (6)
Andrey Budish
декабря 18, 2025 AT 15:20Слушай, я в Перми купил двухкомнатку в новостройке на этапе котлована - 2.8 млн, сдал через год за 38к. Дом сдали с кривыми окнами, но я сам заменил - вышло дешевле, чем нанимать сантехника. Главное - не верить обещаниям застройщика, а смотреть на соседние дома. Если там всё сносится - беги.
Богдан Лебедь
декабря 19, 2025 AT 05:48Ну ты же понимаешь что речь идет о реальном капитале а не о твоих субъективных ощущениях? ЗПИФы - это кастрированная версия инвестирования, как покупать акции Apple через ETF. Ты не владеешь активом, ты владеешь правом на кусок бумаги, который может быть переоценен в любой момент. А настоящий инвестор - тот кто держит ключи от квартиры, а не письмо от менеджера фонда.
Кирилл Арутюнов
декабря 20, 2025 AT 04:27Братан, ты всё правильно написал. Недвижимость - это не спекуляция, это строительство стабильности. Я с 2021 года держу три квартиры в Казани - все сдаются, ни одного простоев. Даже когда в 2023 году санкции начались - люди всё равно хотели жить где-то. Главное - не гнаться за прибылью, а гнаться за ликвидностью. Купил в районе с метро, школой и парковкой - и спи спокойно. Не надо быть гением, надо быть последовательным.
Vlad Mogilnikov
декабря 20, 2025 AT 07:38Все вы тут пишете про «доходность 5-7%» - а кто считал налоги на имущество и НДФЛ? 13% от арендного дохода - это уже 0.6-0.9% в месяц. Плюс капремонт - 50к в год. Плюс управляшка - 10%. Плюс простои - 1.5 месяца в году. Итого чистая доходность - 3.2% годовых. А если ты брал ипотеку под 21% - ты не инвестор, ты жертва. И да, ЗПИФы - это не альтернатива, это убежище для слабых. Если ты не готов управлять объектом - не лезь в недвижимость вообще. Лучше положи деньги в Сберкнижку и спи.
Игорь Сидоренко
декабря 21, 2025 AT 19:56Ага, конечно, в 2025 году всё так просто. Купил квартиру - поставил табличку «сдается» - и пошел на пляж. А потом выясняется что арендатор устроил тут склад с китайскими товарами, лифт сломался, а в подъезде бабушка жалуется что ты не убрал мусор. И да, ты думаешь, что управляющая компания решит все проблемы? Они заберут 12% и скинут тебе на почту письмо «пожалуйста, разберитесь сами». Я с этим жил три года. Потом продал с убытком. И да, ЗПИФы - это как покупать акции на бирже, только без права голоса и с кучей скрытых комиссий. Всё это - ловушки для тех, кто не умеет считать.
Анатолий Талмач
декабря 22, 2025 AT 17:27Я начал с одной комнатки в Нижнем Новгороде за 3.2 млн. Сдал за 28к. Первый год - сам управлял, нервы на нуле. Второй - нанял управляшку за 3к. Доход упал, но я стал жить. Сейчас держу три объекта. Главное - не пытаться всё сделать идеально. Делай по шагам. Купил - сдал - посчитал. Потом повтори. Недвижимость - это не гонка, это рост. И да, ЗПИФы - отличный старт для тех, кто не хочет быть сантехником и бухгалтером одновременно. Не надо быть героем. Достаточно быть умным.