Как оформить ипотеку на новостройку с эскроу-счетом: пошаговая инструкция 2025 года

С 1 января 2025 года купить квартиру в новостройке без эскроу-счета стало невозможно. Это не просто новая форма - это полная перезагрузка системы покупки жилья. Раньше деньги застройщик получал сразу, как только вы подписывали договор. Сейчас они лежат в банке, и только после сдачи дома вы получаете ключи, а застройщик - деньги. Это защищает вас от обмана, но усложняет процесс. Если вы планируете оформить ипотеку на новостройку, важно понимать, как это работает сейчас, какие шаги делать и на что обращать внимание.

Почему эскроу-счет стал обязательным

До 2019 года застройщики получали деньги дольщиков еще до начала строительства. Многие из них тратили эти средства на другие проекты, а когда стройка останавливалась - люди остались без квартиры и без денег. В 2018 году в России было более 1 200 проблемных объектов. С 1 июня 2019 года вступили в силу новые правила: все средства от покупателей должны идти на эскроу-счет. Банк держит деньги, пока дом не сдан. Только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик получает средства.

С 1 января 2025 года Центральный банк запретил использовать аккредитивы вместо эскроу-счетов. Это значит, что даже если застройщик предлагает вам «удобный» вариант с аккредитивом - это нарушение закона. Эскроу-счет - единственный легальный способ оплаты новостройки с ипотекой. Более 90% сделок уже проходят через него, и к 2026 году эта цифра достигнет 97%.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не каждый банк может выступать агентом по эскроу-счетам. Только те, что внесены в реестр ЦБ РФ. На 1 января 2025 года таких банков 37. Среди них - Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Росбанк, Почта Банк и другие крупные кредитные организации. Вы не можете выбрать любой банк: он должен быть утвержден и как ипотечный кредитор, и как агент по эскроу.

Важно: банк, который выдает ипотеку, и банк-агент по эскроу - это может быть одна и та же организация. Но не всегда. Некоторые застройщики работают только с определенными банками. Поэтому, прежде чем выбирать квартиру, уточните, с каким банком у застройщика партнерство. Это сэкономит вам время и лишние поездки.

Как оформить ипотеку на новостройку: пошагово

1. Выберите квартиру и застройщика. Проверьте, внесен ли застройщик в реестр ДОМ.РФ. Убедитесь, что он не числится в списке проблемных. Проверьте, есть ли у него разрешение на строительство и проектная декларация.
2. Подайте заявку на ипотеку. Обратитесь в банк-кредитор (например, Сбербанк или ВТБ). Принесите паспорт, справку о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), СНИЛС. Банк проверит вашу платежеспособность и репутацию застройщика. Это занимает 3-5 рабочих дней.
3. Подпишите договор долевого участия (ДДУ). После одобрения ипотеки вы заключаете ДДУ с застройщиком. Договор регистрируется в Росреестре - это обязательный этап. Без регистрации ДДУ эскроу-счет не откроют.
4. Откройте эскроу-счет. Придите в банк-агент с паспортом и зарегистрированным ДДУ. Банк проверит документы в течение 3 рабочих дней. Счет открывается бесплатно для вас - все расходы на ведение счета берет на себя застройщик по закону.
5. Внесите первый взнос. С 1 января 2025 года нельзя учитывать в первоначальном взносе кэшбэк, скидки или возвраты от застройщика. Все деньги, которые вы вносите, должны быть вашими реальными средствами. Минимальный взнос - 15% от стоимости квартиры, но банк может требовать и больше.
6. Банк зачисляет ипотечные средства. После открытия эскроу-счета и внесения первого взноса банк-кредитор переводит оставшуюся сумму кредита на этот счет. Это происходит в течение 2 рабочих дней.
7. Ждете сдачи дома. До тех пор пока дом не получит разрешение на ввод в эксплуатацию, деньги лежат на эскроу-счете. Застройщик не может их тронуть.
8. Получаете ключи и оформляете собственность. После сдачи дома банк переводит деньги застройщику в течение 10 рабочих дней. Вы получаете ключи, регистрируете право собственности в Росреестре и начинаете платить ипотеку.

Сколько стоит и сколько времени занимает

Процесс оформления ипотеки с эскроу-счетом сейчас занимает в среднем 14 дней - на 7 дней дольше, чем раньше. Это связано с дополнительными проверками: регистрация ДДУ, проверка застройщика, согласование между банками. Но безопасность выше. Стоимость - ноль для вас. Комиссия за ведение эскроу-счета не взимается. Все расходы несет застройщик. Это прописано в законе №103-ФЗ.

