Каждый год в России более 60% всех сделок с жильем происходят на вторичном рынке. Это значит, что почти каждый второй покупатель сталкивается с квартирой, которая уже жила, ремонтировалась, могла иметь скрытые проблемы - и продавец, скорее всего, не станет их раскрывать. Вы можете потратить десятки тысяч рублей на ремонт, если не проверите квартиру правильно. И да, вы можете сделать это сами - без экспертов, без дорогостоящих приборов, только с фонариком, листом бумаги и вниманием.
Проверьте документы - это первое, что нужно сделать
Нет смысла осматривать квартиру, если документы не чистые. Первым делом запросите выписку из ЕГРН. Она показывает, кто именно является собственником, есть ли обременения (ипотека, арест, доверенность), и подтверждает кадастровый номер. Сверьте его с адресом в договоре. Если номера не совпадают - это тревожный звонок.
Проверьте паспорт продавца. Не просто посмотрите - сравните. У настоящего паспорта есть водяные знаки, четкие штампы, фотография без искажений. Если шрифт съехал, печати размытые, или серия паспорта не соответствует региону выдачи - это повод остановить сделку. Через Госуслуги можно проверить подлинность паспорта через базу МВД.
Запросите технический паспорт квартиры. Он есть у каждого владельца. Сравните план из паспорта с реальностью. Если стена, которая должна быть - исчезла, а вместо нее - перегородка из гипсокартона, это незаконная перепланировка. По данным Domclick.ru, 35% покупателей на вторичном рынке сталкиваются с этим после сделки. Незаконная перепланировка - это не просто штраф. Это может привести к тому, что сделку признают недействительной, а вам придется за свой счет узаконивать или возвращать квартиру в прежнее состояние.
Также запросите справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Да, долги за ЖКХ не переходят к новому собственнику, но если их нет - это показатель порядочности продавца. А если они есть - это тревожный сигнал: возможно, продавец скрывает что-то еще.
Осмотрите стены, потолки и полы - ищите трещины и влагу
Самый простой, но самый важный этап. Осматривайте квартиру днем, при естественном свете. Возьмите фонарик - он поможет увидеть мелкие трещины, которые днем кажутся просто тенями.
Особое внимание - стыкам стен и потолка, углам комнат, местам рядом с радиаторами. Трещины толщиной больше 2 мм - это не просто косметика. Это признак осадки фундамента или нарушения несущих конструкций. Если трещина проходит через всю стену от пола до потолка - это серьезно. Потолки проверяйте на пятна. Желтые, коричневые, с пузырями - это признак протечки. Даже если сейчас сухо, влага могла остаться внутри.
Проверьте пол. Пройдитесь босиком. Если он прогибается, скрипит или кажется неровным - это может быть признаком разрушения лаг или перекрытий. В старых домах это частая проблема. Если в углу пол влажный, а запах - сырой, это плесень. Она не просто портит отделку - она вредит здоровью.
Проверьте окна и двери - герметичность и износ
Хорошие окна - это не только тепло, но и тишина. Проверьте, как открываются створки. Ручки должны вращаться плавно, без усилий. Переключение режима «зима/лето» должно работать. Если ручка болтается - это значит, что механизм изношен. Проверьте герметичность: проведите ладонью вдоль рамы на расстоянии 2-3 см. Если вы почувствуете сквозняк - окно пропускает воздух. В старых домах это нормально, но в новом ремонте - это признак низкого качества установки.
Проверьте, нет ли на рамах следов плесени. Если есть - это значит, что в квартире постоянно высокая влажность. Возможно, проблема не в окнах, а в вентиляции или утеплении. Проверьте, как закрываются межкомнатные двери. Если они цепляются за пол или не закрываются до конца - это признак перекоса стен или неровного пола.
Тестируйте сантехнику - вода, канализация, вентиляция
Сантехника - это самая дорогая часть ремонта. Проверьте все краны: горячая и холодная вода должны идти с одинаковым напором. Если горячая вода еле течет - возможно, проблема в стояке. Проверьте цвет и запах воды. Желтая, мутная, с запахом ржавчины - это признак старых труб. Водопровод в домах старше 20 лет часто сделан из чугуна или оцинковки - они ржавеют изнутри.
