Договор задатка: что нужно знать перед подписанием

Когда вы покупаете квартиру или дом, но ещё не готовы сразу оформлять полную сделку, договор задатка, это письменное соглашение, которое фиксирует намерение сторон совершить сделку в будущем и обеспечивает её исполнение денежным вкладом. Также известен как договор о предварительной купле-продаже с задатком, он — не просто бумажка, а юридическая защита для покупателя и продавца. Многие думают, что задаток — это просто аванс, но это ошибка. Аванс можно вернуть, если сделка не состоялась, а задаток работает по другим правилам — и это может стоить вам десятков тысяч рублей.

Если вы — покупатель и передумали, задаток, деньги, внесённые в качестве гарантии исполнения обязательств по договору, которые теряются при отказе покупателя остаётся у продавца. Если продавец отказался от сделки — он обязан вернуть вам задаток в двойном размере. Это не штраф, это закон. Так работает статья 381 Гражданского кодекса. В 2025 году суды всё ещё встают на сторону этого правила, даже если продавец говорит: «Я просто передумал». Даже если вы подписали договор в кафе, на бумажке от руки — если в нём чётко написано «задаток», он имеет юридическую силу. Главное: сумма, предмет сделки, сроки и подписи сторон. Без этого — это просто расписка, а не договор задатка.

Ещё одна частая ловушка — когда продавец просит «задаток» за квартиру, которую ещё не оформил в собственность. Это опасно. Узнайте, есть ли у него свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Если квартира ещё в ипотеке — требуйте, чтобы задаток шёл на счёт эскроу или через банк. Не кладите деньги в руки продавцу. Проверьте, не обременена ли недвижимость судебными запретами — это можно сделать за пять минут на сайте Росреестра. И не верьте фразам вроде «у нас так всегда делают» — в 78% случаев, когда сделки срывались из-за задатка, покупатели не имели письменного договора или не проверили статус объекта.

Если вы продавец — не пытайтесь обойти закон. Не пишите «предоплата» вместо «задаток» и не просите лишнего. Это не защитит вас, а наоборот — даст покупателю повод оспорить сделку. Договор задатка — это не способ выманить деньги, а инструмент доверия. Чем чётче вы его оформите, тем быстрее и спокойнее пройдёт сделка. В наших материалах вы найдёте реальные примеры договоров, которые уже прошли проверку судами, и инструкции, как не попасть в ловушку, когда вы ищете жильё или хотите продать его быстро и без рисков.