Налог на землю и дом в 2025 году: ставки, льготы и как не переплатить

Собственник загородного дома или дачного участка в 2025 году может получить уведомление от ФНС с суммой налога, которая вдвое или втрое выше прошлогодней. Не паникуйте - это не ошибка. С 1 января 2025 года вступили в силу новые правила налогообложения земли и недвижимости. Изменения коснулись не всех, но тех, кто владеет дорогой недвижимостью, они затронули серьезно. Если ваш дом стоит меньше 300 млн рублей, а земля под ним - под ИЖС, огород или сад, то вам почти ничего не изменится. Но если вы владеете коттеджем в 1000 кв. м или участком в 20 соток в пригороде Перми с кадастровой стоимостью выше 10 млн рублей - пора разобраться, что именно изменилось и как не переплатить лишнего.

Как считают налог на землю и дом в 2025 году

Налог на землю и на дом - это два отдельных платежа, но они идут в одном уведомлении. Считаются они по одной простой формуле: кадастровая стоимость умножается на ставку налога. Всё. Никаких рыночных цен, никаких оценок агентств. Только то, что записано в ЕГРН. В 2025 году кадастровая стоимость обновляется раз в три года, но в некоторых регионах - чаще. В Перми, например, переоценка прошла в 2024 году, поэтому многие получили новые уведомления.

Для земельных участков ставки зависят от того, как вы их используете. Если участок под домом - для ИЖС, садоводства, огородничества или личного подсобного хозяйства - максимальная ставка - 0,3%. Это значит, что за участок в 10 соток с кадастровой стоимостью 800 000 рублей вы заплатите 2400 рублей в год. Если же участок используется для коммерции - например, вы сдаете дом в аренду или ведете бизнес - ставка может быть до 1,5%. Но муниципалитеты могут снизить ставку. В некоторых районах Пермского края для садовых участков установлена ставка всего 0,1% - это законно.

Налог на дом считается по другим правилам. Базовая ставка - 0,1%. Она применяется к жилым домам, квартирам, гаражам, приусадебным постройкам до 50 кв. м. Если ваш дом площадью 200 кв. м стоит 12 млн рублей, налог составит 12 000 000 × 0,1% = 12 000 рублей. Но если дом дороже 300 млн рублей - ставка поднимается до 2,5%. Это касается только элитной недвижимости. В России таких объектов меньше 0,1% от всех. В Перми таких домов - единицы. Но если вы живете в загородном коттедже с бассейном, библиотекой и видом на реку - проверьте кадастровую стоимость. Возможно, она уже превысила порог.

Кто платит меньше - льготы и освобождения

Льготы по налогу на имущество - это не миф. Их много, но не все знают. Федеральный закон позволяет не платить налог полностью на один объект недвижимости (на выбор) для следующих категорий:

• инвалиды I и II группы;
• ветераны ВОВ и боевых действий;
• чернобыльцы и участники ликвидации аварий;
• военнослужащие, проходящие службу по призыву;
• пенсионеры по возрасту (в том числе досрочные);
• многодетные семьи - но только на один объект, и только если он не превышает 500 кв. м.

Важно: льгота действует только на один объект. Если у вас есть квартира в городе и дом в деревне - вы можете выбрать, на какой платить меньше. Пенсионер, у которого дом в 300 кв. м стоит 8 млн рублей, может подать заявление и не платить налог на дом. Тогда он платит только за квартиру, если она есть. Но если он не подал заявление - налог начислят автоматически. ФНС не звонит, не напоминает. Вы должны сами подать заявление через личный кабинет на сайте nalog.ru или в МФЦ.

Еще одна льгота - для земельных участков. Если вы владеете участком площадью до 6 соток, и он используется для ИЖС или садоводства - вы можете получить налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 6 соток. То есть, если ваш участок 10 соток и стоит 1 млн рублей, то налог начисляется только на 4 сотки (1 млн - (1 млн ÷ 10 × 6) = 400 000 рублей). Это снижает налог с 3000 до 1200 рублей в год. Многие не знают об этом - и платят лишнее.

Что такое кадастровая стоимость и как ее проверить

Кадастровая стоимость - это не рыночная цена. Это цифра, которую устанавливает государство. Она основана на средних ценах в районе, но часто не учитывает состояние дома, износ, отсутствие коммуникаций. В 2024 году в Перми кадастровая стоимость дачных участков выросла на 40-60% из-за переоценки. Многие получили уведомления с налогом в 2-3 раза выше. Но это не значит, что дом теперь стоит дороже. Это значит, что оценка была устаревшей.

