Вы купили апартаменты и думаете, что можете вернуть 13% от стоимости, как с квартиры? Нет. Это распространённая ошибка. Апартаменты - это не жильё. По закону они считаются нежилыми помещениями, и это меняет всё. Если вы рассчитывали на налоговый вычет, готовьтесь к отказу. А если вы купили квартиру - вот как именно вы можете вернуть деньги.
Почему апартаменты не дают налогового вычета
Всё начинается с юридического статуса. Квартира - это жилое помещение. Апартаменты - нет. Жилищный кодекс РФ чётко разделяет эти понятия. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, даже если вы живёте в них круглый год. Это значит: никаких льгот, никаких вычетов, никаких скидок от государства.
Налоговый кодекс РФ (статья 220) разрешает вычет только на покупку жилой недвижимости: квартиры, комнаты, дома, доли в них. Апартаменты в этот список не входят. Даже если вы купили их за 15 миллионов рублей, даже если вы платите 22% НДФЛ - вы не получите ни рубля. Налоговая не может вернуть вам налог, потому что закон не позволяет ей это делать.
Многие покупатели не знают этого до момента подачи документов. Или слышали, что «апартаменты - это как квартиры, только дешевле», и не задумывались о последствиях. В 2025 году ситуация не изменилась. Никаких поправок, никаких исключений. Апартаменты остаются вне системы имущественного вычета.
Что вы получаете при покупке квартиры
Если вы купили квартиру, вот что вам положено:
- Возврат 13% от стоимости, но не более 2 000 000 рублей. Это значит - максимум 260 000 рублей.
- Если вы брали ипотеку - ещё 13% от уплаченных процентов, но не более 3 000 000 рублей. То есть до 390 000 рублей.
- Если вы платите 22% НДФЛ (доход свыше 5 млн рублей в год), то возврат может быть выше: до 440 000 рублей за квартиру и до 660 000 рублей за проценты.
Важно: вычет даётся только тем, кто платит НДФЛ. Без официального дохода - никакого возврата. Даже если вы купили квартиру за 5 млн рублей, но не платите налоги - вы не получите ничего.
Возврат идёт не сразу. Вы подаёте декларацию 3-НДФЛ в следующем году после оформления права собственности. Например, если купили квартиру в 2025 году - подаёте в 2026. Налоговая проверяет документы 2-3 месяца, потом деньги приходят на счёт. Если ваша зарплата позволяет платить только 150 000 рублей НДФЛ в год, то 260 000 рублей вы получите за два года - по 130 000 каждый год.
Апартаменты: есть ли вообще какие-то льготы?
Для физических лиц - нет. Ни вычета, ни компенсации, ни скидки. Это не значит, что апартаменты - полный проигрыш. Но вы должны понимать: вы платите за них как за коммерческую недвижимость. Вы платите налог на имущество по ставке до 2%, а не по льготной. У вас нет права на вычет по ипотеке, даже если кредит оформили на апартаменты.
Единственный путь - использовать апартаменты как бизнес. Если вы зарегистрированы как ИП или ООО, и сдаёте апартаменты в аренду - тогда есть шанс. Вы можете:
- Уменьшить налогооблагаемую базу за счёт расходов: ремонт, коммунальные платежи, управляющие услуги.
- Применить амортизацию - списать стоимость апартаментов по частям в течение 10-20 лет.
- Получить инвестиционный вычет - 3% от стоимости приобретённого имущества (только для юридических лиц).
Но это не то же самое, что вычет на покупку жилья. Это бизнес-налоговые схемы. Для них нужны бухгалтер, договоры аренды, отчётность. Вы не просто купили дом - вы открыли бизнес. И это требует времени, денег и знаний.
Распространённые ошибки и мифы
Миф 1: «Если я живу в апартаментах - они становятся жилыми».
Нет. Статус объекта определяется в ЕГРН, а не по тому, как вы его используете. Даже если вы там спите, готовите еду и отдаёте детям в школу - это всё равно коммерческая недвижимость.
Миф 2: «Я купил апартаменты в новостройке - значит, они как квартиры».
Нет. Даже если в рекламе пишут «квартиры-апартаменты» - это маркетинг. В договоре и свидетельстве о собственности будет указано «нежилое помещение». Налоговая смотрит на документы, а не на слоганы.
Миф 3: «В 2025 году ввели вычет на апартаменты».
Нет. Ни в одном официальном документе, ни в законопроектах, ни в разъяснениях ФНС такой новости нет. Сайты, которые пишут об этом - либо ошибаются, либо вводят вас в заблуждение.
Что делать, если вы уже купили апартаменты?
