ROI загородный дом: как рассчитать доходность и не ошибиться с инвестицией

Когда вы покупаете загородный дом, объект недвижимости, предназначенный для постоянного или сезонного проживания за пределами города. Также известный как коттедж, он может стать не просто местом для отдыха, а источником пассивного дохода. Но многие ошибаются — думают, что если дом стоит дешевле квартиры в городе, то и прибыль будет выше. На деле, ROI загородный дом часто оказывается ниже ожидаемого, потому что считают только цену покупки и арендную ставку, а забывают про коммунальные счета, обслуживание, налоги и время, которое уходит на поиск арендаторов.

Чтобы не потерять деньги, нужно понимать, что доходность загородной недвижимости, отношение чистого годового дохода от аренды к полной стоимости объекта — это не просто процент в таблице. Это разница между тем, что вы получаете от арендатора, и тем, что уходит на ремонт крыши, замену септика, оплату электричества, налог на имущество и управляющую компанию, если она есть. В 2025 году, например, в Московской области средний доход от сдачи дома в аренду на сезон — 1,2 млн рублей в год, но после всех расходов остаётся 450–650 тысяч. А если вы купили дом за 15 млн, то ваш ROI, показатель эффективности инвестиции, выраженный в процентах будет около 3–4,5%. Это не катастрофа, но и не то, что обещают агенты с рекламных плакатов.

Есть ещё один важный момент — налоги на загородную недвижимость, обязательные платежи, которые влияют на итоговую прибыль. Если дом сдан в аренду, вы обязаны декларировать доход и платить 13% НДФЛ. Но вы можете вернуть часть денег через имущественный вычет, если покупали дом за ипотеку — до 390 тысяч рублей за проценты. Это не мелочь. А если вы продадите дом через пять лет, то налог с прибыли можно снизить до нуля, если правильно оформите вычет в 1 миллион рублей. Многие не знают этих правил — и платят лишнее.

И ещё: не все загородные дома одинаковы. Дом в 20 км от МКАД с хорошей дорогой, интернетом и ближайшей станцией метро — это другой актив, чем дом в 100 км без канализации и с зимними подъездами на тракторе. Инфраструктура — это не украшение, а часть ROI. Если рядом нет школы, а до ближайшего магазина 15 км, то арендаторы уйдут через полгода. И вы потеряете не только доход, но и время на поиск новых жильцов.

В этом разделе вы найдёте реальные примеры, как считать ROI, какие расходы чаще всего забывают, как выбрать дом, который реально сдаётся, и как не попасть на ловушки септиков, незаконных перепланировок и застройщиков, которые обещают «дом с участком под ключ» — а потом оказывается, что канализация не подключена, а земля без межевания. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике — и что помогает инвесторам не терять деньги.