В 2025 году инфляция достигла 22%, а банковские депозиты под 20% годовых уже не покрывают потерь. Недвижимость остается одним из надежных способов сохранить капитал и получать пассивный доход. По данным ВЦИОМ, более половины россиян выбирают прямые инвестиции в жилую недвижимость как основной метод для крупных вложений. Но как именно зарабатывать больше? Рассказываем о проверенных стратегиях для 2025-2026 года.
Почему недвижимость выгодна в условиях инфляции
Согласно адресдома.ру (2024), правильно подобранный объект недвижимости ежегодно увеличивает капитал собственника на 30%. Половина прибыли - от аренды, вторая - от роста стоимости. В отличие от депозитов, недвижимость защищает от инфляции: даже при росте цен на 22% в 2025 году, она сохраняет реальную прибыль. nsp.ru (2024) подтверждает: даже высокодоходные депозиты не компенсируют потерь, а недвижимость становится единственным активом с гарантированным ростом.
Сравнение типов недвижимости по доходности и рискам
| Тип недвижимости | Средняя доходность | Риски | Требования к управлению |
|---|---|---|---|
| Городские квартиры | 6-9% | Низкие | Средние (поиск арендаторов, ремонт) |
| Апартаменты в Москве | 7-10% | Средние (нет льготного налогообложения) | Высокие (нужно самостоятельно платить налоги и коммуналку) |
| Стрит-ритейл | 9-16% | Средние (зависит от арендаторов) | Высокие (требуется активное управление) |
| Инвест-отели | 8-12% | Низкие (управляющая компания берет на себя все) | Низкие (нет дополнительных расходов) |
| Офисные помещения | 8-12% | Средние (зависит от экономики) | Средние (требуется поиск арендаторов) |
| ЗПИФ | 7-10% | Низкие (диверсификация) | Низкие (профессиональное управление) |
Как выбрать тип недвижимости под свои цели
Если вы хотите минимальных вложений и стабильности - возьмите городские квартиры. Они приносят 6-9% годовых, а спрос на аренду в новых ЖК с инфраструктурой всегда высокий. Например, в Москве квартиры в районе Новокосино сдаются за 40-50 тысяч рублей в месяц, а стоимость растет на 5-7% ежегодно.
Для большей доходности подойдет стрит-ритейл. Это отдельные торговые помещения на улицах. По данным torgi-ru.ru (2024), доходность достигает 16-18% годовых. Но здесь нужно активно искать арендаторов и следить за состоянием помещения. Например, магазин в оживленном микрорайоне Северного Чертаново в Москве приносит 15% годовых после всех расходов.
Если вы не хотите тратить время на управление - инвест-отели. Управляющая компания берет на себя поиск гостей, уборку и ремонт. Доходность 8-12% без дополнительных затрат. Например, номер в отеле "Гранд Отель" в Краснодаре приносит 10% годовых, а вы просто получаете ежемесячный платеж.
Флиппинг: быстро или осторожно
Флиппинг (покупка с ремонтом и перепродажей) может принести 20-30% дохода за 3-6 месяцев. Но риски высокие: если район перенасыщен предложениями, вы не продадите объект по цене. По данным novostrojka-anapy.ru (2024), в Москве флиппинг эффективен только в новых районах с ростом инфраструктуры, например, в Новой Москве. Там квартиры после косметического ремонта продаются на 25% дороже. Но в старом центре города это рискованно - цены растут медленно, а спрос падает.
Диверсификация через ЗПИФы
Паевые фонды коммерческой недвижимости (ЗПИФ) - идеальное решение для тех, кто хочет вложить небольшие суммы. По данным torgi-ru.ru (2024), стартовый взнос - от 100 тысяч рублей. Профессиональные управляющие подбирают объекты, следят за арендаторами и платят налоги. Доходность 7-10% годовых, а риски снижаются за счет диверсификации. Например, фонд "Коммерческие активы 2025" включает офисы, склады и торговые центры в разных регионах, что гарантирует стабильный доход даже при кризисе в одном сегменте.
Региональные особенности и международные инвестиции
Не ограничивайтесь своим городом. В Екатеринбурге микрорайон Южная Ботаника показывает высокий потенциал: спрос на жилье растет на 12% ежегодно. В Омске новые ЖК в районе Октябрьский сдают за 30 тысяч рублей в месяц, а стоимость вырастает на 8% в год. По данным dial93.ru (2024), такие регионы часто обходят московские и питерские проекты по рентабельности.