Проверьте унитаз. Спустите воду. Если вода в чаше остается выше среднего уровня - это может означать, что в стояке ниже по этажу засор. Это не ваша проблема - но вы будете платить за ремонт, когда соседи начнут жаловаться.
Вентиляция - это то, что почти никто не проверяет. Возьмите лист бумаги А4 и поднесите его к вытяжке на кухне и в ванной. Если лист прилипает - вентиляция работает. Если падает - ее нет. Неработающая вентиляция - это сырость, плесень, затхлый запах. В старых домах часто перекрывают вентканалы при ремонте - и потом жильцы страдают от конденсата на стенах.
Проверьте электрику - розетки, выключатели, автоматы
Электропроводка в старых квартирах - это бомба замедленного действия. Проверьте все розетки и выключатели. Включите свет во всех комнатах. Запустите одновременно несколько приборов: чайник, фен, утюг. Если автомат выбивает - это тревожный сигнал. Старые провода не выдерживают нагрузки. Если вы видите потемнения, подпалины, запах гари - это уже аварийная ситуация.
Проверьте счетчики. Убедитесь, что они не замурованы в стену. Если к стоякам нет доступа - в случае протечки вы не сможете быстро перекрыть воду. Это может привести к потопу, за который вы будете отвечать. Попросите продавца показать технические паспорта счетчиков. Сверьте серийные номера на приборах и в документах. Если номера не совпадают - это признак подмены.
Проверьте, где установлены автоматы. Они должны быть в щитке, а не спрятаны за шкафом. Если щиток отсутствует - это нарушение. В новых домах щиток должен быть с заземлением. В старых - без него. Но хотя бы он должен быть доступен.
Отопление и газ - зима не ждет
Проверяйте квартиру зимой - это единственный способ понять, как работает отопление. Потрогайте батареи. Все они должны быть одинаково горячими. Если одна батарея холодная - это может быть воздух в системе, засор или перекрытый вентиль. Убедитесь, что на каждом радиаторе есть запирающий вентиль. Без него вы не сможете отключить батарею при ремонте.
Проверьте газовое оборудование. Убедитесь, что газовая труба не замурована в стену или пол. Это запрещено. Попросите продавца показать документы о последней проверке газовой службы. По закону она должна проводиться не реже одного раза в год. Если документов нет - это риск. Газовая утечка - это не просто авария. Это смертельная опасность.
Что нельзя проверить без эксперта
Вы можете сделать многое сами - но не все. Скрытые трещины в несущих стенах, уровень влажности в перекрытиях, состояние электропроводки в стенах, качество утепления - все это требует специального оборудования: тепловизора, влагомера, лазерного нивелира. Эти инструменты стоят десятки тысяч рублей. Их нет у обычных покупателей.
По данным RBC Realty, 68% покупателей начинают с самостоятельного осмотра. Но 72% из них, обнаружив подозрительные признаки, потом приглашают эксперта. Это нормально. Самостоятельная проверка - это не замена экспертизе. Это фильтр. Она помогает отсеять явно плохие варианты и не тратить деньги на эксперта для квартиры с видимыми дефектами.
Если вы нашли трещины, протечки, не работает вентиляция, или документы вызывают вопросы - не покупайте. Даже если цена низкая. Ремонт скрытых дефектов обойдется в 150-500 тысяч рублей. А если вы купите квартиру с незаконной перепланировкой - вы можете потерять ее вообще.
Что взять с собой на осмотр
Не идите без подготовки. Возьмите:
- Фонарик - для осмотра углов, трещин, подоконников
- Лист бумаги А4 - для проверки вентиляции
- Рулетку - чтобы измерить площадь и проверить соответствие документам
- Блокнот и телефон - для записей и фотографий
- Список вопросов к продавцу - не бойтесь задавать их
Потратьте на осмотр не менее 45 минут. Если квартира большая - час. Не торопитесь. Проверяйте все по порядку. Помните: продавец хочет продать. Он покажет вам только то, что хочет. Ваша задача - увидеть то, что он скрывает.