Налоги при дарении недвижимости в 2025 году: когда платить НДФЛ и как считать сумму

Вы получили в дар квартиру, дом или долю в недвижимости - и вдруг узнали, что нужно платить налог. Это не редкость. Многие думают, что дарение - это просто подпись на бумаге и всё. Но налоговая система в России с 2025 года стала сложнее, и если вы не родственник дарителя, то можете столкнуться с неожиданной суммой. Налог при дарении недвижимости - это не выбор, а обязанность. И игнорировать её нельзя. Потому что налоговая знает, где вы живете, и какая стоимость у вашей квартиры. Давайте разберемся, когда и сколько платить, чтобы не попасть в штрафы и не переплатить лишнего.

Кто платит налог при дарении недвижимости?

Тут всё просто: платит тот, кто получает. Даритель - человек, который отдает квартиру - не платит ничего. Никогда. Потому что он не получает доход. Дарение - это безвозмездная сделка. Но тот, кто получил квартиру, - одаряемый - обязан заплатить налог, если он не входит в список близких родственников.

Список близких родственников по Налоговому кодексу (статья 217.18) включает: супругов, родителей и детей (включая усыновленных), бабушек и дедушек, внуков, братьев и сестер (полных и неполных). Если вы получили квартиру от тети, дяди, кузена, свекрови, бывшего супруга - это не близкий родственник. Налог будет. Даже если вы живете вместе 20 лет и считаете друг друга семьей - налоговая не признает это.

Пример: тетя подарила племяннику квартиру. Племянник - не близкий родственник. Налог есть. Дочь получила квартиру от мамы - налога нет. Даже если квартира стоит 10 миллионов.

Как считают налог: кадастровая стоимость - не рыночная

С 2025 года налог считают не по цене, которую вы указали в договоре, и не по той, что вам кажется справедливой. Он считается по кадастровой стоимости на 1 января года регистрации права. Это важный момент. Кадастровая стоимость - это цифра, которую поставили в Росреестре. Она часто выше рыночной. Иногда на 20-30%. И это не ошибка - так устроена система.

До 2025 года налог был всегда 13% от кадастровой стоимости. Теперь всё изменилось. Вступил в силу Федеральный закон № 412-ФЗ от 15 ноября 2024 года. С 1 января 2025 года введена прогрессивная шкала:

• До 2,4 млн рублей - 13%
• От 2,4 млн до 5 млн рублей - 15%
• Свыше 5 млн рублей - с 2026 года будет 18%, а с 2027 - 22%

Это значит, что если вы получили квартиру стоимостью 5 млн рублей, налог считается не как 13% от всей суммы, а по частям:

• 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
• 2,6 млн × 15% = 390 000 рублей
• Итого: 702 000 рублей

Без вычетов. Без скидок. Без права уменьшить базу, как при продаже. При продаже можно снизить на 1 млн рублей. При дарении - нельзя. Даже если вы купили квартиру за 3 млн, а получили в дар за 5 млн - налог всё равно считается от 5 млн.

Что изменилось в 2025 году: нотариус стал обязательным

Раньше нотариус требовался только при дарении доли или если собственник - несовершеннолетний. Теперь - с 1 января 2025 года - все договоры дарения недвижимости между физлицами должны быть нотариально удостоверены. Это постановление Правительства № 2345 от 5 ноября 2024 года.

Это значит: вы не можете просто написать договор в произвольной форме и пойти в Росреестр. Нужно идти к нотариусу. Стоимость услуги - 0,5% от кадастровой стоимости, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для квартиры в 5 млн рублей это 20 000 рублей. Для 2 млн - 10 000 рублей. Это ещё один расход, который раньше не был обязательным.

Почему это сделали? Чтобы снизить количество фальшивых сделок. Раньше многие оформляли дарение как куплю-продажу с заниженной ценой - чтобы уйти от налога. Теперь нотариус проверяет документы, сверяет кадастровую стоимость и может отказаться удостоверять подозрительные договоры.

Когда и как платить налог

Вы получили квартиру в январе 2025 года - значит, налог нужно платить в 2026 году. Порядок такой:

1. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года.
2. Уплатить налог до 15 июля 2026 года.

