Краткосрочная или долгосрочная аренда: что выгоднее для инвестора в 2025 году

Что выгоднее: сдавать квартиру посуточно или на год и дольше?

Вы купили квартиру. Теперь вопрос: как сделать из нее деньги? Сдать на месяц? На год? Или пробовать сдавать посуточно - как в отеле? Многие думают, что посуточка - это просто «больше денег». Но это не так. Всё зависит от места, вашего времени, готовности к хаосу и того, насколько вы готовы терпеть сломанные двери и запахи от гостей, которые не убирают за собой.

В 2025 году в Москве и Санкт-Петербурге краткосрочная аренда при полной загрузке приносит в 2-3 раза больше, чем долгосрочная. Но «полная загрузка» - это миф. Реально вы получите 60-70% заполненности в год. И это уже меняет всё.

Доход: цифры, которые вводят в заблуждение

Смотрите на цифры. Однокомнатная квартира в центре Москвы. Долгосрочная аренда - 70 000 рублей в месяц. Просто. Стабильно. Без звонков посреди ночи.

Теперь посуточно. 5 000 рублей в день. При 30 днях - 150 000. Кажется, это в два раза больше. Но вы не сдаете квартиру 30 дней в месяц. Вы сдаете 20 дней. Может, 25. Даже в высокий сезон. В среднем - 16-20 дней. То есть 80 000-100 000 рублей. Плюс сезонность: зимой в Сочи вы получаете 30 000, а не 200 000. Годовой доход? В районе 900 000-1 100 000 рублей. Долгосрочная аренда - 840 000 рублей. Разница? Всего 60-260 тысяч. И это при том, что вы тратите на краткосрочку в 5-10 раз больше времени.

Эксперты из Valoapart подтверждают: для квартир бизнес-класса разница в доходе может быть 2-3 раза - но только если вы сдаете без перерывов. А таких квартир в Москве - 10% от общего числа. Остальные - это борьба за гостей, борьба с отзывами, борьба с тем, что кто-то сломал унитаз и уехал.

Управление: вы - гостиница или просто собственник?

Долгосрочная аренда - это раз в три месяца проверить, всё ли в порядке. Звонок арендатору. Проверить счета. Раз в год - осмотр. Если арендатор хороший - вы можете забыть про квартиру на полгода.

Краткосрочная - это ежедневная работа. Уборка между гостями. Прием ключей. Ответы на сообщения в 2 часа ночи. Проверка, не оставил ли кто стирку в машине. Если вы не живете рядом - вам нужен менеджер. А он берет 15-20% от дохода. То есть с 100 000 рублей вы получаете 80 000. А если гость оставил бутылку в ванной и сорвал трубу? Ремонт - 50 000 рублей. И это съедает весь месяц.

Один инвестор с Cian.ru написал: «Сдал квартиру в центре Москвы посуточно. Первый год - 120 000 в месяц. Но я не спал. Перешел на долгосрочную - 80 000. Меньше денег. Но я сплю. И не думаю про квартиру».

Регион решает всё

В Москве и Санкт-Петербурге краткосрочная аренда - это 35-40% рынка. В Екатеринбурге - 25%. В Нижнем Новгороде - 10%. Почему? Потому что там нет туристов. Там люди живут, работают, учатся. Им не нужен отель на месяц. Им нужна квартира.

Если вы купили квартиру в Калининграде, Сочи, Казани или на побережье Балтики - краткосрочная аренда может быть отличным выбором. Туристы приезжают. Сезон - 6-8 месяцев. Загрузка - 80-90%. Вы получаете 150 000-200 000 рублей в месяц. Зимой - сдаете на год. Получаете 60 000. Стабильно. И годовой доход выше, чем у соседа, который сдает только по договору.

А если вы купили квартиру в Новосибирске, Самаре или Омске - сдавайте на год. Там не будет 100 гостей в месяц. Там будет один - и он будет жить там 12 месяцев. И платить стабильно. Без перерывов. Без уборок. Без ремонта.

Юридические ловушки

В Москве с 2020 года нельзя сдавать жилую квартиру посуточно, если она не имеет статуса гостиницы. Это не шутка. Это закон. Вы не зарегистрировали договор? Вас могут оштрафовать. Арендатор может пожаловаться. И вы потеряете не только доход, но и репутацию.

