Проверка квартиры на вторичном рынке: как не купить проблему

Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, вы не просто выбираете комнаты и окна — вы покупаете юридическую историю, набор рисков, связанных с прошлыми собственниками, обременениями и состоянием здания. Также известный как проверка недвижимости перед покупкой, этот процесс решает, останетесь ли вы с чистой сделкой или столкнетесь с судами, штрафами и неплатежами. Большинство покупателей думают, что достаточно посмотреть на квартиру, пообщаться с продавцом и взять выписку из ЕГРН. Но этого мало. 78% споров о сделках связаны с тем, что покупатель не проверил обременения, записи о залогах, арестах, ипотеках или правах третьих лиц. А если в квартире прописаны дети, пенсионеры или несовершеннолетние — это уже отдельная история с органами опеки.

Еще один скрытый враг — износ дома, фактическое состояние здания, которое влияет на возможность получить ипотеку и стоимость квартиры. Банки отказывают в кредитах, если износ превышает 60%. Но продавец может не сказать об этом, потому что ему всё равно — он уже продал. А вы получаете квартиру, которую невозможно перепродать без серьезного ремонта. Проверить износ можно только через технический паспорт или отчет оценщика — не просто по внешнему виду стен или потолка.

Не забывайте про историю собственников, количество смен владельцев, наличие судимостей, банкротств или долгов по коммунальным платежам. Если в квартире было 5 собственников за 5 лет — это красный флаг. Возможно, тут жили с долгами, уходили из-за проблем с соседями, или квартира — часть наследственного спора. А если продавец не может предоставить согласие супруга — сделка может быть оспорена через суд даже через год после регистрации.

Выписка из ЕГРН — это только начало. Нужно смотреть, есть ли аресты, запреты на регистрацию, ипотеки, ренты, договоры дарения с оговорками. Проверить это можно через госуслуги или у нотариуса, но лучше — с юристом. Многие ошибки случаются из-за того, что человек считает: «А что, если я просто куплю и всё будет нормально». Но в России 43% сделок на вторичном рынке сталкиваются с юридическими проблемами в первые 12 месяцев после покупки.

В этом разделе вы найдете всё, что нужно знать, чтобы не стать жертвой. От того, как читать выписку из ЕГРН, до того, как распознать фальшивые документы. Как правильно требовать согласие супруга, почему нельзя покупать квартиру без межевания, и как не переплатить за дом с износом 70%. Здесь нет теории — только проверенные шаги, реальные примеры и то, что действительно спасает деньги и нервы.