Если вы выбираете квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, будьте готовы к тому, что стоимость может превышать 10 млн рублей. Государство страхует средства на эскроу-счетах только до 10 млн рублей. Если ваша квартира стоит 15 млн - 5 млн не застрахованы. В случае банкротства застройщика эти деньги могут быть потеряны. Это главный риск для покупателей дорогого жилья.

Что нельзя делать с эскроу-счетом

• Нельзя использовать кэшбэк, скидки или бонусы застройщика как часть первоначального взноса. С 2025 года это запрещено.
• Нельзя отказаться от эскроу-счета, даже если застройщик предлагает «быстрее» через аккредитив - это незаконно.
• Нельзя снимать деньги с эскроу-счета до сдачи дома. Даже если вы передумали - деньги вернутся только после расторжения ДДУ и решения суда.
• Нельзя выбирать банк-агент произвольно. Он должен быть в реестре ЦБ и иметь партнерство с застройщиком.

Плюсы и минусы эскроу-счета

Плюсы:

• Деньги застрахованы до 10 млн рублей (АСВ).
• Застройщик не может потратить ваши деньги на другие проекты.
• Снижение числа обманутых дольщиков - на 78% с 2019 года.
• Повышенное доверие к рынку: по опросу ЛЕВАДА-Центра, 73% россиян считают эскроу безопаснее.

Минусы:

• Лимит страхования - 10 млн рублей. В Москве и СПб многие квартиры стоят дороже.
• Нет возврата процентов по ипотеке, если сделка срывается. Вы платите банку, а квартиры нет.
• Процесс дольше и сложнее - 58% покупателей отмечают это в отзывах.
• Некоторые банки медленно переводят деньги после сдачи дома - до месяца вместо 10 дней.

Что изменится в 2025-2026 годах

С 1 марта 2025 года эскроу-счеты начнут применяться и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). То есть вы сможете взять ипотеку на строительство дома на участке - и деньги тоже будут идти через эскроу. С 23 сентября 2025 года появится возможность оформить ипотеку на ИЖС даже без аккредитованного подрядчика - под промежуточный залог.

ЦБ РФ ужесточает условия ипотеки: максимальный срок - 30 лет, максимальная сумма - 80% от стоимости жилья. Это значит, что вы не сможете взять кредит на 100% стоимости. Первый взнос обязателен - и только свои деньги.

Эксперты прогнозируют: к 2026 году доля сделок с эскроу-счетами достигнет 97%. Рынок новостроек вырос с 1,2 трлн рублей в 2019 году до 4,7 трлн в 2024. Это показывает, что система работает - и будет только укрепляться.

Что делать, если застройщик обанкротился

Если застройщик объявлен банкротом, вы не остаетесь без ничего. Деньги на эскроу-счете не принадлежат ему - они ваше. Банк-агент должен вернуть вам всю сумму, которую вы внесли, включая первый взнос и ипотечные средства. Это гарантировано законом. Если сумма не превышает 10 млн рублей - деньги вернутся полностью. Если больше - часть может быть потеряна.

Важно: не ждите, пока застройщик сам начнет возвращать деньги. Подавайте заявление в банк-агент и в арбитражного управляющего. Сроки возврата - до 6 месяцев. Но вы не платите ипотеку, пока не решится вопрос с возвратом средств.

Советы от покупателей

На форумах и в отзывах люди, которые уже прошли через этот процесс, дают несколько ключевых советов:

• Выбирайте застройщика с проверенной историей. Не гонитесь за низкой ценой - сомнительные компании чаще всего обанкротятся.
• Уточните, когда именно банк переведет деньги после сдачи дома. У некоторых банков это занимает 10 дней, у других - 30. Пишите это в договор с банком-агентом.
• Не подписывайте ДДУ, пока не убедитесь, что банк-кредитор и банк-агент согласованы. Иногда они не могут договориться - и процесс тормозится.
• Сохраняйте все чеки и документы. Даже если все идет гладко, через год могут понадобиться копии.

Оформление ипотеки на новостройку с эскроу-счетом - это не просто покупка квартиры. Это вложение в безопасность. Даже если процесс сложнее, вы платите не за быстроту, а за уверенность. И в долгосрочной перспективе - это выгоднее, чем риск потерять миллион рублей.