Продали квартиру и теперь нужно подать 3-НДФЛ? В 2025 году это можно сделать за 30 минут - без походов в налоговую, без бумажек и очередей. Всё через Госуслуги. Но только если вы знаете, как правильно заполнить декларацию. Многие ошибаются на первом шаге - указывают рыночную стоимость вместо кадастровой. И получают доначисление налога. Другие не замечают, что система по умолчанию ставит сегодняшнюю дату вместо даты сделки. И всё - срок владения считается меньше пяти лет. А значит, налог считается по новой прогрессивной шкале: 15% вместо 13%. Это не теория. Это реальные ошибки, которые ФНС фиксирует каждый день.
Почему именно Госуслуги? Плюсы и подводные камни
С 2024 года подача 3-НДФЛ через Госуслуги стала официальным каналом. И в 2025 году её выбирают 28% всех налогоплательщиков. Почему? Потому что система автоматически подтягивает ваши паспортные данные, ИНН и даже сведения о доходах с работы. Никаких ручных вводов. Плюс - вы сразу видите, сколько вам нужно заплатить. Система считает налог сама, с учётом вычета в 1 млн рублей.
Но есть ловушки. Во-первых, вам нужна подтверждённая учётная запись - не просто зарегистрированная, а именно подтверждённая. Минимальный уровень - «Основной». Если вы только что создали аккаунт, вам нужно подойти в МФЦ, через банк или с помощью кода из письма. Это займёт 3-5 дней. Не ждите, что всё получится в день продажи квартиры.
Во-вторых, без Госключа - никак. Это приложение, которое создаёт вашу электронную подпись. Установите его на телефон, привяжите к аккаунту, и только потом начинайте подачу. Без подписи система не примет декларацию. Многие тратят часы, потому что не знают, где искать этот шаг. Он находится в разделе «Безопасность» → «Электронная подпись».
В-третьих, если вы продали несколько квартир в одном году - Госуслуги вас не пустят дальше. Система автоматически перенаправит вас в личный кабинет ФНС. Это не ошибка. Это ограничение. Так работает алгоритм. Просто знайте заранее, что если сделок больше одной - готовьтесь к более сложному пути.
Что нужно подготовить до начала
Соберите всё заранее. Не ждите, пока откроется форма. Вот что вам понадобится:
- Паспорт (данные уже есть в системе, но проверьте их)
- ИНН (если не знаете - найдите в личном кабинете на Госуслугах)
- Договор купли-продажи квартиры - в электронном виде, PDF или JPG
- Справка из Росреестра с кадастровой стоимостью - её можно запросить прямо в Госуслугах через встроенный сервис
- Банковские реквизиты для перечисления налога (если он есть)
- Документы на покупку новой квартиры - если вы покупали жильё в том же году, это даёт право на вычет
Ключевая деталь - кадастровая стоимость. Не рыночная. Не та, что в договоре. Не та, что вам сказали риелторы. Только кадастровая. Она указана в выписке из ЕГРН. Если вы введёте рыночную - система не выдаст ошибку. Но ФНС потом пересчитает налог по кадастру, и вы получите доначисление. По данным ФНС за первый квартал 2025 года, в 92% случаев, когда люди указывали рыночную стоимость, им приходилось доплачивать.
Пошаговая инструкция: как подать 3-НДФЛ через Госуслуги
- Войдите на gosuslugi.ru с подтверждённой учётной записью.
- Перейдите в раздел «Налоги» → «Декларации» → «Подать 3-НДФЛ».
- Выберите тип декларации: «Полный». Не берите «Упрощённый» - он не подходит для продажи недвижимости.
- Система спросит: «Какой доход вы получили?». Выберите «От продажи недвижимости».
- Укажите дату заключения договора купли-продажи. Важно! Не оставляйте дату по умолчанию. Она стоит на сегодня. Смените её на ту, что в договоре. Ошибка здесь - и срок владения считается меньше 5 лет. А значит, налог будет выше.
- Впишите кадастровую стоимость квартиры. Скопируйте её из выписки Росреестра. Если не знаете, где взять - нажмите «Запросить через Росреестр» - система сама запросит данные.
- Укажите сумму, которую вы получили от продажи. Это та же сумма, что в договоре. Но не перепутайте - это не кадастровая стоимость. Это реальные деньги, которые вы получили.
