Прогрессивный налог на недвижимость: как он работает и кто заплатит больше

Прогрессивный налог на недвижимость — это прогрессивный налог на недвижимость, система налогообложения, при которой ставка растёт вместе с ценой или площадью объекта. Также известен как налог по рыночной стоимости, он означает, что владелец квартиры за 15 миллионов рублей заплатит не просто больше, а значительно больше, чем тот, кто живёт в доме за 3 миллиона. Это не про справедливость — это про реальные цифры, которые уже обсуждают в Минфине и которые могут вступить в силу в 2025 году. В отличие от текущего налога, который считают по кадастровой стоимости с коэффициентами, прогрессивная система делает ставку выше для дорогой недвижимости — например, 0,5% для жилья до 5 млн рублей, но уже 1,5% для квартир свыше 15 млн. Это значит, что если вы купили квартиру в центре Москвы за 20 млн, ваш налог может вырасти в три-четыре раза — даже если кадастровая оценка не менялась.

Это напрямую связано с тем, что оценка недвижимости, процедура определения рыночной стоимости жилья для налогообложения и ипотеки. Также известен как рыночная стоимость, она становится ключевым фактором при расчёте налога. Чем выше оценка, тем выше налог. А если вы сдаёте квартиру в аренду — доход от аренды, пассивный доход, который облагается НДФЛ и влияет на общую налоговую нагрузку собственника. Также известен как арендный доход, он может быть учтён при определении вашей способности платить налог. Уже сейчас, если вы сдаёте жильё и не декларируете доход, налоговая может запросить данные о рыночной ставке аренды — и если ваша квартира оценена в 18 млн, а вы платите 30 тысяч в месяц, это выглядит как скрытый доход. Прогрессивный налог усилит этот контроль: чем дороже ваша квартира, тем строже проверяют, не скрываете ли вы доходы.

Но это не только про богатых. Прогрессивный налог затронет и тех, кто купил квартиру по ипотеке с вычетом — ипотечный вычет, возможность вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту на жильё. Также известен как налоговый вычет на проценты, он помогает снизить нагрузку, но не отменяет сам налог на имущество. Если вы получили вычет на 390 тысяч рублей, а через год налог на квартиру вырос на 80 тысяч, это не компенсирует потери. Особенно если вы купили жильё в новостройке, где кадастровая стоимость завышена, а рыночная — ниже. Тут возникает разрыв: вы платите налог как за дорогую квартиру, но не можете продать её за эту цену. И это уже не теория — в Москве и Санкт-Петербурге такие случаи есть.

Прогрессивный налог на недвижимость — это не просто новый сбор. Это инструмент перераспределения. Он влияет на то, как люди выбирают жильё, как инвесторы считают доходность апарт-отелей, как застройщики формируют цены. Он заставляет задуматься: а стоит ли покупать квартиру за 25 млн, если после налогов и амортизации она не приносит прибыли? А если вы владеете долей в квартире — как будет считаться налог на вашу долю? И как это повлияет на продажу, если вы не можете выкупить долю у сособственника из-за высокого налога? Всё это — не абстракции. Всё это уже обсуждают в законопроектах, и в 2025 году эти вопросы могут стать реальностью для тысяч собственников. Ниже — практические статьи, которые помогут разобраться, как действовать, если налог начнёт расти, как снизить нагрузку, и что делать, если вы уже владеете дорогой недвижимостью.