Для диверсификации рассмотрите зарубежные варианты. Например, апартаменты в Таиланде приносят до 10% доходности в долларах. Или ОАЭ - там можно получить вид на жительство, а доходность от аренды в Дубае - 8-12% годовых. Но перед покупкой обязательно проконсультируйтесь с юристом: законы разных стран сильно отличаются.
Как защитить доход от рисков
Всегда просчитывайте worst-case сценарии. Например, если арендатор уйдет, хватит ли резервного фонда на 3 месяца. Эксперты рекомендуют заключать договоры с индексацией арендной платы. По данным nsp.ru (2024), фиксированное ежегодное повышение на 10-15% компенсирует инфляцию. Например, квартира за 30 тысяч рублей через год автоматически будет стоить 33 тысячи - без переговоров.
Также следите за налоговыми изменениями. В 2025 году ввели прогрессивный НДФЛ с продажи недвижимости. Если вы продаете объект за 10 миллионов рублей, налог составит 13% от суммы, превышающей 5 миллионов. Поэтому планируйте продажу заранее и учитывайте налоговые вычеты.
Практические советы для новичков
- Начинайте с небольших сумм: 1-2 квартиры в проверенных районах, а не сразу крупный проект.
- Изучайте локации: смотрите на транспорт, школы, больницы и парки. Жилье в таких районах сдается быстрее и дороже.
- Не игнорируйте альтернативы: кладовки, парковочные места и гаражи в новых ЖК приносят 5-7% доходности с минимальными рисками.
- Регулярно пересматривайте портфель: если объект приносит меньше 5% годовых - продавайте и вкладывайте в более рентабельные варианты.
Как рассчитать доходность от недвижимости?
Доходность = (ежегодный доход от аренды + рост стоимости) / стоимость объекта × 100%. Например, квартира за 5 миллионов рублей сдает за 30 тысяч в месяц. За год вы получите 360 тысяч рублей аренды. Если стоимость выросла на 250 тысяч рублей, общая прибыль - 610 тысяч. Доходность: 610 000 / 5 000 000 × 100% = 12,2%. Важно учитывать все расходы: налоги, коммуналку, ремонт.
Что такое флиппинг и стоит ли его использовать в 2026 году?
Флиппинг - это быстрая перепродажа недвижимости после ремонта. В 2026 году он эффективен только в перспективных районах с ростом инфраструктуры. Например, в Новой Москве квартиры после косметического ремонта продаются на 25% дороже. Но в старых районах или при перенасыщении рынка вы потеряете деньги. Риски высокие: смена курса, проблемы с продажей, переплаты по кредиту. Только для опытных инвесторов.
Какие налоги нужно платить с аренды недвижимости?
Для физических лиц - НДФЛ 13% от дохода. Если вы зарегистрированы как ИП, налог 6% по упрощенной системе. Важно: апартаменты облагаются налогом на имущество как коммерческое, а квартиры - как жилое. В 2025 году для продажи недвижимости ввели прогрессивный НДФЛ: 13% от суммы до 5 миллионов, 15% от 5 до 10 миллионов, 18% свыше 10 миллионов. Всегда консультируйтесь с бухгалтером.
Можно ли инвестировать в недвижимость с небольшой суммы?
Да, через ЗПИФы или покупку долей. Стартовый взнос в паевой фонд - от 100 тысяч рублей. Также можно купить кладовку или парковочное место за 300-500 тысяч рублей в регионах. Например, в Екатеринбурге кладовка в новом ЖК стоит 400 тысяч и приносит 5% годовых. Для небольших сумм это лучший вариант без рисков.
Какие риски при инвестировании в коммерческую недвижимость?
Основные риски: долгая вакантность, смена арендатора, рост коммунальных платежей. Например, офисное помещение в центре города может простаивать полгода, если компания уходит. Или в 2025 году рост цен на электроэнергию увеличил расходы на 20%. Чтобы минимизировать риски, заключайте долгосрочные договоры с индексацией, выбирайте арендаторов из стабильных отраслей (офисы для IT-компаний, стрит-ритейл для продуктовых магазинов) и диверсифицируйте портфель.
Почему ЗПИФы считаются безопасным способом инвестирования?
