Преимущественное право выкупа: что это и как его не потерять при покупке недвижимости

Когда вы покупаете долю в квартире, часть недвижимости, принадлежащую одному из собственников. Также известно как право первой покупки, это не просто формальность — это закон, который может спасти вас от судебных разбирательств и потери денег. Если продавец не предложил другим собственникам купить его долю первыми, сделку могут аннулировать даже через год после регистрации. Это не теория — это практика, с которой сталкиваются десятки покупателей каждый месяц.

Преимущественное право выкупа, законное право остальных собственников купить долю до того, как она будет предложена третьему лицу. Это правило работает при продаже доли в квартире, доме или земельном участке, если есть несколько владельцев. Даже если вы купили долю у соседа, а другие собственники не были уведомлены — они могут подать в суд и отменить сделку. И тогда вы потеряете и деньги, и жильё. Это не про «вежливость», это про ЕГРН, единственный официальный источник, где можно проверить всех собственников и обременения на объекте. Без проверки ЕГРН вы не знаете, кто именно имеет право выкупа. Даже если продавец говорит, что «все согласны», — это не доказательство. Нужен письменный отказ, заверенный у нотариуса, и он должен быть оформлен по правилам.

Если вы продаете свою долю, вы обязаны уведомить остальных собственников в письменной форме — с указанием цены и условий. У них есть месяц, чтобы ответить. Если не ответят — считается, что отказались. Но если ответят с просьбой снизить цену — вы не обязаны соглашаться. Главное — не пропустить сроки и не сократить процедуру. Многие застройщики и риелторы предлагают «быстрые сделки» без уведомлений. Это ловушка. В 2025 году Росреестр стал строже: если в документах не будет подтверждения, что права выкупа соблюдены, регистрация просто не пройдет.

Иногда это право касается не только квартир. Если вы покупаете землю с домом, где несколько владельцев, или долю в коттеджном поселке — правила те же. Даже если человек прописан в квартире, но не является собственником — у него нет преимущественного права. Только те, кто указан в ЕГРН как владелец доли. Это важно: родственники, дети, супруги без доли — не имеют права выкупа. А вот сосед по квартире, который купил 1/4 долю, — имеет. И если вы его не уведомили — сделка под угрозой.

В вашей подборке статей вы найдете всё, что нужно, чтобы не попасть в эту ловушку. От того, как правильно составить уведомление о продаже доли, до того, как проверить ЕГРН за пять минут и распознать поддельный отказ. Есть и реальные примеры: как покупатель потерял 2,5 миллиона из-за того, что не проверил права выкупа. И как другой человек купил квартиру за 20% дешевле, потому что использовал это право как рычаг переговоров. Всё — без воды, без теории, только то, что работает на практике.