Как считать налог при продаже квартиры дешевле покупки: правило минимальной базы

Вы продаете квартиру дешевле, чем покупали - и думаете, что налога не будет? Это опасное заблуждение. Российская налоговая служба давно закрыла лазейки для таких сделок. Даже если вы получили за квартиру меньше, чем потратили, налог может выйти больше, чем вы ожидаете. И всё из-за одного правила: минимальной налоговой базы.

Что такое минимальная налоговая база?

Когда вы продаете квартиру, налог считается с дохода - то есть с разницы между тем, что вы получили за неё, и тем, что потратили на покупку. Но если вы указали в договоре цену ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая не примет эту цифру. Вместо этого она возьмет 70% от кадастровой стоимости как базу для налогообложения. Это называется правилом минимальной налоговой базы.

Например: вы купили квартиру за 5 миллионов рублей, а продаете за 3 миллиона. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года - 4 миллиона. Тогда 70% от неё - это 2,8 миллиона. Поскольку 3 миллиона больше 2,8 миллиона, налог считается с 3 миллионов. Но если бы вы продали её за 2,5 миллиона - налоговая взяла бы 2,8 миллиона. То есть вы получили 2,5 млн, а налог платите с 2,8 млн. И да, это законно.

Как найти кадастровую стоимость?

Важно: берется не текущая стоимость, а именно та, которая была на 1 января года продажи. Даже если кадастровая стоимость выросла в феврале, вы всё равно используете значение от 1 января. Это жесткое правило. Никаких исключений.

Узнать её можно бесплатно на сайте Росреестра или через сервис Госуслуги. Введите адрес квартиры - система покажет кадастровую стоимость на 1 января текущего года. Не верьте словам риелторов или покупателей - только официальный источник.

Когда можно не платить налог вообще?

Есть три основных способа избежать налога при продаже квартиры, даже если вы продали её дешевле покупки.

• Срок владения. Если вы владели квартирой больше 5 лет - налог не платите. Для некоторых случаев срок сокращается до 3 лет: если квартира досталась по наследству, в дар, через приватизацию, по решению суда или если у вас трое и более детей.
• Вычет 1 млн рублей. Это стандартный налоговый вычет. Даже если вы продали квартиру за 2,5 миллиона, вы можете вычесть 1 миллион. То есть налог платите только с 1,5 миллиона. Но если кадастровая стоимость выше, и налоговая берет 70% от неё - вычет применяется к этой цифре. Например, если налоговая берет 2,8 млн, то вычет снижает его до 1,8 млн, и налог - 234 тысячи рублей (13% от 1,8 млн).
• Доходы минус расходы. Если вы можете подтвердить, сколько заплатили за квартиру (договор купли-продажи, выписка из банка, ипотечный договор), то налог считается не с продажной цены, а с разницы между покупкой и продажей. Если вы купили за 4,2 млн, продали за 4 млн - доход = -200 тысяч. Налога нет. Но вы всё равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ.

Что делать, если квартира продается за 1 млн рублей или меньше?

Это отдельный и важный случай. Если вы продаете квартиру за 1 миллион рублей или меньше - никакого налога нет. Даже если вы владели ею меньше 3 лет. Даже если кадастровая стоимость в 10 раз выше. И подавать декларацию не нужно. Это абсолютная льгота. Особенно полезна для продажи долей, малогабариток, квартир в домах с высокой кадастровой стоимостью, но низкой рыночной ценой.

Ошибки, которые дорого стоят

Многие пытаются «обойти» систему: указывают в договоре цену 1 млн рублей, чтобы не платить налог. Но это бесполезно. Если кадастровая стоимость квартиры - 3 млн, то 70% от неё - 2,1 млн. Налоговая всё равно возьмет эту цифру. Вы не сэкономите, а наоборот - потеряете: покупатель тоже не получит вычет, потому что цена в договоре ниже 70% кадастровой. Обе стороны проигрывают.

Другая ошибка - не подтверждать расходы. Вы купили квартиру за 4,5 млн, продаете за 4 млн. Если не сохраните договор и выписку с банка - налоговая посчитает доход как 70% от кадастровой стоимости. А если кадастровая - 5 млн, то налог с 3,5 млн. То есть вы потеряете 650 тысяч рублей. А могли бы заплатить 0.

Особые случаи: семьи с детьми

Если у вас двое и более детей, есть дополнительные льготы. При продаже квартиры и покупке новой - вы можете получить полное освобождение от налога, если:

• новая квартира не меньше по площади, чем проданная;
• кадастровая стоимость новой квартиры не ниже проданной;
• кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 миллионов рублей;
• никто из семьи не владел другой квартирой, которая больше новой на 50% и более.

Усыновленные дети учитываются так же, как родные. Это прямая льгота для семей, которые хотят улучшить жилищные условия.

Что делать, если кадастровой стоимости нет?

Иногда квартиры в старых домах, сельской местности или в домах, не внесенных в кадастр, не имеют кадастровой стоимости. В этом случае правило 70% не работает. Налог считается с реальной цены продажи. Но вы всё равно можете применить вычет 1 млн рублей или «доходы минус расходы», если есть документы.

Если вы не уверены - запросите выписку из ЕГРН. Если в ней поле «кадастровая стоимость» пустое - значит, её нет. И вы можете смело использовать реальную цену сделки.

Как правильно подать декларацию

Даже если налога нет - декларацию 3-НДФЛ нужно подать, если:

• вы продали квартиру, которой владели меньше 3 или 5 лет;
• вы используете вычет «доходы минус расходы»;
• вы продали квартиру за сумму выше 1 млн рублей.

Подать можно через личный кабинет на сайте ФНС, в бумажном виде или через налогового агента (например, риелтора, если он уполномочен). Срок подачи - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплатить налог - до 15 июля.

Если не подать - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не менее 1000 рублей. Даже если налога нет - декларация обязательна в перечисленных случаях.

Практический пример

Вы купили квартиру в 2021 году за 4 800 000 рублей. Продаёте в 2026 году за 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года - 5 200 000 рублей.

• 70% от кадастровой стоимости: 5 200 000 × 0,7 = 3 640 000 рублей.
• Продажная цена: 4 000 000 рублей - больше 3 640 000. Значит, налог считается с 4 000 000.
• Вы можете применить вычет «доходы минус расходы»: 4 000 000 − 4 800 000 = −800 000. Доход отрицательный - налог 0 рублей.
• Вы подаёте декларацию с приложением договора купли-продажи и выпиской из банка. Налога нет. Штрафа тоже нет.

Если бы вы не сохранили документы - налоговая взяла бы 4 000 000, вычла 1 000 000 (стандартный вычет), и налог составил бы 390 000 рублей. Разница - почти 400 тысяч.