Вы купили квартиру, чтобы сдавать её в аренду. Вы думаете, что доходность - это просто месячная плата, умноженная на 12. Но если вы не считаете чистую рентабельность, вы можете ошибаться на 50% и больше. Многие инвесторы в России думают, что 6% годовых - это хороший результат. На деле, после всех расходов, реальная доходность может оказаться ниже 3%. И это не редкость - это стандарт.
Что такое валовая рентабельность и зачем она нужна
Валовая рентабельность - это самый простой способ оценить, сколько денег приносит квартира до вычета расходов. Формула: (Годовой арендный доход / Общая стоимость квартиры) × 100%.
Допустим, вы купили однокомнатную квартиру в Казани за 4,2 млн рублей. Арендная ставка - 32 000 рублей в месяц. Годовой доход: 32 000 × 12 = 384 000 рублей. Валовая рентабельность: (384 000 / 4 200 000) × 100 = 9,1%. Звучит отлично, правда?
Но тут начинается проблема. Эта цифра игнорирует всё: налоги, ремонт, простоя между арендаторами, коммуналку, если вы её платите. По данным Яндекс.Недвижимости, в среднем квартира стоит без аренды 1-2 месяца в год. Значит, реальный доход - не 12, а 11 месяцев. Пересчитаем: 32 000 × 11 = 352 000 рублей. Теперь валовая рентабельность - 8,4%. Уже не так впечатляет.
И это только начало. Общая стоимость квартиры - это не только цена по договору. К ней нужно прибавить:
- Комиссия риелтора - 2-3% от цены (в среднем 126 000 рублей для квартиры за 4,2 млн)
- Госпошлина за регистрацию - 2 000 рублей
- Ремонт под сдачу - от 200 000 до 500 000 рублей (даже если квартира казалась «в хорошем состоянии»)
- Налог на имущество - 0,1% от кадастровой стоимости (для квартиры за 4,2 млн это около 5 000 рублей в год)
Итого: 4 200 000 + 126 000 + 2 000 + 300 000 + 5 000 = 4 633 000 рублей. Теперь пересчитываем валовую рентабельность: (352 000 / 4 633 000) × 100 = 7,6%. Это уже реалистичнее. Но это всё ещё не конец.
Чистая рентабельность - где начинается настоящая экономика
Чистая рентабельность - это то, что остаётся у вас в кармане. Здесь учитываются все расходы. Формула: ((Годовой доход - Годовые расходы) / Общая стоимость) × 100%.
Для той же квартиры в Казани:
- Доход: 352 000 рублей (11 месяцев аренды)
- Налог на доход: если вы на общей системе - 13% от дохода. Но с 2023 года можно использовать патентную систему - 4%. Это выгоднее. 352 000 × 0,04 = 14 080 рублей
- Техобслуживание: чистка, замена лампочек, ремонт мелкой техники - 10 000 рублей в год
- Страхование квартиры - 5 000 рублей
- Налог на имущество - 5 000 рублей
- Коммуналка (если платите вы): 3 000 рублей в месяц × 12 = 36 000 рублей
- Ремонт после арендаторов: раз в 2-3 года - 70 000 рублей. Среднегодово - 23 300 рублей
Сумма расходов: 14 080 + 10 000 + 5 000 + 5 000 + 36 000 + 23 300 = 93 380 рублей.
Чистый доход: 352 000 - 93 380 = 258 620 рублей.
Чистая рентабельность: (258 620 / 4 633 000) × 100 = 5,6%.
Вот она - реальная цифра. Не 9,1%. Не 8,4%. А 5,6%. И это при условии, что вы не платите ипотеку. Если вы купили квартиру в ипотеку - всё меняется кардинально.
Ипотека и доходность: почему вы можете работать в минус
Многие думают: «Я купил квартиру в ипотеку, сдаю её - ипотека платится арендой». Но на практике это редко работает в первые годы.
Допустим, вы взяли ипотеку на 4,2 млн рублей под 15% на 20 лет. Ежемесячный платёж - около 37 000 рублей. Годовой платёж - 444 000 рублей.
Ваш чистый доход от аренды - 258 620 рублей. Вычитаем ипотеку: 258 620 - 444 000 = -185 380 рублей. Вы работаете в минус 15 500 рублей в месяц. И это при том, что квартира сдаётся, арендаторы платят, вы всё делаете по правилам.
Это не ошибка. Это стандарт. В первые 5-7 лет ипотека «съедает» почти весь доход. Только после того, как основная часть платежа перейдёт из процентов в тело кредита, вы начнёте получать реальную прибыль. И даже тогда - только если квартира подорожает.
По данным RBC Research, 68% инвесторов в ипотечную недвижимость теряют деньги в первые 3 года. Но 82% из них говорят: «Зато квартира подорожала на 20% за это время». Это и есть ключ - доходность не только в деньгах, но и в росте актива.
Срок окупаемости: когда вы вернёте свои деньги
Если вы не считаете срок окупаемости, вы не понимаете, сколько лет вам придётся ждать, прежде чем начнёте зарабатывать.
Формула: Общая стоимость / Годовой чистый доход.
Для нашей квартиры: 4 633 000 / 258 620 = 17,9 лет.
Это значит: если ничего не изменится - вы вернёте свои деньги через 18 лет. Депозит с 7,5% годовых вернёт капитал за 13 лет. Облигации - за 12. Даже если вы не платите ипотеку, арендная доходность в России - не самый быстрый способ накопить.