Если вы уже купили - ничего страшного. Но вы должны пересмотреть свои финансовые ожидания. Не ждите 260 тысяч. Не подавайте декларацию 3-НДФЛ - вы получите отказ. Это не ошибка налоговой - это закон.
Если вы планируете сдавать апартаменты - начните с регистрации ИП. Соберите документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, технический паспорт. Заведите отдельный счёт для арендных поступлений. Ведите учёт расходов. Это не просто «сдать квартиру» - это ведение бизнеса.
Если вы не планируете сдавать - просто заплатите налог на имущество и забудьте о вычете. Выплаты по ипотеке не помогут. Даже если вы платите 50 000 рублей в месяц - вы не вернёте ни копейки.
Сравнение: квартира vs апартаменты
| Критерий | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| Юридический статус | Жилое помещение | Нежилое помещение |
| Право на имущественный вычет | Да, до 260 000 рублей | Нет |
| Вычет по ипотечным процентам | Да, до 390 000 рублей | Нет |
| Налог на имущество | Льготная ставка (0,1-0,3%) | Стандартная ставка (до 2%) |
| Возможность бизнес-вычета | Только как ИП (редко) | Да, через амортизацию и расходы |
| Подача 3-НДФЛ для вычета | Обязательно | Бессмысленно |
Что выбрать: квартира или апартаменты?
Если вы хотите жить - берите квартиру. Вы получите налоговый вычет, ниже налог на имущество, и в будущем - лёгкий выход на рынок. Апартаменты стоят дешевле, но вы платите за это в виде налогов, отсутствия льгот и риска падения цены.
Если вы инвестируете - апартаменты могут быть выгодны, но только если вы готовы к бизнесу. Вы сдаёте их в аренду, ведёте учёт, платите налоги как ИП. Тогда вы получаете амортизацию, вычеты на расходы, и можете списать стоимость за 15 лет. Но это не «вложить деньги и ждать» - это работа.
Большинство людей покупают апартаменты, потому что они дешевле. Но если вы не получаете 260 тысяч рублей вычета - реальная переплата может быть больше, чем кажется. Считайте: 260 тысяч - это почти 10% от стоимости квартиры в 2,5 млн рублей. Это не мелочь. Это деньги, которые вы теряете.
Что делать дальше?
Если вы ещё не купили - решите: вы хотите жить или инвестировать? Если жить - выбирайте квартиру. Если инвестировать - изучите апартаменты как бизнес-актив. Но не ждите налогового вычета - его не будет.
Если вы уже купили апартаменты - не подавайте 3-НДФЛ. Это пустая трата времени. Обратитесь к бухгалтеру, если планируете сдавать. Или просто платите налог на имущество и забудьте.
Налоговая не обманывает. Она просто следует закону. А закон - не для того, чтобы вам было удобно. Он для того, чтобы всё было чётко. Выбор - за вами.
Можно ли получить вычет на апартаменты, если они оформлены как жилое помещение?
Нет. Даже если в договоре или рекламе написано «жилой комплекс», в ЕГРН и техпаспорте будет указано «нежилое помещение». Налоговая проверяет именно эти документы. Суды также не принимают аргументы о фактическом использовании - только юридический статус.
Если я купил апартаменты за ипотеку, можно ли вернуть проценты?
Нет. Вычет по ипотечным процентам действует только на жилую недвижимость. Даже если банк выдал кредит на апартаменты, вы не можете подать заявление на возврат процентов. Это запрещено законом.
Можно ли перепродать апартаменты и получить вычет на новую квартиру?
Да, но только если новая квартира - ваша первая покупка жилья. Вычет даётся за покупку, а не за продажу. Если вы раньше не использовали вычет, то можете получить его на новую квартиру, даже если продали апартаменты. Но вычет на апартаменты вы не получите ни за что.
Можно ли получить вычет на апартаменты, если я ИП на упрощёнке?
Нет. Упрощёнка (УСН) не предусматривает возврат НДФЛ. Вычет на жильё - это возврат уже уплаченного НДФЛ. Если вы не платите НДФЛ, то нечего возвращать. Даже если вы сдаёте апартаменты - вы платите налог по УСН, а не по ставке 13%.
Какие документы нужны для вычета на квартиру?
Для вычета на покупку: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН, справка 2-НДФЛ, заявление на вычет, заявление на перечисление денег на счёт. Для вычета по процентам - ещё и кредитный договор, график платежей и справка об уплаченных процентах. Все документы подаются через личный кабинет ФНС или в налоговой.
Можно ли получить вычет на апартаменты, если они в долевой собственности?
Нет. Даже если вы купили 50% апартаментов, вы не получите вычет. Долевая собственность не меняет статус объекта. Вычет доступен только на жилую недвижимость, и апартаменты не относятся к ней.