Инвестиционная оценка недвижимости: как не потерять деньги на покупке

Когда вы покупаете квартиру не для себя, а чтобы сдавать или перепродавать — это уже не жильё, а инвестиционная оценка недвижимости, процесс анализа доходности, рисков и реальной стоимости объекта до покупки. Also known as анализ ROI, она решает, окупится ли ваша вложенная сумма за два года или вы будете платить за неё ещё десять. Многие думают, что если цена ниже рыночной — значит, хорошая сделка. Это заблуждение. Цена — это только начало. Настоящая оценка начинается с вопроса: «А сколько я реально смогу снять с этой квартиры за год?»

Вот что влияет на результат: доход от аренды, чистая прибыль после всех расходов — коммунальки, управляющей компании, ремонта и пустых месяцев. В Москве сдать однушку посуточно можно за 40 тысяч в месяц, но если управляющая компания берёт 25% и квартира простаивает три месяца в году — ваш реальный доход падает до 20 тысяч. рентабельность недвижимости, отношение чистого дохода к вложенным деньгам в новостройке на окраине может быть ниже 4%, а в старом доме в центре — выше 8%. Почему? Потому что в центре люди платят больше, а риски ниже. А юридические риски недвижимости, обременения, споры о собственности, незаконные перепланировки — это не те вещи, которые можно увидеть на фото. Их проверяют через ЕГРН, историю собственников и выписки из домовой книги. Один неучтённый залог — и ваша «хорошая сделка» превращается в судебную тяжбу.

Инвестиционная оценка — это не про красивые презентации застройщиков, не про «самые выгодные условия» в рекламе. Это про цифры, которые никто не показывает: сколько стоит содержание дома, как часто меняются арендаторы, сколько времени занимает поиск нового, какой налог вы заплатите при продаже. Эти данные есть в наших статьях — от проверки управляющей компании до расчёта реальной доходности посуточной аренды. Мы не говорим «всё просто». Мы показываем, как именно считать, что проверять и где кроются подводные камни. Ниже — всё, что нужно знать, чтобы не купить квартиру, которая будет вам в минус.