Декларацию можно подать онлайн через личный кабинет на сайте nalog.ru. Или лично в налоговой. Если вы не подадите - вам пришлют уведомление с расчетом. Но это не значит, что вы избежите штрафов. Если налоговая сама посчитала - штраф за несвоевременную подачу будет 5% от суммы за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1000 рублей.

Если вы не знаете, что нужно подавать декларацию - это не оправдание. Налоговая не звонит, чтобы напомнить. Она ждёт, пока вы сами не подадите. А потом - штраф.

Почему люди спешат оформить дарение до конца 2024 года

В конце 2024 года количество сделок дарения выросло на 37% по сравнению с 2023 годом. Почему? Потому что до 1 января 2025 года действовала единая ставка 13%. После - прогрессивная шкала. И если кадастровая стоимость выше 2,4 млн, налог растёт.

Пример: квартира стоит 3 млн рублей.

• До 2025: 3 млн × 13% = 390 000 рублей
• С 2025: (2,4 млн × 13%) + (0,6 млн × 15%) = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей

Разница - 12 000 рублей. Для кого-то - это не много. Но если квартира стоит 6 млн - разница будет уже 300 000 и больше. Многие решили не рисковать. Особенно те, кто дарил квартиру не родственнику. Эксперты говорят: в декабре 2024 года Росреестр работал в режиме перегрузки. Очереди, задержки, записи на месяцы вперёд.

Что будет дальше: прогнозы и риски

С 2026 года планируется ввести ставку 18% для доходов свыше 5 млн рублей. С 2027 - 22% для свыше 10 млн. Это не шутка. Это часть долгосрочной стратегии Минфина - сбалансировать налоговое бремя между разными уровнями доходов.

Но есть и риски. Эксперты предупреждают: люди начнут искать обходные пути. Например, оформлять дарение как куплю-продажу с фиктивной стоимостью. Но ФНС уже запустила систему автоматического сравнения кадастровой и рыночной стоимости. По словам представителя ФНС, точность выявления таких схем - до 95%.

Также могут расширить список близких родственников. Сейчас, например, не считаются родственниками свекровь, тёща, бывшие супруги. Но в некоторых странах - такие связи уже учитываются. В России это может измениться. Особенно если число сделок между «дальними» родственниками продолжит расти.

Что делать, если вы получили квартиру в дар

Вот пошаговая инструкция:

1. Узнайте кадастровую стоимость квартиры на 1 января года получения. Сделать это можно на сайте Росреестра или через госуслуги.
2. Проверьте, являетесь ли вы близким родственником дарителя. Список - в статье 217.18 НК РФ.
3. Если не родственник - посчитайте налог по прогрессивной шкале.
4. Запишитесь к нотариусу. Подготовьте паспорта, свидетельство о праве собственности дарителя, кадастровый паспорт.
5. Подпишите договор. Оплатите нотариальные услуги.
6. Зарегистрируйте переход права в Росреестре - обычно занимает 5-7 дней.
7. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
8. Оплатите налог до 15 июля.

Не откладывайте. Налоговая не предупреждает. Она ждёт, когда вы сами признаете долг. А потом - штрафы, пени, и даже блокировка счетов.

Почему дарение всё ещё популярно, несмотря на налоги

Несмотря на сложности, дарение остаётся популярным. По данным АИЖК, 67% граждан выбирают дарение вместо завещания. Почему? Потому что:

• Вы передаёте имущество при жизни - видите, как оно попадает в руки того, кому хотите.
• Нет наследственных споров после смерти.
• Собственник сохраняет контроль - вы можете отменить дарение, если одаряемый вас обидел (но это сложно).

И даже если налог высокий - люди считают, что это плата за спокойствие. За уверенность, что квартира не достанется дальним родственникам, а останется в семье, которую вы выбрали.

Самое главное - не полагайтесь на слухи. Не верьте, что «всё можно обойти». Налоговая знает всё. Кадастровая стоимость - не секрет. А нотариусы теперь - смотрители закона. Лучше платить честно, чем потом объяснять, почему вы не подали декларацию.