Налоги при продаже доли в квартире в 2025 году: как считать, какие вычеты использовать и как избежать штрафов

Продаете долю в квартире? Думаете, что если купили её дешево и продали дорого - налог будет простым? В 2025 году всё сложнее. Налоговая уже не считает по старым правилам. Ставки изменились, вычеты распределяются иначе, а ошибки в расчётах могут обойтись в десятки тысяч рублей. Многие думают, что если квартира была в собственности больше пяти лет - налога не будет. Но если вы купили вторую половину доли три года назад, а продали всё вместе - налог придётся платить. Или если договорная цена в 800 тысяч рублей, а кадастровая - 2 миллиона, налоговая сама пересчитает доход. Это не теория. Это реальные случаи из Перми, Москвы и Екатеринбурга, которые уже попали в суды и на проверки ФНС.

Когда налог не платят вообще

Если вы владели долей в квартире пять лет и больше, налог с её продажи не платите. Это правило работает для всех, кто купил долю через договор купли-продажи, обмен, дарение или по иным основаниям. Но есть важное исключение: если вы получили долю по наследству, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания - достаточно трёх лет владения. Например, вы унаследовали 1/2 доли в 2022 году и продали её в 2025-м - налога нет. А если купили эту же долю в 2022 году - придётся ждать до 2027 года.

Но если вы меняли долю? Допустим, в 2019 году вы купили 1/4 квартиры, а в 2022 году купили ещё 1/4. В 2025 году продали обе части. Налоговая посчитает: первая четверть - уже пять лет в собственности - освобождена от налога. Вторая четверть - только три года - подлежит налогообложению. Даже если вы продали их вместе в одном договоре - налоговая разделяет их по датам приобретения. Это не ошибка, а требование закона.

Как считать налог: новые ставки 2025 года

С 1 января 2025 года вступили в силу новые ставки НДФЛ. До 2,4 млн рублей - 13%. Свыше - 15% только на сумму, которая превышает этот порог. Это значит, что если вы продали долю за 3 млн рублей, налог считается не от всей суммы, а по частям:

1. Первые 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
2. Оставшиеся 600 000 × 15% = 90 000 рублей
3. Итого: 402 000 рублей

Это не просто цифры. Это реальный пример из Перми, где мужчина продал 1/3 доли за 3,6 млн рублей. Он думал, что заплатит 13% - 468 тысяч. Но налоговая посчитала по новой шкале - 534 тысячи. Разница - 66 тысяч. Он не знал про прогрессивную ставку и получил доначисление.

Важно: налоговая не спрашивает, сколько вы заработали. Она берёт сумму, указанную в договоре. Но если вы указали цену ниже 70% от кадастровой стоимости - налоговая сама пересчитает доход. Например, вы продали долю за 1,2 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры - 5 млн. 70% от неё - 3,5 млн. Значит, доход для налогообложения будет 3,5 млн, а не 1,2 млн. Это не штраф - это закон. И он работает автоматически.

Имущественный вычет: как его получить и не ошибиться

Вы можете уменьшить доход на 1 млн рублей - это имущественный налоговый вычет. Но для доли он не даётся целиком. Он делится пропорционально размеру доли. Если у вас 1/2 - вычет 500 тысяч. Если 1/4 - 250 тысяч. Если 1/3 - 333 тысячи. Это не догадка. Это письмо Минфина от февраля 2024 года. Многие думают, что можно взять 1 млн рублей и применить к любой доле. Нет. Вычет привязан к доле, а не к человеку.

Но есть второй способ - уменьшить доход на фактические расходы, которые вы понесли при покупке этой доли. И тут часто выигрывает именно этот способ. Например:

• Вы купили 1/4 долю за 1,3 млн рублей
• Продали её за 1,5 млн рублей

Если применить вычет: (1,5 млн - 250 тыс.) × 13% = 162 500 рублей

Если применить расходы: (1,5 млн - 1,3 млн) × 13% = 26 000 рублей

Разница - 136 500 рублей. Вы экономите почти 140 тысяч. Это не теория. Это реальный расчёт из дела клиента из Перми. Он выбрал расходы, а не вычет - и заплатил в пять раз меньше.

Но тут важный нюанс: расходы должны быть подтверждены документами - договор купли-продажи, платежки, выписки из банка. Без них - вычет не примут. Если вы получили долю в дар или по наследству - расходов нет. Тогда вычет - единственный способ снизить налог.

