Срок владения наследственной недвижимостью: как избежать налогов и ошибок при продаже

Когда вы получаете в наследство квартиру, дом или долю в недвижимости, срок владения наследственной недвижимостью, период, с которого начинается отсчет времени, в течение которого вы официально являетесь собственником объекта, полученного по наследству. Также известен как период владения наследственным имуществом, он напрямую влияет на то, нужно ли платить налог при продаже. Многие думают, что налог платится сразу после получения наследства — это заблуждение. Главное — не дата вступления в права, а дата регистрации в Росреестре. Именно с этого дня начинается отсчет.

Согласно закону, если вы владеете наследственной недвижимостью меньше минимального срока — три года для наследников близких родственников (супруг, дети, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки) и пять лет для всех остальных — вам придется платить 13% с дохода от продажи. Но есть льгота: имущественный вычет, фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода при продаже недвижимости. Также известен как налоговый вычет при продаже наследства, он позволяет снизить налог до нуля, даже если срок владения не вышел. Например, если вы продаете наследственную квартиру за 3 миллиона рублей, вычет в 1 млн уменьшит налогооблагаемую базу до 2 млн. При ставке 13% это 260 тысяч рублей вместо 390 тысяч. Но если срок владения уже прошел — вычет не нужен, налог не платится вообще.

Часто люди путают дату открытия наследства (день смерти наследодателя) с датой регистрации права. Это критическая ошибка. Росреестр фиксирует право собственности только после внесения записи в ЕГРН. Именно эта дата — ваша отправная точка. Если вы получили свидетельство о праве на наследство в январе, но зарегистрировали право в июле, то отсчет начинается с июля. Проверить дату можно бесплатно через выписку из ЕГРН — она есть в личном кабинете на сайте Росреестра. Также важно: если наследство получили несколько человек, срок владения считается для каждого отдельно. Даже если один из наследников прожил в квартире 10 лет, это не сокращает срок другого.

Еще один ловушка — продажа доли. Если вы продаете только свою часть, вычет тоже применяется пропорционально. То есть, если вы владеете 1/2 долей, вы можете вычесть 500 тысяч рублей, а не полный миллион. И если срок владения не вышел, налог придется платить. Многие думают, что если квартира была в собственности у умершего 7 лет, то и им наследникам тоже не надо платить — нет, это не так. Срок считается только с момента, когда вы стали собственником.

В 2025 году ФНС активно проверяет сделки с наследственной недвижимостью. Если вы продаете квартиру, полученную по наследству, меньше чем через три года, и не подаете декларацию 3-НДФЛ — это штрафы, пени и даже блокировка счетов. Даже если налог нулевой — декларацию подавать обязательно. Иначе вы рискуете получить уведомление о неподтвержденном доходе, а потом — проверку.

Что дальше? В этом сборнике статей — всё, что нужно знать, чтобы не переплатить, не попасть на штрафы и не потерять деньги из-за ошибок в документах. Вы найдете пошаговые инструкции по расчету срока владения, как правильно оформить вычет, как проверить ЕГРН на наличие обременений, и что делать, если вы продаете долю в квартире, полученную по наследству. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.