- Система предложит применить налоговый вычет в 1 млн рублей. Если вы не покупали другую квартиру - выберите «Да». Если покупали - перейдите к следующему шагу.
- Если вы купили квартиру в том же году - нажмите «Добавить расходы на покупку». Загрузите договор купли-продажи новой недвижимости. Система автоматически зачтёт расходы и снизит налогооблагаемую базу.
- Проверьте расчёт налога. Если доход меньше 1 млн - налог равен нулю. Если больше - система покажет: 13% или 15%. С 2025 года ставка 15% применяется, если доход превышает 2,4 млн рублей. Например, продали квартиру за 3 млн - первые 2,4 млн облагаются по 13%, остальные 600 тыс. - по 15%. Это новое правило по закону № 325-ФЗ.
- Проверьте все поля. Особенно: даты, суммы, кадастровый номер. Нажмите «Подписать и отправить».
- Подтвердите отправку с помощью Госключа. Откройте приложение, найдите подпись, введите пароль. Система отправит декларацию в ФНС.
После отправки вы увидите статус «Принято». Обработка занимает до 24 часов - это быстрее, чем через личный кабинет ФНС (там до 72 часов). Если всё правильно - вам придет уведомление: «Налог не подлежит уплате» или «Сумма к уплате: Х рублей».
Что делать, если ошибка уже сделана?
Вы отправили декларацию, а потом поняли: указали неправильную дату? Или ввели рыночную стоимость? Или забыли приложить договор купли-продажи новой квартиры?
Через Госуслуги нельзя подать уточнённую декларацию. Это ограничение. Если вы ошиблись - вам нужно:
- Зайти в личный кабинет ФНС на сайте nalog.ru
- Подать уточнённую декларацию (форма 3-НДФЛ с пометкой «Уточнённая»)
- Приложить объяснительную записку
Это занимает ещё 3-5 дней. И в 68% случаев именно такие ошибки становятся причиной отказа в уменьшении налога. Лучше не рисковать. Перед отправкой - дважды проверьте даты и суммы. Используйте встроенную функцию «Проверить» - она подсвечивает несоответствия.
Как сэкономить на налоге
Если вы продали квартиру, но купили новую в том же году - вы имеете право на двойной вычет. То есть: 1 млн рублей на продажу + 2 млн рублей на покупку. Если вы продали квартиру за 4 млн и купили новую за 5 млн - вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 3 млн. Налог будет равен нулю.
Но только если обе сделки прошли в одном налоговом периоде. То есть: договор купли-продажи новой квартиры должен быть подписан до 31 декабря года, в котором вы продали старую. Если купили в январе следующего года - вычет не сработает. Это правило не менялось с 2024 года.
Если вы продали квартиру, которой владели больше 5 лет - налог не платите. Независимо от суммы. Это закон. Но только если это ваша единственная квартира. Если у вас две - и вы продали одну, то срок владения считается с даты регистрации. Если меньше 5 лет - налог есть. Даже если вы получили 1,2 млн рублей - налог будет 13% с 200 тысяч (после вычета в 1 млн).
Что нового в 2025 году
С 2025 года всё изменилось. Не только в цифрах, но и в логике.
- Прогрессивная шкала: 13% до 2,4 млн, 15% свыше. Это не про доходы с работы - это про продажу недвижимости.
- Обязательная кадастровая стоимость: без неё декларация не принимается. Росреестр теперь интегрирован в Госуслуги - вы можете запросить данные прямо в форме.
- Электронный договор: с 2025 года вы обязаны загружать копию договора купли-продажи. Без него - отказ.
- Налоговый калькулятор: теперь он работает в Госуслугах. Введите сумму продажи - система сама посчитает налог с учётом вычета и ставки.
- Автоматический импорт из ЕГРН: в третьем квартале 2025 года система начнёт автоматически подтягивать данные о квартире: дату регистрации, кадастровый номер, площадь. Это сократит время заполнения на 40%.
Сейчас 42% россиян подают декларации онлайн. Из них 28% - через Госуслуги. Это больше, чем через мобильные приложения банков. Потому что Госуслуги - это не просто сайт. Это единый цифровой профиль. И в 2026 году он станет единственным рекомендованным способом подачи деклараций.
