Категории земель: что нужно знать перед покупкой участка

Когда вы покупаете земельный участок, участок земли, на котором можно строить, вести хозяйство или сдавать в аренду. Также известен как земля под ИЖС, ЛПХ или СНТ, он не просто кусок земли — это правовой статус, который определяет, что вы можете на нём делать. Если не разобраться в категориях земель, вы рискуете купить участок, на котором нельзя построить дом, даже если он выглядит идеально.

Самые частые категории — это земли населённых пунктов (ИЖС, ЛПХ, СНТ) и земли сельхозназначения. Первые позволяют строить жилой дом и регистрировать прописку. Вторые — нет. Многие продавцы скрывают эту разницу, показывая красивые фото дома на участке, который формально относится к сельхозземлям. С марта 2025 года сделки с землёй без чётких границ и определённой категории вообще запрещены. Если в ЕГРН написано «границы не определены» — это красный флаг. Даже если продавец предлагает скидку, вы рискуете потерять 150–200 тысяч рублей на межевании и штрафах.

Не менее важна и разрешённое использование, точное правило, что именно можно делать на участке: строить дом, вести огород, открывать кафе или размещать гараж. Это не то же самое, что категория земель, но влияет на неё. Например, участок в категории «земли населённых пунктов» может быть разрешён только для ведения садоводства — и тогда вы не сможете построить коттедж. Проверяйте оба параметра: категорию и вид разрешённого использования. Всё это можно увидеть в выписке из ЕГРН. Если продавец не даёт её — бегите.

Если вы планируете строить дом, ищите только участки с категорией «земли населённых пунктов» и разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Это единственный вариант, где вы гарантированно получите разрешение на строительство и прописку. СНТ — это не ИЖС. ЛПХ — тоже не всегда. А земли сельхозназначения — вообще не для жилья. Не слушайте обещания «всё уладят через год». В 2025 году проверки стали жёстче, а штрафы — выше. Лучше потратить час на изучение ЕГРН, чем год на суды и снос дома.

В этом разделе вы найдёте проверенные инструкции: как проверить категорию земли, что делать, если границы не определены, почему межевание — это не роскошь, а обязательство, и как не попасть на участок, который нельзя продать. Здесь — только то, что реально работает. Без теории, без ложных надежд. Только факты, цифры и шаги, которые спасут ваши деньги и нервы.