Налог на дом: сколько платить, как сэкономить и что проверить перед покупкой

Когда вы покупаете дом, объект недвижимости, который облагается налогом на недвижимость в России. Также известен как объект капитального строительства, он требует от собственника ежегодных платежей, которые зависят от кадастровой стоимости, региона и льгот. Это не просто бумажка от ФНС — это реальные деньги, которые можно сэкономить, если знать, как работают вычеты, сроки владения и правила расчёта.

Если дом куплен, а не построен, налог начинает начисляться с момента регистрации права в Росреестре. Для загородной недвижимости важна кадастровая стоимость, официальная оценка, которую устанавливает государство и на основе которой считают налог. Это не рыночная цена — часто она завышена, и именно здесь возникает большинство ошибок. Сравните кадастровую стоимость с реальной ценой сделки: если разница больше 20%, можно подать заявление на пересмотр. Уже в 2025 году ФНС активнее проверяет такие несоответствия — и штрафы за завышенную оценку могут быть серьёзными. А если дом унаследован — срок владения для освобождения от налога при продаже считается с момента смерти наследодателя, а не с даты вступления в права. Многие думают, что три года — это всегда достаточно, но для наследства это не так.

Ключевой способ сэкономить — имущественный вычет, сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода при продаже дома, чтобы уменьшить налог. Это не просто формула — это реальная экономия до 130 тысяч рублей. Но вычет работает только при продаже, а не при покупке. При покупке дома с землёй вы можете получить налоговый вычет на проценты по ипотеке — до 390 тысяч рублей за всю жизнь. Это отдельная льгота, которую многие забывают учитывать, особенно если дом куплен с земельным участком. Налог на дом не исчезает, если вы его сдаёте в аренду — тогда вы обязаны подать 3-НДФЛ и платить 13% с дохода. Но если сдаёте посуточно, это уже не аренда, а предпринимательская деятельность — и тут другие правила, другие декларации и другие риски.

Проверьте, есть ли у дома официальный кадастровый номер, правильно ли указан вид разрешённого использования — ИЖС, ЛПХ или сельхозземли. Если земля не подходит под строительство, налог на дом могут пересчитать в сторону увеличения, а в некоторых случаях — вообще признать самострой. В 2025 году Росреестр и ФНС активно сверяют данные: дом без разрешения на строительство — это не просто юридическая ловушка, это ещё и налоговая проблема.

Внизу вы найдёте подборку статей, где разбираем, как рассчитать налог при продаже дома, как избежать штрафов за несвоевременную декларацию, как правильно оформить вычет и почему кадастровая оценка — это не приговор. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.