Частые ошибки и как их избежать
Вот что чаще всего ломает процесс:
- Даты. Указывают сегодняшнюю, а не дату сделки. Решение: всегда сверяйтесь с договором.
- Стоимость. Вводят рыночную, а не кадастровую. Решение: запросите выписку в Госуслугах - там она бесплатна и точна.
- Вычеты. Не учитывают покупку новой квартиры. Решение: загружайте договор сразу, даже если думаете, что не нужно.
- Подпись. Не установили Госключ. Решение: сделайте это заранее - не в день подачи.
- Многие объекты. Продали две квартиры - система не пускает. Решение: переходите на личный кабинет ФНС.
Если вы не уверены - используйте чат-бота «Робот Макс» на Госуслугах. Он отвечает на 85% вопросов за минуту. Просто напишите: «Как подать 3-НДФЛ при продаже квартиры?» - и получите пошаговую инструкцию.
Стоит ли использовать сторонние сервисы?
Некоторые предлагают подать декларацию через Сбербанк Онлайн, Налогию или другие сервисы. Они берут 150-300 рублей. Зачем? Госуслуги - бесплатны. И точнее. Потому что они напрямую связаны с ФНС. Коммерческие сервисы могут ошибиться в расчёте вычета, потому что не знают всех нюансов прогрессивной шкалы. И вы потом будете платить штрафы. Лучше делать всё через Госуслуги - бесплатно, надёжно, официально.
Можно ли подать 3-НДФЛ через Госуслуги, если квартира была в собственности меньше 5 лет?
Да, можно. Срок владения не влияет на возможность подачи через Госуслуги. Но если квартира была в собственности меньше 5 лет (для недвижимости, приобретённой после 2016 года), вы обязаны платить налог. Система автоматически рассчитает его с учётом налогового вычета в 1 млн рублей. Если доход превышает 2,4 млн рублей, ставка повышается до 15% с части, превышающей эту сумму.
Что делать, если я продал квартиру, а потом купил новую в том же году?
Вы имеете право на два налоговых вычета: 1 млн рублей на продажу и до 2 млн рублей на покупку. Система Госуслуг позволяет указать оба. Загрузите договор купли-продажи новой квартиры - и она автоматически зачтёт расходы. Если сумма покупки больше суммы продажи, налог будет равен нулю. Главное - обе сделки должны быть оформлены в одном календарном году.
Почему система не принимает декларацию - пишет «ошибка подписи»?
Это значит, что вы не подключили Госключ или не подписали документ. Убедитесь, что приложение установлено на телефоне, привязано к вашей учётной записи и вы используете его для подписи. Также проверьте, что у вас есть интернет и батарея заряжена. Подпись должна быть активной - не просроченной. Если вы не помните пароль - сбросьте его в приложении.
Нужно ли платить налог, если я продал квартиру за 800 тысяч рублей?
Нет, не нужно. Сумма продажи ниже 1 млн рублей - вы можете применить налоговый вычет в полном размере. Налоговая база станет равной нулю. Даже если вы владели квартирой меньше 5 лет - вычет покрывает всю сумму. Главное - правильно указать её в декларации. Не забудьте загрузить договор купли-продажи.
Как проверить, что декларация принята?
После отправки статус изменится на «Принято». Через 24 часа вы получите уведомление: «Налог не подлежит уплате» или «Сумма к уплате: Х рублей». Также вы можете проверить статус в разделе «История деклараций» на Госуслугах. Если через три дня статус не изменился - обратитесь в поддержку через чат-бота «Робот Макс».
Что делать дальше
Если вы подали декларацию - не забудьте сохранить копию. Скачайте PDF-версию. Она понадобится, если в будущем ФНС запросит документы. Храните её 5 лет - как того требует закон.
Если вы не платили налог - это не значит, что всё закончилось. ФНС может запросить подтверждение. Убедитесь, что вы можете предоставить договор, выписку из Росреестра и подтверждение получения денег. Даже если налог ноль - документы нужны.
В 2026 году всё станет ещё проще. Система начнёт автоматически подтягивать данные о продажах и покупках. Возможно, в будущем вы вообще не будете подавать декларации - ФНС сама всё посчитает. Но пока - это ваша обязанность. Сделайте это правильно. И не платите лишнего.