Проверка платежеспособности покупателя: как избежать рисков при сделках с недвижимостью

Когда вы покупаете квартиру, проверка платежеспособности покупателя, процесс, при котором банк или продавец убеждаются, что покупатель действительно может платить по ипотеке или рассрочке. Также известен как оценка кредитоспособности, он не просто бумажная формальность — это то, что решает, останетесь ли вы с деньгами или с пустыми руками после сделки. Многие думают, что если человек принес справку о доходах, всё в порядке. Но это только начало. Банки смотрят не на одну бумагу — они анализируют историю, долговую нагрузку, стабильность работы и даже социальные риски. Если покупатель скрывает алименты, имеет непогашенные кредиты или работает по срочному договору — сделка может рухнуть на этапе одобрения ипотеки. А если вы продавец — это значит, что покупатель просто исчезнет, оставив вас с квартирой и потерянным временем.

Здесь важно понимать, что созаемщик, второй человек, который не только помогает одобрить ипотеку, но и несёт юридическую ответственность за выплаты. Также известен как соответствующий заемщик, он — ваша страховка от неожиданностей. Если основной покупатель теряет работу, созаемщик может взять платежи на себя. Без него многие сделки не проходят — особенно если доходы на грани минимальных требований банка. И это не только про зарплату. Банки проверяют, есть ли у покупателя другие кредиты, сколько он платит за аренду, как часто меняет работу. Даже если вы продаете квартиру без ипотеки — проверьте, не висит ли на покупателе арест по долгам. ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость, где хранятся все обременения, аресты и судебные запреты. Также известен как выписка из Росреестра, он показывает, не заморожена ли квартира, которую покупатель хочет приобрести, или не находится ли она в залоге у другого банка. Если вы не проверили ЕГРН — вы рискуете продать квартиру человеку, который сам не может её получить.

Доходы — это не только справка 2-НДФЛ. Банки смотрят на выписки по счетам, на стабильность поступлений, на то, не переводит ли покупатель деньги с одного счета на другой перед подачей заявки. Если человек пришёл с зарплатой 80 тысяч, но в выписках — 15 тысяч в месяц, это красный флаг. Или если он работает в компании, которая уже полгода не платит зарплаты — банк откажет, даже если справка выглядит идеально. Покупатель может быть честным, но нестабильным. А для вас это значит — сделка не состоится. Проверка платежеспособности — это не про то, сколько человек зарабатывает. Это про то, сможет ли он платить через полгода, когда уволят его коллегу, поднимут ставки или пропадёт премия.

Вы не обязаны делать эту проверку сами — но если вы продавец, вы должны требовать, чтобы покупатель прошёл её. Иначе вы рискуете месяцами ждать, а потом получить отказ от банка. Если вы покупатель — не паникуйте, если вас попросили принести больше документов. Это не против вас. Это защита. От ваших же ошибок. От неправильных ожиданий. От того, что вы вдруг не сможете платить, а банк заберёт квартиру. Проверка платежеспособности — это не препятствие. Это фильтр, который помогает сделать сделку реальной, а не мечтой.

В этом разделе вы найдёте всё, что нужно знать о том, как банки оценивают доходы, почему созаемщики спасают сделки, как читать выписки из ЕГРН и как не попасть на ловушку с «удобной» рассрочкой от застройщика. Здесь — не теория, а реальные случаи, цифры и шаги, которые помогут вам либо продать квартиру без задержек, либо купить её, не влезая в долги.