Оценщик недвижимости: кто он и зачем нужен при покупке, продаже или ипотеке

Когда вы покупаете квартиру, берёте ипотеку или спорите с соседом из-за залива, вас могут попросить предоставить оценщик, специалист, который определяет рыночную стоимость недвижимости на основании законодательных норм и реальных данных рынка. Также известный как независимый эксперт по оценке, он не просто глядит на ремонт — он смотрит на износ дома, расположение, транспортную доступность и даже шум от ближайшей трассы. Без его заключения банк не даст ипотеку, суд не примет претензию по ущербу, а Росреестр может отказать в регистрации, если цена сделки сильно отличается от рыночной.

Оценщик — это не тот, кто говорит «эта квартира стоит 8 миллионов», а тот, кто объясняет, почему именно столько. Он использует три метода: сравнительный (сравнивает с похожими продажами в районе), доходный (если квартира сдаётся в аренду) и затратный (стоимость восстановления с учётом износа). Банки требуют оценку именно потому, что им важно знать, что залог действительно покрывает сумму кредита. Если оценщик завысил цену — кредит могут отказать. Если занижает — вы теряете деньги при продаже. В 2025 году даже при продаже доли в квартире нотариус может запросить оценку, чтобы подтвердить, что цена не ниже рыночной, иначе сделку могут оспорить.

Оценка влияет на всё: от налога при продаже до суммы имущественного вычета. Если вы продаёте квартиру за 9 млн, а оценка показывает 6 млн, вы платите налог только с 5 млн (после вычета в 1 млн). А если вы покупаете дом с участком и хотите оформить сельскую ипотеку — без оценки участка банк даже не начнёт рассматривать заявку. Ошибки здесь дорого стоят: 43% отказов по ипотеке связаны именно с несоответствием оценки и заявленной цены. И да, оценщик должен быть членом СРО, а его отчёт — с печатью и электронной подписью. Просто взять оценку у знакомого «специалиста» — это как купить страховку у соседа: теоретически может сработать, но рискованно.

В вашем списке статей вы найдёте реальные примеры: как износ дома влияет на цену, почему банки отказывают при износе выше 60%, как оценить ущерб после залива, как рассчитать рыночную ставку аренды для инвестиций. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы узнаете, как проверить, что оценка легитимна, какие документы нужны для оценщика, и как не переплатить за квартиру, которая «стоит» на бумаге больше, чем на самом деле. Это не про красивые слова — это про то, как не остаться без денег, квартиры или ипотеки.