Семьи с детьми: как избежать налога полностью

Если вы продали долю и сразу купили новую квартиру для семьи с детьми младше 18 лет - вы можете полностью избежать налога. Это не льгота. Это закон. Пункт 3.1 статьи 220 НК РФ позволяет использовать вычет при покупке и продаже одновременно. Главное - соблюсти срок: новое жильё должно быть куплено в течение 90 дней после регистрации сделки по продаже старой доли.

Пример: семья из Перми продала 1/2 доли за 2,5 млн рублей, купили новую квартиру за 4,2 млн через 60 дней. У них трое детей. Они подали декларацию, указали вычет при продаже (500 тыс.) и вычет при покупке (2 млн). Налоговая не посчитала ни копейки. Они не платили ничего. Это не редкость. В 2024 году в Пермском крае 87 семей воспользовались этим правом. В 2025 году - уже больше 150. Суды поддерживают. Постановление Центрального арбитражного округа от февраля 2025 года подтвердило: если покупка новой квартиры - для улучшения жилищных условий семьи с детьми - налог не начисляется, даже если доход превышает 1 млн рублей.

Что ещё может обернуться налогом

Если вы продали долю, а покупатель - родственник - и указали цену ниже рыночной, налоговая может посчитать это «материальной выгодой» для покупателя. Да, вы не платите налог, но он заплатит. Например, вы продали 1/4 доли за 500 тысяч, а рыночная стоимость - 1,5 млн. Разница - 1 млн. Это доход покупателя. Он должен будет заплатить 13% с этой суммы - 130 тысяч. И ФНС это знает. Они проверяют сделки между близкими людьми. Если вы продали долю супругу, родителю, ребёнку - будьте готовы к запросу. В первом квартале 2025 года ФНС выявила 1 245 таких случаев. Это на 37% больше, чем в 2024.

Ещё один ловушка - совокупный доход. Если за год вы продали несколько долей, и их суммарная стоимость превысила 50 млн рублей - налог платите, даже если каждая доля была в собственности больше пяти лет. Это новое правило 2025 года. Его ввели, чтобы остановить схемы: «разделили квартиру на 100 долей, продали по 500 тысяч - налога нет». Теперь это не работает. Если вы за год продали доли на 51 млн - платите налог с каждой. Даже если каждая была в собственности 10 лет.

Когда декларацию подавать и что будет, если не подать

Даже если после вычета или расходов налог равен нулю - декларацию 3-НДФЛ подавать нужно. Исключение - только если продали долю за сумму, не превышающую 1 млн рублей. В этом случае декларация не нужна. Но если вы продали за 1,2 млн и использовали вычет - декларация обязательна. Подать её нужно до 30 апреля 2025 года. Оплатить налог - до 15 июля 2025 года.

Если не подали - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не меньше 1 000 рублей. Если налоговая сама узнала о сделке (а она узнаёт - через Росреестр, банки, кадастровые данные) - штраф может быть до 30% от суммы налога. В 2024 году в Перми один человек не подал декларацию после продажи 1/3 доли. Через год получил письмо: доначисление 187 тысяч рублей, плюс штраф 56 тысяч. Он не знал, что нужно подавать декларацию даже при нулевом налоге.

Что делать прямо сейчас

Если вы планируете продать долю в 2025 году - сделайте три шага:

1. Определите, сколько лет вы владеете каждой частью доли. Если есть части, которые были в собственности меньше пяти лет - готовьтесь платить налог.
2. Соберите документы на покупку: договор, платежи, выписки. Если не сохранили - вычет будет единственным вариантом.
3. Рассчитайте два варианта: с вычетом и с расходами. Выберите тот, где налог меньше. Не полагайтесь на «как обычно» - в 2025 году это опасно.

Если вы продали долю и купили новую квартиру для семьи с детьми - подайте декларацию с обеими заявками: на вычет при продаже и на вычет при покупке. Это ваше право. И оно работает.

Не ждите, пока налоговая напомнит. Действуйте до 30 апреля. Даже если кажется, что «ничего не должно платиться». Потому что в 2025 году налоговая не спрашивает - она сама считает. И если вы не подали - она уже посчитала за вас. И не в вашу пользу.