Продажа недвижимости в браке: как оформить, избежать споров и не переплатить налоги

Когда вы продаете квартиру, купленную в браке, это не просто сделка с покупателем — это продажа недвижимости в браке, процесс, при котором имущество, нажитое супругами вместе, считается совместной собственностью по закону. Также известно как распоряжение совместным имуществом, это требует соблюдения четких правил, иначе сделку могут аннулировать даже через год после регистрации.

Даже если квартира оформлена только на одного из супругов, она считается общей, если куплена во время брака. Это значит, что без согласия супруга, письменного и нотариально заверенного разрешения на продажу. Также известно как согласие на распоряжение совместным имуществом, сделка может быть признана недействительной в суде. Банки и Росреестр требуют это согласие — без него регистрация права не пройдет. Даже если вы купили квартиру на свои деньги, но в браке, закон не учитывает источник средств. Только если есть брачный договор, где указано иное, или если квартира была получена в дар или по наследству — тогда она не считается общей.

Если вы продаете долю в квартире, где есть дети или супруг — тут еще сложнее. Нужно учитывать раздел имущества, процедуру, при которой совместная собственность распределяется между супругами до или после продажи. Также известно как выделение долей, и она влияет на размер налога и возможность использования имущественного вычета. Например, если вы продаете квартиру, купленную в браке, и не распределили доли, вы можете применить вычет только в размере 1 млн рублей на двоих. А если разделили — каждый получит свой вычет по 1 млн. Это может сэкономить до 260 тысяч рублей в зависимости от налоговой ставки.

Ошибки здесь дорого стоят. Суды часто рассматривают дела, где один из супругов не знал о продаже, а покупатель уже въехал. В 78% таких случаев сделка отменяется — и деньги возвращаются покупателю, а продавцы теряют и квартиру, и время. Даже если вы уверены, что супруг согласен, без нотариуса и письменного документа — вы рискуете.

И не забудьте про налоги. Если вы владели квартирой меньше трех лет (или пяти, если куплена после 2016 года), придется платить НДФЛ. Но вычеты работают — и важно правильно их оформить. Если продаете вместе с супругом, вычет делят пополам. Если продаете долю — вычет тоже пропорциональный. Никаких упрощений: даже если вы подали декларацию с ошибкой, ФНС может начислить штраф. А если не подали вообще — пени и претензии за прошлые годы.

В этом разделе вы найдете реальные инструкции: как получить согласие супруга без лишних хлопот, как правильно оформить раздел имущества перед продажей, как рассчитать налог на долю, и какие документы нельзя пропустить. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы узнаете, как избежать оспаривания сделки, как сэкономить на налогах и почему даже простая подпись на бумаге может спасти вас от судебного разбирательства.