ЗПИФы диверсифицируют риски: фонд инвестирует в несколько объектов в разных регионах. Например, "Коммерческие активы 2025" включает офисы в Москве, склады в Подмосковье и торговые центры в Краснодаре. Если один объект простаивает, доход с других компенсирует убытки. Профессиональные управляющие следят за арендаторами, ремонтами и налогами. Стартовый взнос от 100 тысяч рублей, а доходность 7-10% без вашего участия.
Комментарии (8)
Андрей Авдеев
февраля 4, 2026 AT 13:34Да ладно вам, инфляция 22% - это не шутки. Даже если недвижимость растет на 30%, налоги и коммуналка съедят весь доход. Я бы не стал вкладываться сейчас, лучше держать деньги в иностранной валюте или золоте. Всё это - маркетинговая ловушка для неопытных.
Aleksandr Fonov
февраля 5, 2026 AT 16:09Конечно, инфляция представляет собой серьёзный вызов, однако следует понимать, что она не является абсолютным показателем для всех активов.
Недвижимость как класс активов обладает уникальными характеристиками, которые позволяют ей сохранять стоимость даже в условиях высокой инфляции.
Важно учитывать, что инфляция влияет не только на стоимость объектов, но и на стоимость аренды, что в свою очередь может компенсировать потери.
Кроме того, недвижимость обладает физической ценностью, которая не исчезает при денежной эмиссии.
В отличие от банковских депозитов, которые теряют реальную стоимость, недвижимость остаётся материальным активом, способным генерировать доход.
Даже при росте цен на 22% в год, квартира остаётся необходимым благом для проживания, что обеспечивает стабильный спрос.
Также стоит отметить, что инфляция часто приводит к росту заработных плат, что в свою очередь увеличивает платежеспособность арендаторов.
Таким образом, недвижимость как инвестиция имеет долгосрочный потенциал, который не следует недооценивать.
Важно подходить к выбору объектов с умом, учитывая местоположение, инфраструктуру и перспективы развития региона.
Например, в новых жилых комплексах с развитой инфраструктурой спрос на аренду остаётся высоким, что обеспечивает стабильный доход.
Кроме того, индексация арендной платы позволяет компенсировать инфляционные риски.
Важно помнить, что каждый актив имеет свои риски, но недвижимость остаётся одним из наиболее надёжных инструментов для сохранения капитала.
В условиях текущей экономической ситуации важно не поддаваться панике, а действовать осознанно и с учётом долгосрочных перспектив.
Vladislav Bespalov
февраля 5, 2026 AT 18:27Это всё - западный заговор против России! Никакие иностранные инвестиции не нужны, только российская недвижимость. Апартаменты - это мусор, только квартиры в центре Москвы. И ещё, вы не учитываете, что всё это - часть плана по ослаблению нашей страны. Нужно вкладываться только в объекты под контролем государства, иначе вы потеряете всё!
Михаил Васильев
февраля 7, 2026 AT 11:10Да, конечно, важно поддерживать российские проекты, но не стоит закрывать глаза на другие возможности. Например, ЗПИФы позволяют диверсифицировать риски и получать стабильный доход без необходимости активного управления. Давайте вместе искать выгодные решения, а не концентрироваться только на одном сегменте. Варианты есть всегда, главное - не бояться экспериментировать!
Максим Анненков
февраля 8, 2026 AT 00:22Инфляция - это вызов, но и возможность. Недвижимость остаётся надёжным активом, если подходить к ней с умом. Например, региональные проекты в Екатеринбурге или Омске показывают высокую рентабельность. Важно не паниковать, а действовать осознанно, учитывая местные особенности. Каждый регион имеет свои преимущества - нужно просто разобраться в них.
Roman Dorofeyuck
февраля 9, 2026 AT 16:25В Екатеринбурге микрорайон Южная Ботаника действительно показывает рост спроса на 12% ежегодно, что делает его привлекательным для инвестиций. Также важно учитывать инфраструктуру и ближайшие перспективные проекты. Например, строительство новых станций метро или парков может значительно увеличить стоимость недвижимости в районе. Всё это требует внимательного анализа, но потенциал есть.
Мария Морозова
февраля 11, 2026 AT 09:06Это всё враньё. 🤷♀️
Игорь Тютюнов
февраля 11, 2026 AT 12:16Всё это круто, но давайте не будем перегибать палку. Недвижимость - это хорошо, но не стоит вкладывать всё. Лучше диверсифицировать: часть в квартиры, часть в ЗПИФы. И помните: чем больше знаний, тем выше доход. Давайте вместе разберёмся!