Физический износ недвижимости: как он влияет на цену и срок службы дома

Когда вы покупаете квартиру или дом, вы платите не просто за метры — вы платите за то, физический износ, степень разрушения строительных конструкций и инженерных систем здания со временем. Также известный как износ здания, он определяет, насколько долго дом прослужит без серьёзного ремонта и сколько денег вам придётся вложить в него после покупки. Это не абстрактная цифра из оценочного отчёта — это реальные трещины в стенах, протекающая крыша, старые трубы, вышедшие из строя лифты и окна, которые не закрываются плотно. Если не учитывать износ, вы можете купить квартиру за полцены, а потом потратить на ремонт вдвое больше.

Физический износ — это не только про возраст здания. Дом 1980 года может быть в отличном состоянии, если его ремонтировали, а новостройка 2023 года — уже требовать замены окон и труб, если застройщик сэкономил на материалах. Срок службы недвижимости, время, в течение которого здание может эксплуатироваться без капитального ремонта зависит от типа конструкции: панельные дома — 100–120 лет, кирпичные — 150–200, а монолитные — до 250. Но это теория. На практике износ идёт быстрее, если не следить за коммуникациями. Оценка состояния дома, процесс определения степени износа конструкций и систем для расчёта стоимости ремонта или цены — это то, что делают эксперты перед сделкой. Они смотрят на фундамент, стены, кровлю, инженерные системы. Если в техническом паспорте указано 70% износа — это значит, что через 5–7 лет вам понадобится капитальный ремонт. А если в доме 90% износа — вы покупаете «время до сноса».

Почему это важно для покупателя? Потому что банки учитывают износ при выдаче ипотеки. Если дом старше 30 лет и имеет более 60% износа, многие банки откажут в кредите. А если вы сдаёте квартиру в аренду — износ влияет на доход. Трещины, протечки, сломанные батареи — всё это отпугивает арендаторов и снижает цену. Даже в новых районах, где строят «эконом-класс», часто забывают про качество отделки. Сколько раз вы видели, как в новостройке через год после сдачи начинает сыпаться штукатурка? Это тоже физический износ — только ускоренный.

В подборке ниже — всё, что вам нужно знать, чтобы не попасть в ловушку. Вы найдёте статьи о том, как проверить состояние дома перед покупкой, как оценить износ по документам, почему старые дома иногда выгоднее новых, и как избежать скрытых расходов после сделки. Здесь нет теории — только проверенные способы, которые помогут вам не переплатить и не вложиться в ремонт, которого не было в договоре.