Налог при продаже квартиры: как не переплатить и использовать вычет

Когда вы продаете квартиру, налог при продаже квартиры, обязательный платеж в бюджет при получении дохода от сделки, установленный Налоговым кодексом РФ. Также известен как НДФЛ с недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от того, как долго вы владели жильём и какую сумму получили. Многие думают, что если квартира была в собственности меньше трёх лет, налог неизбежен. Это не так. Есть законный способ снизить его до нуля — имущественный вычет, фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. В 2025 году он остаётся на уровне 1 миллиона рублей для каждой квартиры, и его можно использовать даже если вы купили жильё в том же году.

Срок владения — ключевой фактор. Если квартира была в вашей собственности больше трёх лет (для недвижимости, полученной до 2016 года) или пяти лет (для полученной после), налог платить не нужно — даже если вы продали её за 20 миллионов. Исключения: если жильё досталось по наследству, в дар от близкого родственника или по программе «материнский капитал», тогда срок сокращается до трёх лет. Не забывайте: если вы продали квартиру за 1,5 миллиона, а вычет — 1 миллион, то налог будет только с 500 тысяч. А если вы купили новую квартиру за 2 миллиона в том же году — вы можете использовать вычет и на покупку, и на продажу одновременно. Это не двойной вычет, а перенос неиспользованной части.

Часто люди платят налог просто потому, что не знают, как оформить вычет. Или потому что не сохранили документы. Проверьте: есть ли у вас договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, справка о доходах 2-НДФЛ? Без них ФНС откажет. Также не забывайте про согласие супруга, обязательный документ, если квартира была приобретена в браке, даже если оформлена на одного из супругов. Без него сделка может быть признана недействительной — и налоговая не примет заявление на вычет. А если вы продавали долю, вычет считается пропорционально размеру доли. Не пытайтесь «разделить» вычет между несколькими продавцами — это законодательно невозможно.

Сколько реально платят? По данным ФНС, в 2024 году средний налог при продаже квартиры — 120 тысяч рублей. Но 68% продавцов платили ноль — просто потому что использовали вычет или владели жильём дольше срока. Вы можете быть одним из них. Главное — не игнорировать сроки: подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за продажей. Штраф за несвоевременную подачу — 5% от суммы налога за каждый месяц, но не больше 30% и не меньше 1000 рублей. Лучше подать вовремя, чем потом объяснять, почему не знал.

В этом разделе вы найдёте всё, что реально нужно знать: как считать налог, когда можно не платить, как оформить вычет без ошибок, как продать долю и не попасть на штраф, и почему даже при продаже за 1,2 миллиона вы можете не платить ничего. Здесь — только проверенные практики, без теории и сомнительных советов. Всё, что вы увидите ниже, — из реальных сделок, судебных решений и ответов ФНС.