Износ дома: как понять, когда дом уже не безопасен и что делать

Когда речь заходит о износ дома, степень физического и морального старения здания, которая влияет на его безопасность, стоимость и возможность получения ипотеки. Также известен как износ здания, он не просто цифра в техпаспорте — это реальный риск для жизни и финансов. Многие думают, что если дом не рушится, то всё в порядке. Но износ — это не про видимые трещины. Это про то, когда несущие конструкции теряют прочность, коммуникации выходят из строя, а ремонт становится дороже, чем перестройка.

Если дом старше 30 лет, а в ЕГРН нет данных о капитальном ремонте за последние 15 лет — это красный флаг. Техсостояние дома, совокупность физических характеристик здания, включая состояние фундамента, стен, перекрытий, инженерных систем и кровли. Также известен как состояние строения, — именно это проверяют при оценке для ипотеки, а не внешний вид фасада. Банки отказывают в кредитах, если износ превышает 65%. Почему? Потому что через 5–7 лет такой дом может признать аварийным. А вы уже купили квартиру, заплатили деньги, а теперь не можете продать, сдать в аренду или даже получить налоговый вычет — потому что объект не соответствует требованиям.

Не спешите брать квартиру в старом доме только потому, что цена низкая. Износ — это не просто цифра. Это капитальный ремонт, комплекс работ по восстановлению несущих конструкций и инженерных систем, который должен проводиться по программе регионального фонда капитального ремонта. Также известен как капремонт, — который может обойтись в сотни тысяч рублей на одну квартиру. Если в доме не делали ремонт фундамента, замену лифтов или труб в течение 20 лет — вы платите за чужие ошибки. В некоторых домах с износом 80% уже не работают отопительные системы, а в подъездах — висят аварийные таблички. И всё это не скроешь косметическим ремонтом.

В списке статей ниже вы найдёте честные проверки: как определить износ дома по документам, как проверить, делали ли капремонт, почему управляющая компания молчит, и как не попасть на покупку аварийного жилья. Всё — без воды, только то, что реально влияет на вашу безопасность и кошелёк.