Проверка продавца: как не купить квартиру с долгами и мошенником

Когда вы покупаете квартиру, проверка продавца, процесс подтверждения законности прав на недвижимость и личности собственника. Также известен как due diligence при покупке жилья, это не рекомендация — это обязательная защита от потери денег, квартиры и даже свободы. Многие думают, что если документы в порядке, то всё хорошо. Но это ловушка. Продавец может быть не собственником, а просто временным жильцом. Или квартира — в залоге у банка, но об этом не сказано в договоре. Или у него есть супруг, который не дал согласия — и через год вы получите иск в суде.

Проверка продавца — это не одна бумага, а целый комплекс действий. Сначала вы смотрите ЕГРН, выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Также известен как выписка из Росреестра, она показывает, кто реально владеет квартирой, есть ли аресты, ипотеки или запреты на продажу. Потом вы проверяете согласие супруга, юридически обязательное разрешение на продажу недвижимости, приобретённой в браке. Также известен как нотариальное согласие, и без него сделку могут оспорить даже через пять лет после покупки. И это не формальность — 78% судебных дел по оспариванию сделок связаны именно с этим. Потом вы смотрите, не числится ли квартира в наследстве, не прописаны ли там несовершеннолетние без выделения долей, не находится ли она под арестом за долги по коммунальным платежам или алиментам.

Всё это — не теория. Это реальные риски, которые уже стоили людям сотни тысяч рублей. Кто-то купил квартиру, а через полгода пришёл настоящий собственник — муж, которого не спросили. Кто-то заплатил за квартиру, а потом выяснилось, что у продавца 300 тысяч рублей долгов по капремонту — и теперь платить придётся вам. Кто-то не проверил, что квартира в залоге у банка, и оказался в ловушке: продавец исчез, а банк требует погасить кредит.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, как проверить продавца на каждом этапе: от ЕГРН до проверки управляющей компании. Мы разобрали реальные случаи, которые привели к судебным разбирательствам, и показали, как их избежать. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы узнаете, где искать скрытые обременения, как распознать фальшивые документы, почему нотариальное согласие должно быть именно таким, и как не стать жертвой мошенника, который выглядит как обычный человек с папкой бумаг.