Как получить ипотеку на вторичное жилье с минимальным первоначальным взносом в 2026 году

Вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, но у вас не хватает денег на первоначальный взнос? Многие думают, что без 30%, 40% или даже 50% собственных средств ипотека невозможна. Это не так. В 2026 году есть реальные программы, где можно оформить ипотеку на вторичное жилье с первоначальным взносом всего 15%. Не реклама, не исключение - а реально работающие условия, которые уже используют тысячи семей в Перми, Екатеринбурге и других городах.

Сколько реально нужно на первоначальный взнос?

Банки часто пишут в рекламе: «От 0%» или «От 5%». Но когда вы заходите на сайт и вводите данные - система требует 20%. Почему? Потому что эти цифры - маркетинг. Реальные условия - другие.

Согласно данным на начало 2026 года, минимальный первоначальный взнос по большинству программ составляет 20%. Но есть исключения. Совкомбанк предлагает 15% - и это не шутка. Это официальная программа, действующая с 2025 года. При этом банк не снижает требования к доходу: вы должны подтвердить стабильный заработок за последние 2 года, и зарплата должна быть в 2,5 раза выше ежемесячного платежа. То есть, если вы берете ипотеку на 5 млн рублей, то ваш ежемесячный платеж будет около 35 тысяч, а ваша зарплата - минимум 87 тысяч рублей.

Также важно понимать: если вы хотите взять ипотеку с взносом 15%, вы не можете просто сказать банку «я дам 15%». Вам нужно доказать, что вы надежный заемщик. Иначе банк просто откажет. Многие люди, которые получили одобрение с 15%, - это зарплатные клиенты, у которых зарплата приходит на карту Совкомбанка, или те, кто оформил созаемщика - например, родителей.

Какие банки действительно дают низкий взнос?

Не все банки одинаковы. Вот реальные лидеры по минимальному первоначальному взносу в 2026 году:

• Совкомбанк - 15%. Самый низкий показатель на рынке. Есть скидка -0,5% для зарплатных клиентов. Ставка от 17,4%. Максимальный срок - 30 лет.
• Т‑Банк - 20%. Самая низкая базовая ставка - 16,9%. Но только если вы оформите полное страхование. Без него ставка подскочит до 18,7% и выше. Также банк не принимает материнский капитал как первоначальный взнос.
• Дом.РФ - 20,01%. Главное преимущество - можно использовать материнский капитал в качестве части первоначального взноса. Это особенно важно для семей с детьми. Но есть нюанс: вы обязаны выделить доли детям в квартире. Это не просто формальность - это требование закона.
• ПСБ и Газпромбанк - 20-20,1%. У ПСБ ставка от 19,49%, но если вы не оформите комплексное страхование, ставка вырастет на 2%. Газпромбанк предлагает до 17 лет, что увеличивает платеж, но снижает переплату.
• Сбербанк и ВТБ - 20%. У них самая большая доля рынка, но условия - стандартные. Зато у них есть программы для молодых семей, которые запускаются в 2026 году. Сбербанк планирует запустить программу с 10% взносом для семей, где оба супруга младше 35 лет. Но пока это только планы.

Если вы не зарплатный клиент и не имеете маткапитала, то 20% - это ваша реальная планка. Но если вы работаете в госсекторе, в оборонке, или у вас есть дети - у вас есть шанс снизить этот показатель до 15%.

Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос?

Да. И это один из самых важных способов снизить нагрузку. Но не все банки это позволяют. Только Дом.РФ, Домклик и некоторые программы ПСБ принимают маткапитал как часть первоначального взноса.

Как это работает?

1. Вы выбираете квартиру, которая подходит под условия программы (не в новостройке, не у юрлица, не с долгами).
2. Подаете заявку в банк, который принимает маткапитал.
3. После одобрения вы подписываете договор купли-продажи.
4. Пенсионный фонд переводит маткапитал продавцу в течение 1-2 месяцев после регистрации сделки.

Важно: продавец должен согласиться ждать деньги. Многие не хотят - они хотят сразу всю сумму. Поэтому заранее ищите продавца, который понимает этот процесс. Или ищите квартиру, где продавец уже получил маткапитал ранее - такие случаи есть.

