НДФЛ с недвижимости: как платить, какие вычеты есть и как не переплатить

Когда вы продаете квартиру, дом или сдаете её в аренду, государство требует НДФЛ с недвижимости, налог на доходы физических лиц, который платится с прибыли от продажи или аренды жилья. Также известный как налог с продажи недвижимости, он неизбежен, если вы не воспользуетесь законными способами его снизить. Многие думают, что если недвижимость была в собственности меньше трех лет — налог неизбежен. Это не так. Есть вычеты, которые позволяют платить ноль, даже при продаже за миллион.

Если вы продаете квартиру, которую купили в 2023 году, а продаете в 2025-м — вы имеете право на имущественный вычет, фиксированную сумму в 1 миллион рублей, которая уменьшает налогооблагаемую базу. Даже если вы купили за 1,2 млн, а продали за 1,5 млн — вы платите налог только с 500 тысяч. А если купили за 2 млн — налог вообще не платите. Для аренды всё иначе: вычет не применяется, но можно уменьшить доход на расходы — ремонт, коммуналку, управляющую компанию. Главное — сохранять чеки и договоры. Банк не спросит, а ФНС — спросит.

Если вы сдаете квартиру — доход от аренды, регулярный доход, который облагается 13% НДФЛ, если вы резидент РФ — это не просто «дополнительные деньги». Это официальный доход. И если вы его не декларируете, а сосед или арендатор сдаст в ФНС — вас ожидает штраф и пени. Но если вы оформите договор, подадите декларацию 3-НДФЛ и возьмете вычет на расходы — налог может быть в разы ниже. Даже если вы сдаете посуточно — закон не делает исключений. Платите, но платите правильно.

Самая частая ошибка — люди думают, что если квартира была в собственности больше трех лет — налог не нужен. Это правда только для жилья, купленного после 2016 года. Если вы купили до 2016-го — три года — и налог не платите. Но если купили позже — пять лет. И это не шутка. Проверьте дату в ЕГРН. Даже один день — и вы платите. А если вы продаете долю — вычет дается на всю квартиру, а не на долю. То есть если вы продаете 1/4 за 1,5 млн, а остальные 3/4 купили вместе — вычет в 1 млн применяется на всю сделку, а не на вашу часть.

Иногда проще не продавать, а дарить — но это не всегда выгодно. Дарение между близкими родственниками — освобождено от НДФЛ. Но если вы дарите не родственнику — он платит 13% от кадастровой стоимости. А кадастровая часто выше рыночной. Получается, вы «избавились» от квартиры, а другой человек — заплатил больше, чем если бы купил её.

Всё, что вы найдёте ниже — это не теория. Это реальные случаи, которые уже проверены. Как вернуть 390 тысяч за ипотечные проценты, как снизить налог с аренды на 70%, как не попасть на штраф за неподанную декларацию. Мы разобрали 20+ ситуаций, которые встречаются чаще всего. Нет воды. Только то, что работает.