Ипотека на дом с участком: как получить, какие риски и как не переплатить

Когда вы берёте ипотеку на дом с участком, кредит на загородную недвижимость, где земля и строение — единый объект. Также известный как ипотека на загородную недвижимость, он отличается от обычной ипотеки на квартиру: банки смотрят не только на дом, но и на землю — её границы, коммуникации, категорию и возможность прописки. Это не просто «квартира за городом» — это полноценный дом, где нужно проверять всё: от септика до прав на землю.

Банки неохотно дают такие кредиты, потому что загородная недвижимость, объект, где дом и земля связаны юридически и физически. Также известный как коттедж или индивидуальный жилой дом, требует больше проверок и сложнее оценивается. Если участок без межевания — вам откажут. Если дом в аварийном состоянии — тоже. Если канализация — септик, а не центральная — банк может снизить сумму кредита на 20–30%. Вы должны понимать: это не инвестиция в квартиру, а в образ жизни. И если вы не проверите, есть ли рядом школа, дорога, электричество — через год вам будет не до ипотеки, а до ремонтов и жалоб.

Самая большая ошибка — брать ипотеку, не зная, что с землёй. Участок под ИЖС — это одно, под садоводство — другое. В первом случае можно прописаться, во втором — нет. А без прописки банк может отказать даже при хорошем доходе. Также не все банки дают ипотеку на дома старше 20 лет. Некоторые требуют, чтобы дом был построен не позднее 2015 года. И да — вы не сможете взять кредит на дом без проекта и разрешения на строительство, если он ещё не построен. Покупка «под ключ» — это не всегда гарантия. Проверяйте, есть ли у застройщика лицензия, и смотрите, как он справляется с долгами по капремонту. У нас есть статьи, где люди потеряли 2 миллиона, потому что не проверили, кто управляет КП.

Если вы планируете сдавать дом в аренду — это влияет на условия. Банки считают, что загородная недвижимость с арендой — это не жильё, а бизнес. И тогда проценты могут быть выше, а первоначальный взнос — 30–40%. Но если вы берёте дом для себя — ищите предложения с господдержкой. Есть программы, где ставка до 5,5% для семей с детьми, если дом в определённых регионах. Главное — не спешите. Сравните 5 банков. Узнайте, какие документы требуют: выписка из ЕГРН, техпаспорт, акт обследования дома, справка о коммуникациях. Без них — никакой кредит.

Ипотека на дом с участком — это не про красивые фото в соцсетях. Это про реальные риски: износ фундамента, отсутствие газа, долг по налогам на землю, соседи, которые не дадут подъехать к дому. Мы собрали всё, что нужно знать, чтобы не попасть в ловушку. Ниже — статьи, где разбираем, как проверить дом перед покупкой, как выбрать септик или центральную канализацию, как считать реальную доходность загородного дома и почему 78% сделок с землёй без межевания в 2025 году просто не пройдут в Росреестре. Выберите то, что вам ближе — и не делайте ошибки, которые дорого обходятся.