Но если квартира подорожает на 10% в год - вы получаете не только доход, но и прирост капитала. За 5 лет квартира из 4,6 млн вырастет до 7,5 млн. Это 2,9 млн прибыли. И это уже не просто аренда - это инвестиция.
Почему 5-6% - это норма, а не «супердоход»
Многие рекламные объявления обещают «доходность 10%». Это либо обман, либо расчёт по валовой рентабельности без учёта расходов. В Москве, по данным RBC, средняя валовая рентабельность - 4,1%. Чистая - 2,9%. В регионах - 6,3% и 4,7% соответственно.
Почему так мало? Потому что:
- Цены на недвижимость растут быстрее, чем арендные ставки
- Спрос на аренду в крупных городах стабилен, но не растёт
- Конкуренция между арендодателями высока
- Стоимость ремонта, налогов и коммуналок растёт
По прогнозу Domclick, к 2025 году средняя чистая рентабельность в России может упасть до 3,2%. Это не кризис - это нормализация. Рынок созрел. Тот, кто думает, что можно зарабатывать 10% без рисков, ошибается.
Но есть и другой путь: покупать в регионах с низкими ценами, но высокой арендной активностью. В Казани, Самаре, Нижнем Новгороде - рентабельность 6-8% чистая - реально. Главное - не брать квартиру в центре, а в жилых районах с развитой инфраструктурой. И не забывать про ремонт и управление.
Что делают профессионалы: три правила
Опытные инвесторы не полагаются на калькуляторы. Они следуют трём правилам:
- Никогда не считайте по 12 месяцам. Добавляйте минимум 1-2 месяца простоя. Даже если квартира сдана «на год» - арендатор может уйти внезапно.
- Закладывайте ремонт как постоянную статью расходов. Не ждите, пока всё сломается. Каждые 3 года - новый ремонт. Считайте это как амортизацию. 50 000 рублей в год - это норма для однокомнатной квартиры.
- Используйте патентную систему налогообложения. С 2023 года это снижает налог с 13% до 4%. Для большинства это +0,7-1% к чистой доходности. Это бесплатно и легко оформить через ФНС.
Также не забывайте про индексацию аренды. По данным Росстата, арендные ставки растут в среднем на 7% в год. Если вы не повышаете плату - вы теряете деньги. Повышайте на 5-7% ежегодно - это нормально для рынка.
Что делать, если доходность ниже 4%?
Если после всех подсчётов ваша чистая рентабельность ниже 4% - это сигнал. Не обязательно бежать и продавать. Но нужно пересмотреть стратегию.
- Если вы в ипотеке - подумайте о рефинансировании. Снижение ставки с 15% до 12% может добавить 50 000 рублей в год к вашему доходу.
- Если квартира в центре - подумайте о сдаче посуточно. В Москве и Санкт-Петербурге это может увеличить доход на 30-50%, но требует больше времени и управления.
- Если вы в регионе - пересмотрите район. Часто в 10 минутах езды от центра цены на 20% ниже, а арендные ставки почти такие же.
- Если ничего не помогает - подумайте о продаже и вложении в другие инструменты. Депозиты с 7,5% и без хлопот - тоже инвестиция.
Главное - не думайте, что «недвижимость всегда растёт». Это правда только при условии, что вы покупаете в правильном месте и управляете активом как бизнесом. А не как «запасной вариант».
Какая доходность аренды квартиры считается хорошей в России?
Хорошей считается чистая рентабельность от 5% и выше. В Москве и Санкт-Петербурге 4-5% - это норма. В регионах 6-8% - реалистичный показатель. Если ваша доходность ниже 4% - стоит пересмотреть стратегию. Валовая рентабельность выше 7% - редкость, и часто это признак завышенных цен или скрытых расходов.
Чем отличается валовая и чистая рентабельность?
Валовая рентабельность - это доход от аренды, делённый на стоимость квартиры, без вычета расходов. Она показывает потенциал, но не реальность. Чистая рентабельность учитывает налоги, ремонт, коммуналку, простоя и другие расходы. Только она показывает, сколько денег реально остаётся у вас. Без чистой рентабельности вы не понимаете, прибыльный ли ваш актив.
Нужно ли учитывать рост стоимости квартиры при расчёте доходности?
Да, обязательно. Доходность - это не только деньги от аренды. Если квартира растёт в цене на 10% в год, вы получаете прибыль даже если арендный доход покрывает только расходы. Многие инвесторы в России получают 80% прибыли от роста стоимости и только 20% от аренды. Поэтому важно считать не только CAP rate, но и общий ROI - возврат на инвестицию, включая прирост капитала.
Почему мой доход ниже, чем в рекламе?
Реклама показывает валовую доходность без учёта расходов. Она не говорит про ремонт, налоги, простоя, ипотеку. Например, объявление: «Сдаю квартиру за 50 000 рублей, доходность 10%». Это значит: 50 000 × 12 = 600 000, делённое на 6 млн - 10%. Но если вы платите ипотеку 40 000 в месяц, налог 13%, ремонт 10 000 в год, и квартира простаивает 2 месяца - реальная доходность может быть 1-2%. Не верьте цифрам без расшифровки.
Стоит ли сдавать квартиру в ипотеку?
Стоит, но только если вы готовы работать в минус первые 3-5 лет. Ипотека съедает доход, особенно в начале. Но если квартира растёт в цене, а вы не платите из своего кармана - это может быть выгодно. Главное - не думать, что это пассивный доход. Это активный бизнес с рисками. Лучше сначала купить квартиру без ипотеки, получить стабильный доход, а потом брать кредит на вторую.