Распределение платежей по ипотеке: как понять, где деньги уходят

Когда вы платите по ипотеке, вы не просто «отдаете деньги банку» — каждый платеж состоит из двух частей: тело кредита, основная сумма, которую вы взяли в долг и проценты, стоимость за пользование чужими деньгами. Большинство людей думают, что с течением времени их платежи становятся меньше — но на самом деле сумма платежа часто остаётся той же, а вот распределение платежей по ипотеке меняется кардинально. В начале вы платите почти одни проценты, а тело кредита уменьшается медленно. Это не ошибка — так устроен аннуитетный график, который используют 95% банков.

Если вы берёте ипотеку на 30 лет, первые пять лет вы можете отдать банку больше процентов, чем самого долга. Например, на 5 млн рублей кредита под 12% годовых в первый год вы заплатите около 500 тысяч рублей процентов, а тело кредита сократится всего на 70 тысяч. Это не значит, что вы переплачиваете — это просто математика. Но если вы не понимаете, как это работает, вы можете ошибочно думать, что платите слишком много, или не заметить, что рефинансирование или досрочное погашение могут сэкономить вам сотни тысяч. А есть ещё дифференцированный платёж, схема, при которой ежемесячный платёж постепенно снижается, потому что проценты начисляются только на остаток долга. Он реже встречается, но в некоторых случаях даёт меньше переплаты — особенно если вы планируете досрочно гасить кредит.

Почему это важно? Потому что от этого зависит, когда вы сможете выйти из ипотеки, сколько вы потратите на проценты и как быстро накопите собственность. Если вы планируете продать квартиру через 5 лет — вам нужно знать, сколько долга останется. Если хотите взять ещё один кредит — банк посмотрит на ваш остаток по ипотеке, а не на сумму платежа. Если вы думаете о налоговых вычетах — вычет даётся именно на уплаченные проценты, а не на тело кредита. И всё это связано с тем, как именно распределяются платежи. В нашей подборке вы найдёте пошаговые разборы: как рассчитать свою схему, как проверить, правильно ли банк начисляет проценты, и как досрочное погашение влияет на структуру платежей. Здесь нет сложных формул — только понятные примеры, реальные цифры и то, что действительно работает на практике.