Кадастровый учет: что это, зачем нужен и как не попасть в ловушку

Кадастровый учет — это официальная регистрация недвижимости в государственной системе. Кадастровый учет, процесс внесения данных об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также известен как регистрация в Росреестре, он — первый и самый важный шаг перед любой сделкой: покупкой, продажей, наследованием или ипотекой. Без него вы не сможете продать квартиру, получить ипотеку или даже подключить газ. Но большинство людей думают, что если дом есть, а документы есть — всё в порядке. Это опасное заблуждение.

Кадастровый учет тесно связан с ЕГРН, единой базой данных, где хранятся все сведения о недвижимости в России. Именно туда попадают данные о площади, границах, назначении земли и, самое важное — кадастровой стоимости, официальной оценке, которую государство использует для расчета налогов. Но вот беда: кадастровая стоимость часто в 2–3 раза выше рыночной. Это значит, что вы платите налог на дом, который, по сути, никто не купит по такой цене. И если вы не проверили эту цифру перед покупкой — вы рискуете переплатить тысячи рублей в год. Еще одна ловушка — межевание, процедура определения границ земельного участка. С марта 2025 года продать участок без четких границ стало невозможно. Если вы купили землю без межевания — вы не сможете ни продать, ни построить дом, ни оформить ипотеку. И никакие договоры с продавцом вам не помогут.

Всё, что вы найдете ниже — это реальные истории, инструкции и предупреждения от тех, кто уже попал в эти ловушки. Здесь вы узнаете, как проверить кадастровую стоимость, чтобы не переплачивать налоги; как расшифровать запись в ЕГРН, чтобы не купить участок с запретом на строительство; почему продавец, который говорит «всё в порядке», может вас обмануть; и как исправить ошибку в кадастровом паспорте, не тратя полгода и 50 тысяч рублей. Эти статьи не про теорию. Это инструкции, которые спасли людей от потери денег, дома и даже судебных разбирательств. Читайте — и не повторяйте чужих ошибок.