Если вы используете маткапитал, вы обязаны выделить доли детям. Это не «можно», а «нужно». Без этого сделку не зарегистрируют. Доли - не символические. Минимально - по 1/4 на каждого ребенка. Но лучше сразу выделить по 1/6 или 1/8, чтобы не было проблем при перепродаже в будущем.

Что скрывают банки за «минимальным взносом»?

Вы думаете, что 15% - это все, что вам нужно? Нет. Есть скрытые условия, которые могут обойтись вам дороже, чем сам взнос.

Вот что чаще всего прячут:

• Страхование. Без страховки жизни и титула ставка поднимается на 0,5-2%. В Т‑Банке - скидка 1,5% за полное страхование. Без него вы платите 18,7% вместо 16,9%. Это разница в 300-500 рублей в месяц. За 20 лет - это 120-200 тысяч рублей.
• Зарплатный проект. Совкомбанк дает скидку только если зарплата приходит на его карту. Если вы работаете в частной компании и получаете наличные - скидки не будет.
• Созаемщик. Если ваш доход не покрывает платеж в 2,5 раза, банк потребует созаемщика - родителя, мужа, жену. Без него - отказ.
• Оценка недвижимости. Банк нанимает свою оценочную компанию. Она может завысить цену квартиры на 10-15%. Тогда ваша часть взноса тоже вырастет. Например, вы нашли квартиру за 4 млн, но оценщик поставил 4,5 млн. Теперь вам нужно 675 тысяч вместо 600 тысяч.

По данным портала Otzovik.com, 62% людей, которые пытались взять ипотеку с 15% взносом, получили отказ. Причина - нехватка дохода, а не нехватка денег.

Как не попасть в ловушку?

Вот пошаговый план, который помогает реальным людям в Перми и других городах:

1. Рассчитайте свою реальную платежеспособность. Используйте калькулятор на сайте Дом.РФ или Сбербанка. Введите: сумму кредита, срок, ставку, размер взноса. Убедитесь, что ваш доход в 2,5 раза выше платежа.
2. Проверьте, есть ли у вас созаемщик. Родители? Супруг? Если есть - они могут помочь с доходом.
3. Определите, можете ли вы использовать маткапитал. Если у вас есть дети - это ваш главный козырь. Обратитесь в Дом.РФ.
4. Сравните 3 банка. Не берите первый, который одобрил. Сравните: ставка, страхование, срок, требования к доходу. Совкомбанк - для тех, у кого зарплата на его карте. Т‑Банк - для тех, кто готов оформить страховку. Дом.РФ - для семей с детьми.
5. Подготовьте документы заранее. Справка 2-НДФЛ за 6 месяцев, выписка с карты, трудовая книжка, свидетельства о рождении детей (если используете маткапитал).
6. Ищите квартиру у частных лиц. У юрлиц - почти всегда отказ. Банки не любят покупать у компаний - слишком много рисков.

Что будет в 2026-2027 годах?

Рынок меняется. В 2026 году ставки уже начинают падать. Для зарплатных клиентов Сбербанка и Т‑Банка ставки могут упасть до 15-16%. Сбербанк планирует запустить программу с 10% взносом для молодых семей. Это значит, что в ближайшие 1-2 года ипотека станет еще доступнее.

Но есть и риски. Если ЦБ поднимет ключевую ставку - как это было в 2022-2023 годах - все программы могут ужесточиться. Страхование станет обязательным, требования к доходу вырастут. Поэтому если вы готовы - действуйте сейчас. Не ждите «идеального момента» - его не будет.

Что делать, если вам отказали?

Если банк отказал - это не конец. Это сигнал: нужно пересмотреть условия.

• Возьмите созаемщика (родителей, супруга).
• Увеличьте срок кредита до 30 лет - платеж упадет на 20-30%.
• Используйте маткапитал, даже если он частично покрывает взнос.
• Смените банк. Тот, что отказал в Т‑Банке, может одобрить в Совкомбанке, и наоборот.
• Проверьте свою кредитную историю. Даже один просроченный платеж 2 года назад может стать причиной отказа.

Многие люди, которые не смогли взять ипотеку с 15%, потом купили квартиру с 20% - просто немного подождали, подработали, улучшили кредитную историю. И это сработало.