Как проверить, правильно ли вам начислили налог? Сначала получите выписку из ЕГРН. Это можно сделать за 300 рублей на Госуслугах или в МФЦ. В ней будет указано:

• кадастровая стоимость участка и дома;
• вид разрешенного использования;
• площадь;
• категория земли.

Сравните эту цифру с реальной рыночной ценой. Если ваш дом в 200 кв. м с участком 15 соток стоит на рынке 15 млн рублей, а в ЕГРН - 25 млн - значит, оценка завышена. Подавайте заявление в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Это делается в Росреестре или через сайт. Срок рассмотрения - 30 дней. В Перми в 2024 году 68% заявлений были удовлетворены - кадастровую стоимость снижали в среднем на 22%.

Что изменилось в 2025 году - и почему

Главное изменение - повышение ставок для дорогой недвижимости. До 2025 года максимальная ставка по налогу на имущество для объектов дороже 300 млн рублей была 2%. Теперь - 2,5%. Для земельных участков с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей ставка выросла с 0,3% до 1,5%. Это не штраф. Это попытка выровнять налоговое бремя. В 2024 году 99,9% россиян платили по ставкам 0,1-0,3%. Остальные 0,1% - владельцы коттеджей, пентхаусов, усадеб - платили так же, как и все. Теперь они платят больше. Это не значит, что налог стал выше для всех. Это значит, что те, кто может позволить себе дом за 500 млн, теперь вносят вклад в бюджет пропорционально своему имуществу.

Почему это сделано? Потому что местные бюджеты бедны. В Пермском крае 70% бюджета идет на дороги, школы, больницы. Но налогообложение недвижимости - это лишь 5% от всех доходов. При этом стоимость элитной недвижимости растет быстрее, чем доходы населения. С 2015 года по 2024 год налоговые поступления от недвижимости выросли на 187%. В 2025 году ожидается еще 22% роста. Это - 620 млрд рублей по стране. Часть этих денег пойдет на ремонт дорог в вашем районе, на новые детские сады, на улучшение водопровода.

Как не попасть в ловушку - 5 шагов

Если вы владеете загородной недвижимостью, сделайте следующее:

1. Зайдите в личный кабинет на nalog.ru - проверьте, какие объекты указаны и какая кадастровая стоимость.
2. Запросите выписку из ЕГРН - не полагайтесь на уведомление. Иногда там ошибки - например, в площади или виде использования.
3. Сравните кадастровую стоимость с реальной - если она выше на 30% и больше - готовьте заявление на оспаривание.
4. Подайте заявление на льготу - если вы пенсионер, инвалид или многодетный родитель - не ждите, пока вас «найдут». Подайте сами.
5. Уточните ставку в местной администрации - в одном районе Перми ставка 0,2%, в другом - 0,3%. Это влияет на сумму в 2-3 тысячи рублей в год.

Если вы не сделаете ничего - налог придет, и платить придется. Но если вы сделаете эти 5 шагов - вы сэкономите от 1000 до 50 000 рублей. В 2024 году 45% собственников, которые проверили кадастровую стоимость, смогли снизить налог. Вы можете быть одним из них.

Что будет дальше - прогноз на 2026-2027 годы

Система не остановится. Минфин уже анонсировал план: к 2027 году порог для повышенных ставок снизят с 300 млн до 150 млн рублей. Это значит, что налог на дом в 10 млн рублей - уже не будет «недорогим». Скорее всего, ставка 0,5% будет применяться к объектам дороже 150 млн. Также рассматривают прогрессивную шкалу: для домов дороже 500 млн рублей - ставка 3%. Это будет впервые в России.

К 2030 году планируют объединить налог на землю и налог на дом в один - «налог на недвижимость». Это упростит расчеты. Но не снизит нагрузку. Скорее, наоборот. В Европе и США налог на дом - это 0,5-2% от кадастровой стоимости. В России сейчас в среднем - 0,1-0,3%. Постепенно мы будем приближаться к европейским стандартам. Это не враг. Это развитие. Пока вы платите меньше - вы получаете меньше: плохие дороги, переполненные школы, устаревшие больницы. Когда налоги растут - растет и качество жизни.

Главное - не бояться. Не игнорировать. Проверять. И знать: вы не обязаны платить больше, чем положено по закону. И если вы не знаете, как считать - это не ваша вина. Это вина системы, которая не объяснила. Но теперь вы знаете. Действуйте.