Корректировки при оценке недвижимости: как они влияют на цену и ипотеку

Когда вы покупаете квартиру, банк или оценщик не просто берёт цену из рекламы — он делает корректировки при оценке, поправки, которые приводят рыночную стоимость к реальному значению. Эти поправки — не формальность, а ключ к тому, сколько вы реально сможете взять в ипотеку или сколько потеряете при продаже. Без них цена на бумаге и цена в жизни — как разница между мечтой и реальностью.

Почему одна и та же квартира в одном доме может стоить на 20% меньше другой? Износ дома, степень физического старения здания, которое напрямую влияет на ликвидность и оценку — главный виновник. Если дом старше 60 лет, банк может отказать в ипотеке, даже если квартира выглядит идеально. Кадастровая оценка, официальная цифра из госреестра, которая часто не отражает реальность — ещё один источник путаницы. Она используется для налогов, но не для сделок. Оценщик смотрит на рынок: сколько реально платят за аналогичные квартиры в этом районе, с таким же износом, этажом и планировкой. И тут вступают в силу рыночная стоимость, реальная цена, которую покупатели готовы заплатить прямо сейчас. Если в вашем районе все продают с большими скидками, потому что нет парковки или плохо с транспортом — это тоже корректировка. Не фантазия, а цифры из реальных сделок.

Корректировки не придумывают — их считают по строгим методикам. Учитывают: возраст дома, состояние инженерных систем, наличие лифта, уровень шума, наличие парковки, даже близость мусорного контейнера. Один из оценщиков в Москве рассказал, что квартира на первом этаже с видом на мусорный бак теряет до 15% в цене, даже если ремонт новый. Это не каприз — так считают все банки. Если вы продаете, и оценка ниже цены, которую вы называете, это не значит, что вы «переоценили». Это значит, что рынок вам не верит. А если вы покупаете — и оценка ниже договорной цены, банк даст меньше денег. Разница — ваша переплата. Никто не обязан платить за завышенную цену. Корректировки — это защита от переплаты. Они есть не для того, чтобы мешать, а чтобы не обмануть.

В этом разделе вы найдёте статьи, где разбирают, как именно эти поправки работают на практике: от влияния износа на ипотеку до того, как перепланировка или отсутствие межевания влияют на итоговую стоимость. Здесь нет теории — только то, что реально влияет на ваш кошелёк. Вы узнаете, как не переплатить за старую квартиру, почему банк отказывает при высоком износе, и как проверить, честно ли посчитали оценку. Это не просто про цифры — это про то, как не остаться без денег после сделки.