Проверка ЕГРН: как убедиться, что квартира или земля не имеют скрытых рисков

Когда вы покупаете недвижимость, проверка ЕГРН, официальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая данные о собственниках, обременениях и правах на объект. Также известна как выписка из Росреестра, она — ваша первая и последняя линия защиты. Без неё вы рискуете купить квартиру с долгами по коммуналке, арестом, ипотекой или даже с несуществующим владельцем. Это не теория — в 2024 году почти 12% сделок на вторичном рынке были оспорены из-за непроверенных данных в ЕГРН.

Проверка ЕГРН — это не просто бумажка. Это инструмент, который показывает, кто реально владеет объектом, есть ли на нём запреты на продажу, аресты, ипотека или права третьих лиц — например, несовершеннолетних детей или бывших супругов. Если в выписке написано «обременение: ипотека», значит, до погашения кредита продавец не может свободно распоряжаться квартирой. Если указано «право пожизненного наследуемого владения», это значит, что собственник не может её продать вообще — только передать по наследству. А если в ЕГРН нет записи о перепланировке, а вы потом узнаете, что стены снесли без разрешения — вы получите штраф и обязанность восстановить всё за свой счёт.

Эту проверку делают перед каждой сделкой: и при покупке квартиры, и при покупке земли, и даже при аренде на долгий срок. Без неё вы не получите ипотеку — банки требуют выписку из ЕГРН как обязательный документ. А если вы инвестор, то без проверки ЕГРН вы рискуете вложить деньги в объект, который через месяц окажется в аресте. В наших материалах вы найдёте пошаговые инструкции, как получить выписку самому, как расшифровать её, какие пункты проверять в первую очередь и какие ошибки чаще всего допускают покупатели. Мы разбираем реальные случаи: когда человек купил дом, а потом выяснилось, что у него есть сосед с правом пожизненного проживания; когда квартира была продана без согласия супруга — и сделку аннулировали; когда земля без межевания оказалась частью лесного фонда. Эти истории — не исключения, а стандартная практика. И вы можете их избежать.

Все статьи ниже — про то, как не попасть в ловушку. От проверки прав собственности до анализа обременений, от согласия супруга до межевания земли. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы найдёте чек-листы, примеры выписок, шаблоны договоров и советы экспертов, которые каждый день сталкиваются с этими проблемами. Проверка ЕГРН — это не этап сделки. Это основа безопасной покупки. И если вы его пропустите — вы уже проиграли.