Оценка недвижимости: как правильно определить стоимость квартиры, дома или участка

Когда вы покупаете, продаете или сдаете в аренду недвижимость, оценка недвижимости, процесс определения реальной рыночной стоимости объекта на основе анализа аналогов, состояния и юридической чистоты. Также известна как рыночная оценка, она — не просто формальность, а ключ к экономии десятков тысяч рублей. Многие думают, что цена на доске объявлений — это и есть стоимость. Но это только начало. Реальная цена зависит от десятков факторов: от состояния подъезда до ближайшей остановки, от наличия обременений до того, сколько лет назад делали капитальный ремонт.

Если вы инвестор, инвестиционная оценка, расчет доходности объекта с учетом арендных ставок, расходов и сроков окупаемости. Также известна как доходный подход, она показывает, стоит ли покупать квартиру для сдачи, если прибыль ниже банковского процента. Если вы покупаете квартиру на вторичке, сравнительный подход, метод, при котором цена определяется по аналогичным объектам в том же доме или районе. Также известна как рыночный анализ, она помогает понять, не завышена ли цена на 15–20%. А если вы продаете дом с участком, важно учесть юридические риски, обременения, споры о границах, неофициальные перепланировки, которые могут сорвать сделку. Также известна как проверка чистоты сделки, она спасает от судебных разбирательств и потери денег.

Банк не даст ипотеку, если оценка не совпадает с ценой в договоре. Суд может признать сделку недействительной, если оценка была сделана без учета межевания или с нарушением ФЗ-135. Даже если вы не планируете продавать — вы должны понимать, сколько стоит ваша квартира сегодня. Цены падают, растут, зависят от транспорта, школ, новостроек рядом. То, что стоило 8 миллионов год назад, сегодня может быть оценено в 6,5 — и это нормально.

В этом сборнике вы найдете практические инструкции: как проверить оценку, чтобы банк не отказал в ипотеке; как рассчитать реальную доходность от аренды; как не переплатить при покупке, сравнивая объекты по 12 параметрам; как избежать юридических ловушек, которые обесценивают недвижимость. Здесь нет теории, только то, что работает на практике — с цифрами, примерами и шагами, которые вы можете применить завтра.