Оценка доходности квартиры: как посчитать реальную прибыль от аренды и инвестиций

Когда вы покупаете квартиру не для себя, а как инвестицию, объект, приносящий доход через сдачу в аренду или рост цены. Также известный как недвижимость для прибыли, она требует не эмоций, а точного расчёта. Многие думают, что если квартира стоит 5 миллионов, а сдаётся за 30 тысяч в месяц — это хороший доход. Но это только начало. Реальная доходность квартиры, отношение чистого годового дохода к затратам на покупку и содержание. Также называют ROI, она показывает, сколько вы реально зарабатываете после всех расходов. Без этого расчёта вы рискуете вложить деньги, а потом понять, что за год получили меньше, чем положили бы в банк под 10%.

Что влияет на доходность квартиры? Первое — арендная ставка, сумма, которую реально готовы платить жильцы в конкретном районе. Также известный как рыночная цена аренды, она зависит от инфраструктуры, транспорта и состояния дома. Второе — расходы, все деньги, которые уходят на содержание: коммуналка, капремонт, управляющая компания, ремонт, налоги, риелторы. Также включает скрытые траты, как например, простой между арендаторами. Третье — налоги с аренды, 13% от дохода, если вы физлицо, или 6% при УСН, если зарегистрированы как ИП. Также известный как НДФЛ с недвижимости, он может съесть до трети дохода, если не планировать заранее. Если не учитывать эти три пункта, вы считаете не доходность, а мечту.

Почему одни квартиры приносят 8% годовых, а другие — 3%? Разница в локации. Квартира в новостройке на окраине с плохой транспортной доступностью может сдаваться дешевле, а ремонт и реклама будут стоить дороже. А в центре, где спрос выше, вы получите больше, но и цена покупки будет в два раза выше. Это значит, что доходность квартиры — не про дорогую недвижимость, а про баланс между ценой, спросом и расходами. Лучше взять дешёвую квартиру в районе с растущим спросом, чем переплатить в «популярном» месте с низкой арендной платой.

Вы не обязаны быть бухгалтером, чтобы понять, стоит ли покупать квартиру для сдачи. Достаточно знать три цифры: сколько вы платите за неё, сколько получаете в месяц, и сколько уходит на содержание. Остальное — детали. В этом разделе вы найдёте реальные примеры, как считали доходность, какие ошибки делали другие, и как снизить налоги, не нарушая закон. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Выберите квартиру не по фото, а по цифрам — и начнёте зарабатывать, а не просто ждать роста цен.