В Санкт-Петербурге с 2022 года ситуация такая же. Предложение краткосрочной аренды упало на 25% за два года. Потому что люди не хотят рисковать. И не все знают, что нужно оформлять статус. А если вы не знаете - вы рискуете.

Долгосрочная аренда требует регистрации в Росреестре. Это хлопоты. Но это законно. И никто не будет вас штрафовать. Вы - собственник. Арендатор - жилец. Всё по закону.

Сколько стоит старт?

Для долгосрочной аренды вам нужна базовая мебель, чистый ремонт, холодильник, стиральная машина. Затраты - 100-150 тысяч рублей. Готово.

Для краткосрочной - всё по-другому. Вам нужна современная мебель. Умные замки. Камеры (если разрешено). Профессиональные фото. Система самообслуживания. Клиниг-комплекты. Постельное белье на 3-5 комплектов. И это всё - не для красоты. Это для того, чтобы гости оставили 5 звезд. Без этого - вы не сдадите квартиру. Затраты - 200-300 тысяч рублей. И это только старт.

И это не включает рекламу. Вы платите за размещение на Airbnb, Яндекс.Недвижимость, Суточно.ру. Платите за промо. За бусты. За то, чтобы ваша квартира была в топе. Это ещё 10-20 тысяч в месяц.

Кто выигрывает? Кто проигрывает?

Краткосрочная аренда выгодна, если:

• Вы живете в туристическом городе (Сочи, Казань, Калининград, Севастополь)
• У вас квартира в центре с хорошим ремонтом
• У вас есть время или деньги на менеджера
• Вы готовы к нерегулярному доходу и постоянным проблемам

Долгосрочная аренда выгодна, если:

• Вы живете в промышленном городе или не в центре
• У вас ограниченное время на управление
• Вы хотите стабильный доход без стресса
• Вы не готовы тратить 200-300 тысяч на старт

Самый распространенный ошибочный подход - «я сдам посуточно, потом, когда надоест - перейду на долгосрочную». Это не работает. Краткосрочная аренда требует постоянного внимания. Вы не просто сдаете. Вы ведете бизнес. И если вы начнете с краткосрочной, но не будете управлять - вы потеряете деньги, репутацию и квартиру.

Лучший вариант? Комбинированный

Многие успешные инвесторы в 2025 году используют смешанную модель. Летом - посуточно. Зимой - на год. Это дает вам и высокий доход в сезон, и стабильность в межсезонье.

Например, в Сочи: май-сентябрь - посуточно. Октябрь-апрель - долгосрочная аренда. В высокий сезон - 180 000 рублей в месяц. В низкий - 60 000. Годовой доход - 1 440 000 рублей. Это больше, чем у тех, кто сдает только по договору (840 000). И меньше стресса, чем у тех, кто сдает только посуточно и теряет деньги зимой.

Такой подход требует планирования. Но он работает. И его используют те, кто не хочет выбирать между деньгами и спокойствием. Они хотят и того, и другого.

Что делать прямо сейчас?

Если вы только начинаете - сделайте так:

1. Определите, где ваша квартира. Туристический город? Или промышленный?
2. Посмотрите, сколько сдают в вашем доме. Зайдите на Суточно.ру, Яндекс.Недвижимость. Сравните цены.
3. Посчитайте, сколько вы готовы тратить времени. 5 часов в неделю? Тогда долгосрочная. 20+ часов? Тогда краткосрочная - но только с менеджером.
4. Оцените состояние квартиры. Если ремонт старый - сначала сделайте его. Но не переплачивайте. Для долгосрочной - достаточно. Для краткосрочной - нужно всё: мебель, техника, стиль.
5. Не начинайте с краткосрочной, если не готовы к ошибкам. Первые 3 месяца - это всегда потери. Вы учитесь. Гости оставляют плохие отзывы. Вы тратите деньги на ремонт.

Сдача недвижимости - это не пассивный доход. Это бизнес. И как любой бизнес - он требует стратегии. Не выбирайте по совету соседа. Выбирайте по данным. По месту. По вашему времени. По вашему стрессоустойчивому порогу.

Те, кто сдает посуточно и не справляются - исчезают из рынка. Те, кто сдает на год и не думает о квартире - живут спокойно. И получают стабильный доход. Оба варианта работают. Но только если вы знаете, какой из них - ваш.