Рассрочка от застройщика: как не переплатить и не попасть в ловушку

Когда вы покупаете квартиру по рассрочке от застройщика, это способ оплатить жильё частями без участия банка, но с условиями, которые часто работают против покупателя. Также известно как покупка без ипотеки, такой способ привлекает тех, кто не проходит по кредиту или боится долгосрочных обязательств. Но за удобством скрывается риск — вы можете заплатить на 20–40% больше, чем за полную оплату наличными.

Важно понимать, что договор рассрочки, это не кредит, а продажа с отсрочкой платежа, и законы о защите потребителей здесь работают слабее. Также известно как оплата частями, он не требует проверки дохода, но зато позволяет застройщику включать скрытые комиссии, штрафы за просрочку и даже повышение цены после подписания. А если проект задержат — вы всё равно платите, а квартира не появляется. Это не теория: в 2024 году более 12% покупателей по рассрочке столкнулись с тем, что застройщик перестал строить, а деньги не вернули.

Ещё один ключевой элемент — авансовый платёж, первая часть стоимости, которую застройщик требует сразу, часто 10–30% от цены. Также известно как задаток, он не всегда защищён законом. Если вы внесли аванс и проект обанкротился, вернуть деньги — мучительный процесс. В отличие от ипотеки, где средства идут на счёт эскроу, при рассрочке деньги идут напрямую застройщику — и если он их потратил на другие проекты, вы останетесь без квартиры и без денег.

Не все рассрочки одинаковы. Некоторые застройщики предлагают её как бонус — без процентов, с гибкими сроками. Другие — как способ выжать максимум: скрывают, что цена за квадратный метр выше, чем у тех, кто платит сразу. Или добавляют «плату за обслуживание», которую не указывают в рекламе. Проверьте, есть ли в договоре пункт о штрафах за досрочное погашение — их не должно быть. Узнайте, как часто можно платить — раз в месяц, раз в квартал? И главное — что происходит, если вы не сможете платить? Нет ли там пункта о расторжении договора с потерей всех внесённых средств?

Если вы рассматриваете рассрочку — не спешите. Сравните её с ипотекой по реальным ставкам. Посчитайте, сколько вы заплатите за 3–5 лет. Загляните в реестр застройщиков — есть ли у него судебные дела, банкротства, задержки. Спросите, есть ли у них лицензия на сбор средств. Не верьте обещаниям «до 10 лет без процентов» — проверьте цифры в договоре. Лучше платить больше сейчас, чем в итоге отдать вдвое больше потом.

В этом разделе вы найдёте реальные примеры, как люди попадали в ловушки с рассрочкой, как читать договор, какие пункты игнорировать нельзя и как защитить деньги, если застройщик не держит слово. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.