Эскроу-счет: что это, зачем нужен и как защищает покупателей недвижимости

Эскроу-счет — это эскроу-счет, безопасный банковский механизм, при котором деньги покупателя хранятся на отдельном счете до момента сдачи дома. Также известен как счет эскроу, он стал обязательным для всех новостроек с 2020 года, чтобы защитить вас от банкротства застройщика. Раньше вы платили за квартиру сразу, а застройщик мог потратить эти деньги на другой проект — и тогда вы остались бы без жилья и без денег. Сейчас всё иначе: банк держит ваши средства в безопасности, пока дом не будет сдан и вы не получите ключи.

Эскроу-счет тесно связан с ипотекой, кредитом, который вы берете для покупки квартиры в новостройке. Когда вы оформляете ипотеку, банк-кредитор не перечисляет деньги застройщику напрямую — он переводит их на эскроу-счет. Только после подписания акта приема-передачи квартиры и регистрации права собственности деньги освобождаются и попадают к застройщику. Это значит, что если дом не сдадут в срок, вы не потеряете ни рубля — и даже не начнете платить по ипотеке, пока не заселитесь.

Этот механизм также влияет на застройщиков, компании, которые строят жилье и обязаны работать только через эскроу-счеты. Теперь им сложнее брать деньги заранее, поэтому они стали более ответственными: строят качественнее, держат сроки и меньше обманывают. Те, кто не выдерживает таких условий, просто исчезают с рынка. Вы — покупатель — становитесь не жертвой, а участником защищенной системы.

Эскроу-счет не спасает от всех рисков — например, если застройщик не сдает дом из-за плохого управления, вы всё равно ждете. Но хотя бы ваши деньги в безопасности. И если вы покупаете квартиру в новостройке, вы уже не имеете права выбирать: эскроу — обязательное условие. Главное — проверить, что банк, который открывает счет, входит в список ЦБ РФ. Никаких сомнительных «партнеров» застройщика — только крупные и надежные кредитные организации.

Покупатели часто спрашивают: «А можно ли обойти эскроу?» — нельзя. Попытки схем с «предоплатой» или «договором с застройщиком напрямую» — это ловушки. Всё, что не проходит через эскроу, — против закона. И если вы всё же попадете на такую сделку, восстановить деньги будет почти невозможно. Эскроу — не бюрократия, а ваша страховка. И в 2025 году, когда рынок новостроек стал более прозрачным, именно он делает покупку жилья безопасной.

В подборке ниже вы найдете практические гайды: как проверить, что эскроу-счет открыт правильно, что делать, если банк задерживает выплату, как влияет эскроу на сроки получения ипотеки, и почему некоторые застройщики всё ещё пытаются обойти систему. Всё — без воды, только то, что нужно знать перед подписанием договора.